Многоквартирный дом, или МКД, состоит из двух и более квартир и предусмотренного законом общего имущества: общих помещений, крыши, конструкций и оборудования. Вместе с квартирой вы приобретаете долю в этом имуществе и обязанность участвовать в его содержании.
У владения квартирой есть продолжение за её входной дверью. Но принадлежность каждого помещения внутри здания и каждого участка возле подъезда придётся устанавливать по его назначению и документам.
Содержание 9 разделов
Что такое МКД и почему его статус важен
Владелец квартиры получает долю в общем имуществе дома. В этом главное последствие статуса МКД. Можно самостоятельно заниматься ремонтом своих комнат, однако уход за крышей, лестницами и обслуживающим дом оборудованием требует совместной организации.
У определения МКД есть два обязательных признака:
- В здании находятся как минимум две юридически самостоятельные квартиры.
- В его состав входит предусмотренное законом общее имущество, в том числе общие помещения, конструкции и оборудование.
Число жильцов здесь ничего не решает. Несколько семей могут жить в индивидуальном доме, а все квартиры многоквартирного дома могут принадлежать одному владельцу. Разные собственники не являются обязательным признаком МКД.
Этажность и число входов видны с улицы, а правовой статус помещений требует более внимательной проверки. За двумя дверями могут находиться квартиры, комнаты или части одного дома; различить их помогут документы.
Для покупателя различие вполне практическое. Право на квартиру в МКД связано с общим имуществом и расходами на него. Если продаётся доля в праве на индивидуальный дом, нужно понять, какое право вы приобретаете и как сможете пользоваться помещениями. Внешнее сходство жилья не избавляет от этой проверки.
Чем МКД отличается от индивидуального и блокированного дома
Предмет покупки определяют документы и устройство здания. Название в объявлении помогает представить жильё, но для понимания прав и обязанностей владельца нужно различать многоквартирный, индивидуальный и блокированный дом по юридическим признакам.
| Тип дома | Определяющие признаки | Что выяснить перед покупкой |
|---|---|---|
| Многоквартирный | Две и более квартиры вместе с предусмотренным законом общим имуществом | Является ли продаваемое помещение самостоятельной квартирой; какое имущество обслуживает дом |
| Индивидуальный жилой | Стоит отдельно, имеет не более трёх надземных этажей и высоту не более двадцати метров; не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости | Продаётся ли дом целиком или доля в праве на него; соответствует ли описание документам |
| Дом блокированной застройки | Соединён с соседним жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проёмов; имеет отдельный выход на земельный участок | Подтверждают ли документы и устройство здания признаки такого дома; что известно об участке |
Таблица помогает сформулировать вопросы к продавцу. Если статус здания спорный, сведения о недвижимости придётся сопоставить с его фактическим устройством. По фотографии фасада сделать это невозможно.
Квартира, комната и доля в доме
Квартира представляет собой обособленное помещение в МКД с прямым доступом к помещениям общего пользования. В неё входят комнаты и вспомогательные помещения для бытовых нужд. Комната является частью квартиры или жилого дома, предназначенной для проживания.
Доля в праве собственности описывает участие во владении объектом. Когда продавец показывает половину дома, важно установить, продаётся ли самостоятельный объект недвижимости или доля в праве на весь дом. Даже если владельцы давно распределили между собой комнаты, такое бытовое соглашение не превращает каждую часть в квартиру.
Собственная кухня и дверь делают жильё удобнее. Юридическую самостоятельность помещения подтверждают документы. Ошибка покупателя возникает там, где удобство планировки позволяет ему слишком рано решить, что с предметом покупки всё понятно.
Дом на две квартиры с отдельными входами
Такой дом может быть МКД, если в нём действительно есть две самостоятельные квартиры и предусмотренное законом общее имущество. Общий подъезд не является обязательным признаком МКД.
Собственные выходы на участок встречаются и у домов блокированной застройки. Поэтому входы оценивают вместе с устройством стен, составом недвижимости и сведениями о доме. Одна заметная деталь здания не заменяет остальных признаков.
Что входит в общее имущество внутри дома
Принадлежность объекта зависит от его назначения и предусмотренных законом условий. За пределами квартиры могут находиться помещения, принадлежащие другим собственникам, а внутри неё может быть общее оборудование.
В одном доме соседствуют квартиры, нежилые помещения конкретных собственников, машино-места и общие объекты. Разграничить их помогает понимание того, для чего каждый объект предназначен и кого он обслуживает.
| Объект | Когда относится к общему имуществу | Что проверить в спорном случае |
|---|---|---|
| Межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры | Не входят в квартиры и предназначены для обслуживания более одного помещения | Назначение и планы помещений |
| Крыша и ограждающие конструкции дома | Входят в установленный законом состав общего имущества | Какая конструкция затронута; её описание в технических документах |
| Технический подвал | Не является частью квартиры; содержит коммуникации или оборудование для обслуживания более одного помещения | Назначение подвала, размещённое оборудование и обслуживаемые помещения |
| Инженерное оборудование | Обслуживает более одного помещения, с предусмотренным законом исключением для сетей связи | Функцию и устройство оборудования, даже если оно находится в квартире |
| Помещение для досуга или занятий спортом | Не принадлежит конкретному собственнику и предназначено для социально-бытовых потребностей собственников помещений | Правовой статус и назначение |
| Нежилое помещение конкретного собственника | Не становится общим только из-за расположения в МКД | Документы о помещении и характер его использования |
| Машино-место в составе дома | К общему имуществу относятся машино-места, не принадлежащие конкретным собственникам | Принадлежность конкретного машино-места |
Когда подвал относится к общему имуществу
Для технического подвала важна обслуживающая функция. Если в нём находятся коммуникации или оборудование, обслуживающие несколько помещений, его принадлежность выясняют по назначению и техническим документам.
Расположение помещения ниже первого этажа не определяет его правовой статус: в МКД могут быть самостоятельные нежилые помещения. Объявлять любое такое пространство общим столь же поспешно, как считать его доступным для присоединения к квартире.
Нужно выяснить, какие помещения обслуживает оборудование и что предусмотрено документацией на подвал. Замок на двери и отсутствие жильцов внутри ничего не говорят о том, кому принадлежит помещение и какие обязанности связаны с его использованием.
Общее оборудование внутри квартиры
Оборудование может быть общим и внутри квартиры. Если оно обслуживает более одного помещения и отвечает предусмотренным законом условиям, закрытая дверь квартиры не меняет его принадлежности.
Мебель, бытовая техника и личные вещи владельца общими от этого не становятся. Для конкретной трубы или другого элемента инженерной системы важны его функция, устройство системы и то, какую часть дома он обслуживает.
У сетей связи, необходимых для оказания услуг собственникам помещений и социальным нанимателям, есть специальное исключение из указанного состава общего оборудования. Поэтому принадлежность любой линии нельзя установить лишь по числу квартир, которые она обслуживает.
Нежилые помещения и машино-места
Магазин или другое нежилое помещение может иметь своего собственника. Расположение в доме не передаёт это помещение соседям. Машино-место, являющееся конструктивной частью МКД, также может принадлежать конкретному владельцу.
Чтобы отнести социально-бытовое помещение к общему имуществу, проверяют два условия: оно не принадлежит конкретным собственникам как самостоятельный объект и предназначено для нужд собственников помещений дома. Одного отсутствия записи о частном владельце недостаточно. Нужно разобраться, для чего предназначен спорный объект.
Кому принадлежат земля и парковка возле МКД
Близость к подъезду не подтверждает право на территорию. Общее имущество включает конкретный земельный участок под домом. Границы привычного жильцам двора могут не совпадать с границами этого участка.
Участок под домом и его границы
К общему имуществу относится участок, на котором расположен дом, с озеленением и благоустройством. Его границы и размер определяются по земельным и градостроительным правилам. Документы на участок позволяют понять, какая территория принадлежит собственникам помещений.
В состав общего имущества входят и расположенные на этом участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. Здесь нужно проверить границы участка, расположение объекта и его назначение.
Парковка и площадки на придомовой территории
Для парковки возле дома важно установить, на каком участке она находится, кому принадлежит и предназначена ли для обслуживания этого дома. Те же вопросы возникают в отношении площадки или другого объекта благоустройства.
Наружная парковка и машино-место в конструктивном составе МКД требуют разных проверок. У парковки выясняют принадлежность земли и расположенных на ней объектов; у конкретного машино-места внутри здания устанавливают его правовой статус.
Я бы уточнил основание пользования парковкой, если продавец включает её в достоинства квартиры. Удобное место для машины и подтверждённое право пользоваться им следует оценивать раздельно.
Что даёт доля в общем имуществе и за что платит собственник
Доля связывает право на общее имущество с расходами на его содержание. За владельцем квартиры при этом не закрепляется физическая часть лестницы, крыши или подвала.
Доля переходит вместе с квартирой
Размер доли пропорционален общей площади принадлежащего собственнику помещения. При переходе права на квартиру новый владелец получает ту же долю общего имущества, которая была у прежнего владельца.
Доля следует за квартирой без самостоятельной покупки части крыши. Выделить её в натуре, то есть превратить в закреплённую за вами часть общего объекта, нельзя. Продать или передать долю общего имущества без помещения также нельзя.
В быту это ограничение вполне ощутимо: доля не даёт права занять выбранный угол подвала или огородить часть лестничной площадки. Пользование общим объектом требует учитывать права остальных собственников, даже когда свободное место кажется никому не нужным.
Расходы на содержание общего имущества
Собственники несут расходы на содержание общих объектов. Доля обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности. Завершённый ремонт квартиры не освобождает владельца от участия в содержании дома.
По этому правилу нельзя определить сумму любой строки в квитанции. Для этого нужно знать, за какую услугу выставлена плата и как она рассчитана. При покупке документы о содержании дома дают больше оснований для оценки расходов, чем устное обещание небольших платежей.
Текущее содержание дома и накопление денег на крупные работы нужно различать. О втором подробнее рассказано в статье о том, как устроен фонд капитального ремонта.
УК, ТСЖ и непосредственное управление: кто отвечает за дом
Управление и собственность дают разные права. Управляющая компания, обычно сокращённо УК, организует содержание дома. Товарищество собственников жилья, или ТСЖ, объединяет собственников для организации управления. Общие объекты при этом остаются у владельцев помещений.
Способы управления МКД
Собственники обязаны выбрать способ управления. Его выбирают и меняют на общем собрании; принятое решение обязательно для всех собственников помещений.
| Способ | Как организовано управление | Что существенно для собственника |
|---|---|---|
| Управляющая организация | Домом управляет выбранная организация | Она отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества |
| ТСЖ или предусмотренный законом кооператив | Управление организовано через товарищество либо кооператив | Общие объекты остаются в собственности владельцев помещений |
| Непосредственное управление | Собственники управляют домом непосредственно | Допустимо, если в доме не более тридцати квартир включительно |
Небольшой дом не обязан выбирать непосредственное управление. Число квартир определяет допустимость этого способа. Для выбора существенно другое: готовы ли собственники согласовывать работы и организовывать их выполнение.
Собственник, управляющая организация и жилец
У владельца помещения, управляющей организации и нанимателя разные роли. Их разграничение помогает понять, кому принадлежит объект и кто отвечает за его содержание.
| Участник | Его роль в отношении дома |
|---|---|
| Собственник помещения | Владеет долей общего имущества, участвует в решениях и несёт расходы на содержание |
| Управляющая организация | При управлении домом отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общих объектов; договор управления не делает её их владельцем |
| Наниматель квартиры | Пользуется жильём, но проживание не создаёт права собственности на общие объекты |
Последняя строка касается собственности. Обязанности нанимателя по оплате определяются основанием проживания и договором; отсутствие доли не позволяет заключить, что никаких платежей у него нет.
Можно ли присоединить подвал или передать общее имущество в пользование
Право пользоваться общим объектом не делает пользователя его собственником. Для обсуждения присоединения подвала к квартире нужно установить статус помещения и понять, изменится ли размер общего имущества.
| Предполагаемое действие | Какое условие важно |
|---|---|
| Передать общий объект другим лицам в пользование | Нужно решение общего собрания; использование не должно нарушать права и законные интересы граждан и организаций |
| Уменьшить общее имущество путём реконструкции | Необходимо согласие всех собственников помещений дома |
Пользование общим имуществом по решению собрания
Собственники могут передать общий объект другим лицам в пользование по решению собрания. Такое использование не должно нарушать права и законные интересы граждан и организаций.
Если общее помещение обеспечивает работу оборудования дома, договорённость о пользовании должна учитывать его обслуживающее назначение. Возможность пользоваться помещением не даёт права препятствовать работе этого оборудования.
Здесь существенны сам объект и содержание предоставленного права. Согласование пользования не передаёт право собственности на помещение и не позволяет менять общий объект по своему усмотрению.
Уменьшение общего имущества при реконструкции
Уменьшение размера общего имущества путём реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений. У человека, хранящего ключ от подвала, может быть возможность открыть дверь. Полномочия согласовать присоединение общего помещения из этого не следуют.
Требование согласия всех относится именно к уменьшению общего имущества при реконструкции. У других вопросов собрания, включая выбор способа управления, свои правила. Требования к решению собственников определяют после того, как понятен характер предполагаемого действия.
Что проверить в документах на квартиру, дом и участок
Каждый документ должен прояснять принадлежность и свойства конкретного объекта. Выписка о квартире не заменяет сведения об устройстве здания, а план дома не подтверждает право на всю прилегающую землю.
Перед покупкой или изменением спорного помещения полезно проверить следующее:
- Предмет покупки. Квартира, дом, комната или доля в праве должны соответствовать описанию в документах.
- Сведения о здании. Статус дома сопоставляют с наличием самостоятельных квартир, общих помещений и конструкций.
- Назначение подвала или оборудования. Нужно выяснить, какие помещения они обслуживают и как отражены в технической документации.
- Земельный участок. Важны границы участка, расположение парковки или площадки и то, предназначена ли она для обслуживания дома.
- Организация содержания. Нужно знать выбранный способ управления, кто выполняет работы и какие документы определяют содержание дома.
Для проверки прав пригодится разбор того, какая выписка из ЕГРН нужна. ЕГРН расшифровывается как Единый государственный реестр недвижимости. Более широкая проверка квартиры перед покупкой помогает оценить документы сделки, но для спора о назначении подвала может потребоваться техническая документация.
Я бы принимал решение о квартире исходя из того, какие права уже понятны и подтверждены. Обещание будущего присоединения помещения требует выяснить его статус и допустимость изменений. Пока это не установлено, при оценке квартиры не стоит рассчитывать на возможное расширение.
Квартира в МКД подходит тому, кто готов участвовать в совместных решениях о содержании дома и контролировать исполнителя. Если важнее самостоятельно организовывать уход за зданием, стоит рассмотреть индивидуальный дом.
При этом название типа дома ничего не обещает о величине расходов. Их определяют состояние здания и необходимые работы. У индивидуального дома с несколькими собственниками также возникают вопросы совместного владения. Вместе с помещением выбирайте понятные обязательства: жить с ними предстоит и после завершения сделки.
Итого
Права владельца квартиры в МКД связаны с предметом собственности, назначением общих объектов и границами участка. Организация содержания и допустимость изменений требуют выяснить, кто отвечает за работы и какое решение должны принять собственники. Владение, управление и пользование дают разные права; ясность в этом различии помогает понять свои обязательства перед домом.
Частые вопросы
Дом на две квартиры с отдельными входами считается МКД?
Может считаться, если в нём есть две самостоятельные квартиры и предусмотренное законом общее имущество. По одним выходам на участок статус дома установить нельзя. Документы на объекты и устройство здания сопоставляют с признаками МКД и дома блокированной застройки.
Любой подвал в МКД принадлежит собственникам помещений?
Нет. Для технического подвала важны назначение, наличие коммуникаций или оборудования и обслуживание более одного помещения. В здании могут находиться самостоятельные нежилые помещения. Принадлежность спорного подвала устанавливают по документам и его функции.
Может ли оборудование внутри квартиры быть общим имуществом МКД?
Да, если оно отвечает предусмотренным законом условиям, в том числе обслуживает более одного помещения. Бытовые вещи владельца при этом общими не становятся. Для сетей связи, необходимых для оказания услуг собственникам и социальным нанимателям, предусмотрено исключение из указанного состава общего оборудования.
Парковка возле МКД входит в общее имущество?
Одной близости к подъезду недостаточно. Нужно установить границы участка под домом, расположение парковки, её принадлежность и назначение. Наружная парковка и машино-место в конструктивном составе здания требуют разных проверок.
Можно ли купить часть общего подвала в МКД у управляющей организации?
Управляющая организация не становится собственником общего подвала благодаря управлению домом. Нужно установить статус помещения. Если предполагаемое присоединение уменьшает общее имущество путём реконструкции, требуется согласие всех собственников помещений. Допустимость самих работ также подлежит проверке.
На любое решение собрания в МКД нужно согласие всех собственников?
Нет. Согласие всех необходимо для уменьшения общего имущества путём реконструкции. Выбор способа управления и передача общего объекта в пользование относятся к другим решениям. Требования к голосованию определяют для конкретного вопроса собрания.
