Келлером называют кладовку для вещей в многоквартирном доме. Из названия в объявлении вы не узнаете, на каком она этаже, кому принадлежит и что в ней разрешено хранить. За дверью с номером может быть самостоятельное нежилое помещение или место в общей части дома. До оплаты нужно разобраться, какое право вам предлагают.
Содержание 7 разделов
Здесь разбираем готовую кладовку в доме, которую можно осмотреть и сопоставить с документами. Покупка будущего помещения у застройщика и устройство собственного бокса в коридоре требуют другого разбора.
Что такое келлер и что вам предлагают
У двух похожих кладовок могут быть разные условия приобретения. В одном случае вам продают недвижимость, в другом предоставляют место для хранения. С этого различия и стоит начать: оно определяет, какие документы запрашивать и на каких условиях вы сможете пользоваться помещением.
Слово келлер удобно для объявления. В договоре нужно точное описание. Попросите продавца назвать помещение так, как оно обозначено в документах, и показать его границы на плане. Номер на двери может относиться к внутренней нумерации боксов. Кадастровый номер, то есть учётный номер объекта недвижимости, выясняют по документам.
Теперь определите свою бытовую задачу: что вы собираетесь хранить, как часто будете забирать вещи, нужен ли доступ без обращения к сотруднику дома. Тогда на осмотре вы сможете оценить пригодность места для своих целей.
Если вещами пользуетесь регулярно, зависимость от чужого ключа может быстро стать неудобством. Если вещи чувствительны к сырости, следы влаги на стенах требуют объяснения. Расположение кладовки может вам нравиться, но пользоваться ею придётся с учётом этих условий.
Можно ли купить выбранную кладовку в собственность
Купить можно самостоятельное нежилое помещение, принадлежащее продавцу. Для места в составе общего имущества дома нужно выяснять основание пользования. Перегородка в общей части дома не делает огороженное пространство собственностью того, кто её установил.
Отдельное помещение и технический подвал
В многоквартирном доме могут быть нежилые помещения, принадлежащие конкретным собственникам. Поэтому расположение ниже уровня земли ещё не отвечает на вопрос о принадлежности кладовки.
К общему имуществу относятся помещения вне квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения дома. В их числе технические подвалы с инженерными коммуникациями и оборудованием, которое обслуживает несколько помещений. Значение имеют назначение пространства и его роль в работе дома.
При осмотре попросите показать границы кладовки, общий проход и расположение оборудования, обслуживающего дом. Бывает, что документы описывают самостоятельный объект, а вам показывают огороженную часть технического пространства. Такое расхождение нужно проверить. Одна труба внутри помещения или отсутствие труб не позволяют сделать вывод о его принадлежности.
| Что выяснить | Самостоятельное нежилое помещение | Место в составе общего имущества |
|---|---|---|
| За какое право просят деньги | За приобретение помещения в собственность | За предоставление места в пользование на установленных условиях |
| Чем подтверждается предложение | Документами на конкретный объект и правом продавца | Правовым режимом общего пространства и основанием его предоставления |
| Что получает приобретатель | Право на помещение, указанное в договоре | Возможность пользоваться местом в пределах согласованных условий |
| Что наличие бокса не подтверждает | Разрешение на любое использование | Личную собственность на часть общего пространства |
Пользование общим пространством и изменение его границ
Общее имущество может предоставляться иным лицам в пользование по решению общего собрания собственников, если это не нарушает права и законные интересы граждан и организаций. Для такого предложения нужны конкретные условия: какое место предоставляют, кому, на какой срок и с какими ограничениями.
У собственника квартиры есть доля в праве на общее имущество. Он не вправе выделить её в виде участка подвала или коридора. Продать эту долю без передачи принадлежащего ему помещения он тоже не вправе. Личная расписка соседа не превращает эту долю в кладовку, которой он может распоряжаться как своим объектом.
Для пользования общим имуществом и изменения его границ предусмотрены разные основания. Уменьшение общего имущества путём реконструкции требует согласия всех собственников помещений. Такое же согласие необходимо, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения части общего имущества к помещению.
Требование согласия всех собственников нельзя переносить на любое предоставление места в пользование. При этом решение о пользовании не разрешает по своему усмотрению передвигать границы помещений.
Какие документы проверить до оплаты кладовки
Документы должны описывать то же помещение и то же право, которые вам показывают и обещают передать. Копии полезны, когда их можно сопоставить между собой и с местом, которое вы осмотрели.
| Предмет проверки | При покупке помещения | При получении общего места в пользование |
|---|---|---|
| Описание места | Адрес, обозначение объекта, назначение и границы | Расположение и границы предоставляемого места |
| Основание передачи | Право продавца на конкретное помещение | Решение собственников и документы о предоставлении места |
| План | Соответствие помещения тому, что указано в договоре | Соответствие места решению и условиям пользования |
| Условия договора | Предмет покупки, цена и порядок передачи | Срок, плата, ограничения и порядок прекращения пользования |
| Вопрос, который остаётся | Допустимо ли нужное вам использование | Допустимо ли хранение с учётом прав других людей и пожарных требований |
Покупка помещения: договор, право продавца и план
ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости, содержит сведения об объектах и зарегистрированных правах. Попросите продавца предоставить документы, по которым можно проверить эти сведения для выбранной кладовки. Для тех, кто разбирается с этим впервые, пригодится материал о том, какую выписку из ЕГРН выбрать для проверки объекта.
Сравните описание помещения в выписке, договоре и плане. Убедитесь, что документы относятся к показанной кладовке. Возможно, в них описано более крупное помещение, внутри которого продавец обозначил свой бокс. Уточните, на каком основании он распоряжается объектом.
Из договора должны быть понятны предмет покупки и условия передачи. Наш разбор договора купли-продажи квартиры помогает разобраться в этих вопросах применительно к жилью. Для нежилой кладовки нужен договор с описанием самого помещения и условий сделки; квартирный образец нельзя переносить без проверки.
Если номер, границы или назначение расходятся, запросите объяснение и документы, которые его подтверждают. При споре о принадлежности помещения к общему имуществу передайте документы юристу до оплаты. Наличие выписки не разрешает такой спор.
Пользование общим местом: решение собственников и условия
Запросите решение общего собрания собственников и документы, на основании которых место предоставляют вам. Проверьте, относятся ли они именно к этому пространству и предполагаемому использованию.
Срок и порядок прекращения пользования важнее обещания передать ключ навсегда. Из документов должно быть ясно, кто предоставляет место, кто может им пользоваться, сколько это стоит и при каких обстоятельствах пользование заканчивается. Если место передаёт действующий пользователь, выясните основание такой передачи.
Сравните ожидаемый результат с условиями договора. Договор, который позволяет хранить вещи в общей части дома, даёт право пользования. Оплата по нему не превращает место в вашу собственность.
Доступ к кладовке и инженерным коммуникациям
Проверьте весь путь до кладовки. Собственный ключ от бокса мало поможет, если вход на этаж открывает другой человек, а порядок доступа с ним не определён.
Пройдите маршрут, которым будете пользоваться с вещами. Сопоставьте его с планом и уточните:
- кто выдаёт ключи или средства доступа к общему входу;
- предусмотрены ли ограничения по времени;
- к кому обращаться, если вход закрыт или замок неисправен;
- как организован доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию рядом с кладовкой или внутри неё;
- какие условия доступа закреплены в документах.
Если для обслуживания дома нужен проход через помещение, выясните порядок такого доступа до сделки. Кто связывается с владельцем, как открывают дверь, какие зоны должны оставаться доступными? Эти условия помогут понять, совместимо ли ваше хранение с обслуживанием дома.
Техническую безопасность оборудования оценивает специалист. Задача покупателя на осмотре проще: заметить непонятное условие и получить объяснение. Если вы рассчитываете забирать вещи самостоятельно, обещания впустить по звонку недостаточно. Нужен понятный порядок доступа.
Какие расходы будут после покупки кладовки
У кладовки есть цена покупки и стоимость владения. В стоимость владения входят будущие платежи за содержание и возможный налог на имущество. Пока размер и основания начислений неясны, согласованная цена помещения даёт лишь часть ответа о расходах.
Платежи за содержание дома
Собственник нежилого помещения участвует в расходах на общее имущество дома. Доля обязательных расходов определяется его долей в праве на общее имущество. Нежилое назначение кладовки от этой обязанности не освобождает.
Попросите документы, на основании которых начисляют плату, и примеры платежей по конкретному помещению. Выясните, за что выставляют плату, как её рассчитывают и какие услуги оплачиваются дополнительно. Не стоит ориентироваться только на тариф своей квартиры: нужны документы и начисления по кладовке.
Будущие расходы удобнее разделить на три группы:
- обязательные платежи, связанные с владением помещением;
- услуги, которые вы решили подключить;
- расходы на поддержание самой кладовки в пригодном для вас состоянии.
Для последней группы не нужно придумывать бюджет ремонта на всякий случай. Если на осмотре видны повреждения или следы сырости, выясните их причину и возможные расходы до согласования цены. Рассчитывать, что неизвестную проблему обязательно устранят за счёт дома, не стоит.
Налог на частную кладовку и исключение для общего имущества
Частная кладовка может быть объектом налога на имущество физических лиц. Перечень налоговых объектов включает иные помещения наряду с квартирами и домами. Чтобы оценить ежегодный налог, выясните применимую налоговую базу, кадастровую стоимость, местную ставку и основания для льгот.
| Правовой режим | Что с налогом на имущество физических лиц | Какие расходы всё равно выяснить |
|---|---|---|
| Помещение в собственности физического лица | Может быть налоговым объектом; налог зависит от применимых правил и льгот | Содержание дома и платежи по конкретному помещению |
| Имущество в составе общего имущества дома | Не признаётся объектом этого налога | Содержание общего имущества и предусмотренную плату за пользование |
Назначение кладовки и пожарные ограничения
Право на помещение отвечает на вопрос, чем вы можете распоряжаться. Допустимость хранения определяет, как им можно пользоваться. До оплаты выясните, разрешено ли держать в этом месте вещи, ради которых вы его выбираете. Кадастровый номер подтверждает учёт объекта, но не заменяет проверку пожарных требований.
Правила противопожарного режима, утверждённые постановлением Правительства РФ № 1479, устанавливают ограничения для конкретных помещений и мест. Для подвальных пространств, лифтовых холлов и лестничных клеток действуют разные положения.
Хранение на подвальном, подземном и цокольном этаже
Подпункт 16б охватывает чердаки, технические, подвальные, подземные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения. Он запрещает перечисленные виды использования и хранения, кроме случаев, установленных нормативными документами по пожарной безопасности.
В перечне есть и обычные предметы наряду с опасными веществами:
- организация производственных участков и мастерских;
- хранение и применение легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, пороха, взрывчатых веществ, пиротехники и баллонов с горючими газами;
- товары в аэрозольной упаковке, пожароопасные и пожаровзрывоопасные вещества и материалы, отходы любых классов опасности;
- продукция, оборудование, мебель и другие предметы.
Поэтому объяснения, что вещи обычные и бытовые, недостаточно, чтобы подтвердить допустимость хранения по подпункту 16б. Нужно проверить, применимо ли предусмотренное нормами исключение к месту и предполагаемому использованию.
Наличие кладовки в проекте ещё не доказывает применимость исключения. Запросите проектные сведения о конкретном помещении и пояснение, на каких нормативных требованиях основано допустимое хранение. Если в ответ вам лишь показывают проект, попросите подтвердить соответствие предусмотренного использования пожарным требованиям.
Речь не об универсальном запрете всех подвальных кладовых. Допустимость устанавливают для выбранного помещения. Если документы и пояснения не позволяют её установить, до оплаты нужна проверка специалиста по пожарной безопасности.
Кладовые в лифтовых холлах и лестничных клетках
В лифтовых холлах запрещено размещать и эксплуатировать кладовые, а также хранить и размещать горючие материалы. Подпункт 16в относится именно к лифтовому холлу. Близость лифта не позволяет распространить его на любое помещение жилого этажа.
В лестничных клетках подпункт 16к запрещает устраивать кладовые и другие подсобные помещения. Под лестничными маршами и площадками запрещено хранить вещи, мебель, оборудование и другие предметы, выполненные из горючих материалов.
Выясните по плану, где именно расположен предлагаемый бокс. Если это лифтовой холл или лестничная клетка, согласие соседей на хранение вещей не позволяет обойти применимый запрет.
Почему нежилую кладовку нельзя считать жильём
Бытовое обустройство не меняет нежилого назначения. Для признания помещения жилым нужна пригодность для постоянного проживания и соответствие установленным требованиям. Свет, розетка и место для раскладушки не превращают кладовку в жильё.
Наличие электричества также не подтверждает возможность устроить мастерскую. Сначала нужно установить допустимое назначение и применимые ограничения. Если требуется помещение для работы или проживания, я бы не выбирала кладовку с расчётом использовать её вопреки назначению.
Итого
Выбирайте кладовку под конкретную задачу хранения и подтверждённое право на место. Платить имеет смысл, когда документы и фактические условия вам понятны и подходят. Вопросы о собственности и допустимом использовании нужно разрешить до расчёта.
Частые вопросы
Что такое келлер в многоквартирном доме?
Так называют кладовку для вещей. Название не устанавливает правовой режим и не привязывает помещение к определённому этажу. По документам выясняют, предлагают ли самостоятельное нежилое помещение в собственность или общее место в пользование.
Кладовка в многоквартирном доме всегда относится к общему имуществу?
Нет. В доме могут быть частные нежилые помещения. Принадлежность к общему имуществу определяется назначением помещения и тем, служит ли оно для обслуживания нескольких помещений дома, в том числе с помощью оборудования технического подвала. Одного названия кладовка или расположения под землёй недостаточно, чтобы установить принадлежность.
Можно ли купить часть общего подвала под кладовку?
Собственник квартиры не вправе выделить свою долю общего имущества в виде места в подвале. Продать эту долю без квартиры он тоже не вправе. Общее место может предоставляться в пользование на законном основании. Для приобретения самостоятельного помещения нужно проверить существование объекта и право продавца на него.
Какие документы проверить перед покупкой кладовки?
Сопоставьте договор, сведения ЕГРН, право продавца и план фактического помещения. Если предлагают общее место, запросите решение собственников и условия пользования. Доступ и допустимость хранения тоже требуют проверки.
Нужно ли платить налог за кладовку в многоквартирном доме?
Частное помещение может облагаться налогом на имущество физических лиц. Конкретный налог зависит от применимой базы, ставки и льгот. Общее имущество дома не является объектом этого налога, но расходы на содержание и предусмотренная плата за пользование сохраняются.
Можно ли хранить вещи в подвальной кладовке?
Допустимость проверяют для конкретного места и предполагаемого хранения. Подпункт 16б Правил противопожарного режима предусматривает запреты с исключениями, установленными нормативными документами по пожарной безопасности. Проект кладовки и кадастровый номер не доказывают применимость такого исключения.
