Квартал и район - соседние понятия, но документы у них разные. Документы по кварталу помогают понять, что и где планируют построить. Район обозначает территориальное деление города; в Москве его границы установлены законом, и это деление учитывают при выдаче градостроительного плана.
Дальше разберём эти два деления, отделим их от территории дома и покажем, какие документы искать по своему адресу.
Содержание 7 разделов
Квартал и район: два деления одного города
Что такое квартал по Градостроительному кодексу
Градостроительный кодекс определяет квартал через понятие элемента планировочной структуры. Это часть территории поселения, муниципального округа или городского округа. Виды таких элементов устанавливает уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти. В той же строке кодекса перечислены квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы.
Поэтому квартал - единица планировки: у неё есть номер, и есть границы. Границы квартала показывают на чертежах документации по планировке. Красные линии по Градостроительному кодексу обозначают границы территорий общего пользования. Они могут ограничивать квартал, но не заменяют проверку его границ по проекту. Документация по планировке готовится в отношении одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, поэтому в одном проекте могут оказаться сразу несколько кварталов.
Что такое район по закону о территориальном делении
Район в городе - это единица территориального деления, и в городе Москве такое деление установлено Законом города Москвы от 5 июля 1995 г. № 13-47. Связь закона с адресом видна прямо в правилах выдачи градостроительного плана: местоположение заявленного земельного участка должно соответствовать территориальному делению города, иначе в выдаче отказывают.
Постановление Правительства Москвы от 20 мая 2008 № 419-ПП утвердило проект планировки территории квартала 75 района Хорошево-Мневники города Москвы (Северо-Западный административный округ). Это наглядный пример того, как в одном названии соседствуют квартал как элемент планировки и район как территориальное деление города.
| Признак | Квартал | Район | Территория дома |
|---|---|---|---|
| Что это | элемент планировочной структуры города | единица территориального деления города | общее имущество в многоквартирном доме и участок под ним |
| Чем задана граница | документацией по планировке территории | законом города о территориальном делении | границей эксплуатационной ответственности и границами земельного участка |
| Связанный документ | проект планировки территории | закон города о территориальном делении | договор управления домом и документы по земельному участку |
| Что показывает | что и где будет построено | как город делится на районы | где заканчивается ответственность управляющей организации |
Какие документы относятся к кварталу
Проект планировки и проект межевания
Видов документации по планировке территории всего два: проект планировки территории и проект межевания территории. Третьего вида кодекс не называет. Проект планировки готовят для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
На чертежах проекта показывают границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры. По ним можно увидеть, где проходят границы квартала и соседних элементов.
Кто принимает решение о подготовке и кто утверждает документацию, зависит от территории и вида объекта. Статья 45 Градостроительного кодекса распределяет эти полномочия между федеральными, региональными и муниципальными органами, а в предусмотренных случаях подготовкой занимаются правообладатели и другие названные в законе лица. Поэтому орган для конкретного проекта нужно смотреть в решении о его подготовке.
Рядом с проектом планировки существует другой документ муниципального уровня - правила землепользования и застройки. Он отвечает на другой вопрос: что разрешено на конкретном участке. В него входят порядок применения и внесения изменений, карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. Регламент задаёт правовой режим земельных участков и того, что находится над и под их поверхностью, и действует в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте зонирования.
Это две разные карты: на чертежах проекта планировки - границы элементов планировочной структуры, на карте зонирования - территориальные зоны с параметрами застройки.
| Документ | Что в нём есть | Что это даёт читателю |
|---|---|---|
| Проект планировки территории | чертежи с границами элементов планировочной структуры, характеристики и очередность развития | понять, что появится в квартале и когда |
| Правила землепользования и застройки | карта градостроительного зонирования, градостроительные регламенты | понять, что разрешено на конкретном участке |
| Протокол публичных слушаний | замечания участников и заключение о результатах | увидеть, что учли и что не учли |
| Градостроительный план земельного участка | параметры застройки, ограничения, охранные зоны, условия подключения к сетям | проверить участок, на котором стоит дом |
Как квартал обсуждается публично
Кто участвует в публичных слушаниях
Процедура публичных слушаний состоит из шести этапов: оповещение о начале, размещение проекта и информационных материалов на официальном сайте с открытием экспозиции, проведение экспозиции, собрание участников, протокол и заключение о результатах. Порядок общий для проектов генеральных планов, правил землепользования и застройки, проектов планировки и межевания территории.
Участниками слушаний по проектам планировки и межевания территории являются граждане, постоянно проживающие на территории, в отношении которой подготовлены проекты, а также правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства. Участник, который внёс предложения и замечания, вправе получить выписку из протокола со своими замечаниями.
Порядок публичных слушаний при градостроительной деятельности в городе Москве закреплён постановлением Правительства Москвы от 30 декабря 2008 № 1258-ПП: слушания проводятся в целях учёта интересов физических и юридических лиц при осуществлении градостроительной деятельности и соблюдения прав человека на благоприятные окружающую среду и условия жизнедеятельности.
Как это выглядит на практике, видно по проектам планировки кварталов в программе реновации: в 2019 году в каждом из шести районов открылись экспозиции, они работали с 4 по 10 апреля, а собрания участников прошли 11 апреля. Даты каждый раз свои, и названы они в оповещении о начале слушаний.
Перед утверждением проекта планировки квартала 75 провели государственную экспертизу документации и публичные слушания. Проект утвердили в 2008 году.
Квартал, микрорайон и территория дома
Чем микрорайон отличается от квартала
Микрорайон стоит в кодексе в одном перечне с кварталом; границы обоих проверяют в документации по планировке. Это разные виды планировочных элементов; название и границы конкретной территории нужно проверять по утверждённой документации. В наименованиях документов района Хорошево-Мневники в 1999 году писали о комплексной реконструкции микрорайонов 75 и 82, а проектом планировки 2003 года называли проект 75 квартала.
Совпадение номера само по себе не доказывает совпадения границ: сопоставьте чертежи проектов разных лет. Если ищете проект в архиве, проверяйте оба названия по одному и тому же номеру.
Кто отвечает за двор и счета
Общее имущество многоквартирного дома - это конкретный перечень: помещения, которые обслуживают больше одного помещения (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, подвалы с инженерными коммуникациями), крыши, оборудование дома. Не весь квартал, а вот этот список. Земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства тоже входит в общее имущество, а его границы и размер определяются требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Ответственность управляющей организации привязана к этому имуществу, а не к кварталу. Внешняя граница сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, проходит по внешней границе стены многоквартирного дома, а при наличии коллективного прибора учёта граница эксплуатационной ответственности по общему правилу проходит в месте его соединения с соответствующей внутридомовой сетью, если соглашением собственников с исполнителем или ресурсоснабжающей организацией не установлено иное.
Граница квартала и граница ответственности управляющей организации не совпадают. В квартале решаются вопросы планировки территории, в доме - вопросы содержания имущества и коммунальных услуг.
Где искать документы по своему адресу
Градостроительный план земельного участка
Градостроительный план земельного участка отвечает на вопрос, что разрешено строить на конкретном участке. Он содержит допустимые параметры застройки, ограничения, сведения об охранных зонах и технические условия подключения к инженерным сетям. План обязателен для разработки проектной документации, утверждения архитектурно-строительного решения, получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.
В городе Москве план готовит Департамент градостроительной политики, регламентный срок - 14 рабочих дней, заявление подают правообладатели земельных участков или их представители. Отказать могут в том числе потому, что местоположение участка не соответствует территориальному делению города.
Порядок работы с документами по своему адресу выглядит так:
- Проект планировки территории своего квартала: в чертежах - границы элементов планировочной структуры, в пояснениях - характеристики и очередность развития.
- Правила землепользования и застройки и карта градостроительного зонирования: они отвечают за то, что разрешено на вашем участке в его территориальной зоне.
- Градостроительный план по своему земельному участку: 14 рабочих дней, и в документе видны параметры застройки, ограничения, охранные зоны, условия подключения к сетям.
- Если рядом идёт стройка, оповещение о публичных слушаниях и протокол: участник вправе получить выписку из протокола со своими замечаниями.
Что это даёт покупателю и жильцу
Три вопроса требуют трёх разных документов. Что построят рядом - показывает проект планировки квартала. Как разрешено застраивать участок - правила землепользования и застройки вместе с градостроительным регламентом. За что отвечает управляющая организация и что входит в общее имущество - договор управления домом и состав имущества.
Покупателю квартиры полезно задать продавцу два конкретных вопроса: какой проект планировки действует на участок и есть ли по этому участку градостроительный план. Ответы на такие вопросы обычно лежат в открытых документах города, и искать их стоит по названию квартала, а не района.
Жильцу важно учитывать: граница квартала и граница ответственности управляющей организации - разные линии. Вопросы про содержание имущества и коммунальные услуги решаются по документам дома, а не по проекту планировки.
Итого
Квартал - элемент планировочной структуры, у него есть проект планировки и проект межевания, а его границы показывают в документации по планировке. Красные линии обозначают территории общего пользования. Район - единица территориального деления, установленная законом города. Территория дома - общее имущество с границей эксплуатационной ответственности, и с кварталом она не совпадает. По своему адресу стоит проверить проект планировки, правила землепользования и застройки, градостроительный план по своему участку и, если рядом идёт стройка, протокол публичных слушаний.
Частые вопросы
Чем квартал отличается от района?
Квартал - часть территории, выделенная документацией по планировке: у него есть проект планировки и проект межевания, а границу смотрят на чертежах проекта. Красные линии обозначают границы территорий общего пользования. Район - единица территориального деления города, о которой говорит закон города. Московское постановление о проекте планировки квартала 75 района Хорошево-Мневники держит в одном названии оба слова, и каждое относится к своему делу.
Квартал и микрорайон - это одно и то же?
В перечне элементов планировочной структуры они стоят рядом, а границы проверяют по документации о планировке. Это разные виды планировочных элементов. В архивах один номер может встречаться с разными названиями, но по номеру нельзя подтвердить совпадение территории: нужно сопоставить чертежи.
Какие документы показывают, что построят рядом с домом?
Первым делом открывают проект планировки вашего квартала и смотрят чертежи, где показаны границы элементов планировочной структуры. В пояснениях к проекту - характеристики территории и очередность её развития. Если рядом идёт стройка, добавьте градостроительный план по своему участку с параметрами застройки, ограничениями и охранными зонами.
Где найти проект планировки своего квартала?
Ищите на официальном сайте органа, утвердившего проект, и в городской информационной системе градостроительной деятельности. Полномочия могут быть муниципальными, региональными или федеральными; нужный орган указан в решении о подготовке документации. Для поиска используйте адрес, название квартала и номер проекта, затем сверяйте чертежи и дату утверждения.
Кто отвечает за территорию, если она не совпадает с кварталом?
Ответственность управляющей организации держится на общем имуществе дома: лестничные площадки, лифты, коридоры, подвалы с инженерными коммуникациями, крыши, а также земельный участок под домом с озеленением. Сети, которые входят в это имущество, заканчиваются у стены дома, а границу эксплуатационной ответственности по общему правилу определяют в месте соединения общедомового прибора с внутридомовой сетью. Соглашение сторон может установить иное.
Сколько ждут градостроительный план земельного участка?
В городе Москве регламентный срок - 14 рабочих дней, документ готовит Департамент градостроительной политики города Москвы. Заявление подают правообладатели участков и их представители. Отказ возможен в том числе при несоответствии местоположения участка территориальному делению города.
Кто может участвовать в публичных слушаниях по проекту планировки?
В слушаниях по проектам планировки и межевания территории участвуют те, кто живёт на этой территории, а также владельцы участков и стоящих на них объектов капитального строительства. Замечания, внесённые участником, попадают в протокол, и участник вправе получить его выписку.
