Товарищество собственников жилья (ТСЖ) объединяет собственников помещений для совместного управления общим имуществом многоквартирного дома. Членство даёт возможность участвовать в управлении товариществом. Право на квартиру и обязанность содержать общее имущество связаны с собственностью и сохраняются независимо от вступления.
Вопрос о членстве имеет вполне определённый смысл: хотите ли вы голосовать на собрании членов ТСЖ и участвовать в выборе его органов управления. Расходы дома и основания платы заслуживают внимания при любом ответе. Чтобы их проверить, собственник вправе получать сведения и знакомиться с документами, даже если заявления о вступлении он никогда не подавал.
Содержание 7 разделов
Зачем собственники объединяются в ТСЖ
ТСЖ позволяет собственникам совместно организовать управление домом. Оценивать управление разумно по предусмотренным работам, обоснованности расходов и документам, которыми оформлены решения. По одному названию товарищества нельзя определить ни стоимость содержания, ни качество обслуживания.
Общее имущество как предмет управления
Владение квартирой предполагает заботу и о том, что находится за её дверью. В доме есть общие части здания и оборудование, которыми пользуются соседи; их состояние касается всех собственников. Товарищество позволяет совместно решать, как управлять этим имуществом, какие расходы предусмотреть и как проверять исполнение решений.
Что относится к общему имуществу дома и как оно связано с вашей квартирой, подробнее разобрано в статье об общем имуществе многоквартирного дома.
Почему ТСЖ не гарантирует экономию
Обслуживание и ремонт нужны дому при любой форме управления. Создание товарищества также не обязывает каждого собственника лично выполнять эти работы: ТСЖ организует управление, а выполнение работ можно поручать специалистам.
Обещание экономии стоит сверять с расходами конкретного дома. В смете доходов и расходов записан годовой план товарищества. Если предлагают снизить стоимость содержания дома благодаря ТСЖ, существенны три вопроса: какие работы входят в плату, что предусмотрено сметой и как выполнен предыдущий план. Низкая сумма в квитанции приобретает смысл, когда понятно, какое обслуживание за ней стоит.
Общую задачу обслуживания дома помогает понять разбор обязанностей управляющей компании.
Как вступить в ТСЖ и выйти из него
Покупка квартиры не создаёт членства автоматически. Собственник вступает добровольно, подав письменное заявление. Членство прекращается при подаче заявления о выходе либо при прекращении права собственности на помещение.
Письменное заявление собственника
Если в доме создано ТСЖ, вы вправе решать, становиться ли его членом. Квитанции товарищества, переписка с председателем и участие в обсуждении ремонта не заменяют письменного заявления о вступлении.
До подачи заявления стоит прочитать устав. Он закрепляет правила товарищества; член ТСЖ должен соблюдать его положения и вносить законно предусмотренные платежи и взносы. Осмысленное вступление предполагает, что вы понимаете, в принятии каких решений хотите участвовать и какие обязанности сопровождают членские права.
Если после покупки вам сообщают, что вы уже состоите в ТСЖ, уточните основание этой записи и наличие вашего заявления. Членство прежнего владельца не делает вас членом товарищества.
Прекращение членства при выходе или продаже помещения
При добровольном выходе членство прекращается с момента подачи заявления. Вы перестаёте участвовать в товариществе как его член, сохраняя право на квартиру. При продаже основанием служит прекращение права собственности на помещение; одного намерения продать для прекращения членства недостаточно.
Подтверждение подачи заявления о выходе стоит сохранить. Если впоследствии возникнет вопрос о вашем участии в голосовании или о членских обязанностях, подтверждение поможет установить дату прекращения членства.
Кто принимает решения в доме с ТСЖ
Прежде чем оценивать решение, выясните, какое собрание или орган его принял. Общее собрание собственников и общее собрание членов ТСЖ различаются по кругу участников. Собственник, не состоящий в ТСЖ, сохраняет право участвовать в общем собрании собственников.
Собрание собственников и собрание членов ТСЖ
Полное название собрания в объявлении заслуживает внимания. Формулировка о собрании жильцов оставляет неясным, кто участвует и в каком качестве. У права участвовать как собственник и права голосовать как член товарищества разные основания.
| Собрание | Круг участников | Значение членства в ТСЖ |
|---|---|---|
| Общее собрание собственников помещений | Собственники помещений в доме | Для участия членство не требуется |
| Общее собрание членов ТСЖ | Собственники, вступившие в товарищество | Членство даёт право голоса на этом собрании |
Для принятия решений собранию нужен кворум, то есть участие собственников с достаточным числом голосов. По числу соседей, пришедших на встречу, определить его нельзя. Нужно установить вид собрания, применимые правила и количество подтверждённых голосов.
Участие в выборах органов управления
Членство даёт право избирать и быть избранным в органы управления ТСЖ. Вы можете участвовать в выборе тех, кто будет управлять товариществом, и предложить собственную кандидатуру. Чтобы занять должность, требуется соответствующее решение.
Правление и председатель участвуют в управлении товариществом, ревизионная комиссия занимается внутренним контролем. Когда вам сообщают о принятом решении, полезно выяснить, кто его принял и в каком документе оно оформлено. В протоколе можно прочитать само решение; председатель в устном пересказе может изложить его иначе.
Сроки полномочий и требования к кандидатам определяются действующими нормами и уставом вашего товарищества. Практическая польза голосования становится понятнее, если известны кандидаты, предстоящие задачи органа управления и способы проверить его работу. Участие в голосовании позволяет влиять на управление, хотя нужное вам решение собрание может и не принять.
Какие права есть у собственника без членства в ТСЖ
Вступать ради доступа к сведениям о работе ТСЖ не требуется. Право получать информацию, предъявлять требования к качеству услуг и работ, а также обжаловать решения органов товарищества есть и у остальных собственников. Эти права предусматривает статья 143.1 Жилищного кодекса.
Сведения о работе товарищества и ГИС ЖКХ
Члены ТСЖ и собственники без членства вправе получать от органов управления информацию о деятельности товарищества. Объём информации и порядок её получения определяются жилищным законодательством и уставом. Если в предусмотренных законом сведениях отказали лишь потому, что вы не член ТСЖ, такое объяснение не учитывает права собственника.
ГИС ЖКХ расшифровывается как государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. ТСЖ обязано размещать в ней информацию через личный кабинет организации. Для собственника это ещё один способ получить сведения о доме.
Товарищество может опубликовать не все сведения или разместить их с опозданием. Если нужного документа в системе нет, попросите органы управления предоставить его для ознакомления. При этом полезно выяснить, есть ли у товарищества сам документ: отсутствие документа и отсутствие его публикации требуют разных пояснений.
Поиск сведений описан в статье о ГИС ЖКХ. В найденном документе проверьте дату и период, к которому он относится. Прежний отчёт может многое сказать о работе товарищества, но исполнение нынешней сметы проверяют по документам за соответствующий период.
Требования к качеству работ и обжалование решений
Собственник без членства вправе предъявлять товариществу требования относительно качества услуг и работ. Если предусмотренная работа не сделана или выполнена плохо, выясните, что именно должно было быть сделано и каков фактический результат.
В таком обращении полезна точность: какая работа вызывает вопрос, где обнаружен недостаток и что было предусмотрено. Общая оценка управления оставляет гораздо больше места для разногласий.
Собственник также имеет право на судебное обжалование решений органов ТСЖ. Возможность обратиться в суд не гарантирует отмены решения. Для конкретного спора существенны содержание решения, обстоятельства его принятия и применимые нормы. Документы позволяют выяснить предмет разногласия до выбора способа защиты.
Какие документы помогают проверить работу ТСЖ
Документы стоит выбирать с учётом того, что вы хотите проверить. Расходы требуют изучения финансовых документов, принятое решение проверяют по протоколу и подтверждениям голосования. Подпись председателя не делает один документ достаточным для всей проверки.
Устав, смета и финансовая отчётность
Устав закрепляет правила товарищества. Смета доходов и расходов показывает годовой план. Отчёт об исполнении сметы позволяет узнать, как этот план выполнен, а бухгалтерская отчётность помогает разобраться в финансовой стороне деятельности ТСЖ.
Смету и отчёт о её исполнении нужно читать вместе. Предусмотренные сметой расходы ещё не подтверждают выполнения работ. Когда вопрос касается фактических трат, к утверждённому плану понадобятся документы о его исполнении.
| Документ | На какой вопрос помогает ответить | Чего документ не доказывает |
|---|---|---|
| Устав | Какие правила действуют в товариществе | Что любое решение по этим правилам соответствует закону |
| Реестр членов | Кто учтён как член ТСЖ | Что кворум можно определить по числу людей |
| Смета доходов и расходов | Что запланировано и на какие расходы предусмотрены средства | Что работы уже выполнены |
| Отчёт об исполнении сметы и бухгалтерская отчётность | Как исполнен план и какие доходы и расходы отражены в отчётности | Что все работы выполнены качественно |
| Протоколы собраний, правления и ревизионной комиссии | Какие решения оформлены и каким органом | Что соблюдены все требования к решению |
| Бюллетени, доверенности и письменные решения голосовавших | Чем подтверждаются итоги голосования | Что принявший решение орган имел на это полномочия |
В запросе полезно указать период и предмет интереса: например, расходы на конкретные работы и исполнение сметы за соответствующий год. Тогда план и отчёт можно будет сопоставить, не смешивая документы за разные периоды.
Протоколы и подтверждения голосования
Протокол фиксирует решения собрания или заседания. Собственник вправе знакомиться с протоколами собраний членов ТСЖ, заседаний правления и ревизионной комиссии, а также с документами, подтверждающими итоги голосования.
К таким подтверждениям относятся бюллетени, доверенности и письменные решения голосовавших. По ним можно выяснить, на чём основан итог, записанный в протоколе. При сомнениях в голосовании имеет смысл попросить органы управления предоставить все эти документы для ознакомления.
Чтобы оценить законность решения, нужно проверить, был ли принявший его орган вправе решать этот вопрос и соответствовало ли содержание решения требованиям закона. Устав читают вместе с жилищным законодательством, поскольку предусмотренные законом права собственников сохраняются при любых положениях устава.
Ознакомление с реестром и бюллетенями не даёт права свободно публиковать персональные данные соседей.
Какие платежи сохраняются после выхода из ТСЖ
Если после выхода вы остаётесь собственником помещения, расходы на содержание общего имущества по-прежнему вас касаются. Обязанности, связанные исключительно с членством, нельзя автоматически возложить на собственника, который в товариществе не состоит.
Расходы собственника и обязанности члена товарищества
Для понимания начисления существенно основание платежа. Члены ТСЖ обязаны соблюдать устав и вносить законно предусмотренные платежи и взносы. Однако даже если плата названа взносом, ещё нужно выяснить, кому адресована обязанность и с чем она связана.
| Основание обязанности | С чем она связана | Что меняет выход из ТСЖ |
|---|---|---|
| Расходы на содержание общего имущества | С правом собственности на помещение | Обязанность участвовать в расходах сохраняется |
| Обязанности исключительно члена товарищества | С членством и законно установленными правилами | Прекращается основание для будущих членских обязанностей |
| Конкретное дополнительное начисление | С характером расходов и принятым решением | По документам нужно выяснить, сохраняется ли обязанность платить |
Как проверить основание конкретного начисления
Содержательное объяснение начисления должно опираться на документы и отвечать на следующие вопросы:
- За что начислена плата. Какие работы или расходы ею оплачиваются.
- Кто принял решение. Собрание собственников, собрание членов ТСЖ или другой орган товарищества.
- На каком основании. Почему этот орган был вправе решить данный вопрос и почему обязанность относится к вам.
- Чем решение подтверждено. Какими положениями устава, сметой, протоколом и документами, подтверждающими итоги голосования.
Письмо председателя может уведомлять о принятом решении. Чтобы установить обязательность взноса, разумно попросить назвать решение и предоставить возможность ознакомиться с ним и документами, на которые опирается товарищество.
Непонятное объяснение платы ещё не доказывает незаконности начисления.
Итого
Членство в ТСЖ добровольно и позволяет участвовать в управлении товариществом. Собственник без членства сохраняет право получать сведения, знакомиться с документами и предъявлять требования к качеству работ. Выход при сохранении собственности не отменяет расходов на общее имущество. Основание конкретного начисления проверяют по характеру расходов, содержанию решения и полномочиям принявшего его органа.
Частые вопросы
Нужно ли вступать в ТСЖ после покупки квартиры?
Нет. После покупки вы становитесь собственником помещения. Членство в товариществе возникает добровольно по письменному заявлению. Членство прежнего владельца и платёжные документы от ТСЖ не заменяют вашего заявления о вступлении.
Можно ли выйти из ТСЖ и перестать платить за содержание дома?
Пока вы остаётесь собственником, обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества сохраняется. Заявление о выходе прекращает членство. Нужно ли платить конкретный взнос, выясняют по характеру расходов и документам, которыми оформлено решение.
Может ли собственник без членства в ТСЖ голосовать на собрании?
В общем собрании собственников вы вправе участвовать независимо от членства в ТСЖ. На общем собрании членов ТСЖ право голоса связано с членством. Полное название собрания позволяет понять, в каком качестве вы можете в нём участвовать.
Какие документы ТСЖ доступны собственнику без членства?
Вы вправе знакомиться с уставом, реестром членов, финансовой отчётностью, сметой и отчётом о её исполнении, протоколами и подтверждениями голосования. Содержащиеся в этих документах персональные данные нельзя свободно распространять на основании права на ознакомление.
Обязан ли собственник без членства оплачивать любой дополнительный взнос?
Название взноса не определяет такую обязанность. Нужно выяснить назначение расходов, основание начисления и полномочия органа, принявшего решение. Обязанности исключительно членов не переходят автоматически на остальных собственников. При этом участие в расходах на содержание общего имущества остаётся обязанностью собственника.
Обязано ли ТСЖ размещать сведения в ГИС ЖКХ?
Да. Товарищество обязано размещать информацию в ГИС ЖКХ через личный кабинет организации. Если нужного документа в системе нет, попросите органы управления ТСЖ предоставить его для ознакомления. Сведения конкретного товарищества могут быть опубликованы не полностью или с опозданием.
