Проверку действий председателя ТСЖ удобнее начинать с одного понятного вопроса: кто его избрал, кто разрешил сделку, кто установил выплату или кто проверил расходы. Для каждого ответа понадобятся свои документы. Подпись на договоре или платёжном документе видна сразу, но по ней одной нельзя судить обо всём, что должно было ей предшествовать.
Председатель правления ТСЖ представляет товарищество собственников жилья и обеспечивает выполнение решений правления. Само товарищество становится юридическим лицом с момента государственной регистрации. Здесь речь именно о его председателе: у председателя совета многоквартирного дома при управляющей организации другая должность, и переносить её правила на ТСЖ нельзя.
Содержание 7 разделов
Кого представляет председатель правления ТСЖ
При проверке распоряжения председателя прежде всего выясните, кто вправе принять такое решение. Управление товариществом распределено между несколькими органами, у каждого свои полномочия. То, что председатель постоянно общается с подрядчиками и подписывает бумаги, ещё не объясняет, какие вопросы он может решать самостоятельно.
Представительство товарищества и выполнение решений правления
Председатель действует от имени ТСЖ. Личные дела собственников в эти полномочия не входят, и должность не даёт ему права распоряжаться вашей квартирой или представлять вас в любой сделке.
Он обеспечивает выполнение решений правления и вправе давать обязательные указания должностным лицам товарищества. Именно этим лицам адресована норма закона. Обосновывать ею любые требования ко всем жильцам нельзя.
Какие вопросы остаются за правлением и собраниями
Деятельностью ТСЖ руководит правление, которое решает вопросы в пределах своей компетенции. Принимать решения по вопросам, отнесённым к компетенции собрания членов ТСЖ или исключительной компетенции собрания собственников, оно не вправе.
Собрание членов товарищества и собрание собственников помещений различаются составом участников и полномочиями. Поэтому в протоколе важно прочитать, кто именно собирался и голосовал: одного упоминания общего собрания для проверки процедуры недостаточно.
Если вопрос относится к собственникам, пригодится разбор проведения общего собрания собственников. Для собрания членов ТСЖ действуют свои правила; проверять нужно процедуру того органа, которому поручено решать ваш вопрос.
Как избирают председателя ТСЖ и проверяют срок полномочий
Для проверки избрания нужны устав и оба решения: о составе правления и о выборе председателя. Решения могут находиться в разных протоколах или в одном документе, если председателя выбирало собрание членов. Существенны их содержание, даты и полномочия тех, кто голосовал.
Избрание правления из членов товарищества
Правление избирает общее собрание членов ТСЖ из числа членов товарищества. Начните с решения о его составе: входит ли туда человек, который затем стал председателем.
Участие в жизни дома и членство в товариществе имеют разное значение при выборах. Поддержка соседей полезна, однако по документам нужно установить, что решение принял надлежащий орган, а избранные в правление люди состоят в ТСЖ. Обсуждение в домовом чате эту процедуру не заменяет.
Кто выбирает председателя по уставу
По общему правилу председателя выбирает правление из своего состава. Устав может передать выбор общему собранию членов товарищества. При таком порядке председателя тоже избирают из правления.
| Порядок выбора | Кто принимает решение | Что сопоставить |
|---|---|---|
| По общему правилу | Правление ТСЖ | Протокол заседания и ранее избранный состав правления |
| Выбор передан собранию членов уставом | Общее собрание членов ТСЖ | Соответствующий пункт устава, решение собрания и состав правления |
Сроки полномочий и даты решений
Правление избирают на установленный уставом срок, не более двух лет. Срок полномочий председателя статья 149 Жилищного кодекса связывает с уставом. Поэтому упоминание двух лет не освобождает от чтения положений о каждой должности.
Выпишите даты решений и сроки полномочий, затем сопоставьте их с датой договора или платёжного документа, который проверяете. Старый протокол подтверждает избрание в прошлом; для более поздней подписи нужно установить, сохранялись ли полномочия в тот момент.
Если указанный срок закончился, запросите документы, объясняющие, на каком основании человек продолжает действовать. Объяснения о том, что нового председателя пока не выбрали, недостаточно для такой проверки: считать полномочия автоматически бессрочными нельзя.
Что даёт председателю ТСЖ право подписи без доверенности
Право подписать документ и право решить вопрос требуют разных оснований. Председатель представляет ТСЖ без доверенности, однако перед совершением сделки закон или устав могут требовать решения правления либо собрания членов.
Подписание документов и обязательное одобрение
Доверенность подтверждает право представителя действовать за другого. Председателю для действий от имени ТСЖ в пределах его полномочий она не нужна. Он подписывает платёжные документы и совершает сделки, для которых закон и устав не требуют обязательного одобрения.
Проверяя договор, найдите в уставе положения об одобрении соответствующей сделки. Если решение другого органа обязательно, прочитайте, что именно разрешено, и проверьте, соответствует ли этому решению договор, который подписал председатель.
Почему для получения кредита нужно решение собрания членов
Получение заёмных средств, включая банковский кредит, относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Здесь хорошо видно распределение полномочий: собрание решает привлечь деньги, председатель подписывает договор от имени товарищества.
| Ситуация | Основание решения | Что делает председатель | Что проверить |
|---|---|---|---|
| Сделка не требует обязательного одобрения по закону и уставу | Полномочия председателя в предусмотренных пределах | Совершает сделку от имени ТСЖ | Избрание, срок и положения закона и устава о сделке |
| Получение заёмных средств, включая кредит | Решение собрания членов ТСЖ | Подписывает договор от имени товарищества | Решение о получении заёмных средств и соответствие ему подписанного договора |
Тот же порядок проверки помогает избежать лишних требований: расходование денег товарищества ещё не повод требовать решения собрания для любой сделки. Сначала установите, какое одобрение предусмотрено для конкретного действия.
Кто определяет вознаграждение председателя ТСЖ
Размер вознаграждения определяет собрание членов товарищества. С его решения и стоит начинать проверку выплаты. Доступ к счёту и право подписывать платёжные документы не позволяют председателю самому назначить себе вознаграждение.
Решение собрания о размере вознаграждения
Прочитайте в протоколе само принятое решение: из него должно быть понятно, какой размер вознаграждения установлен председателю. Если есть лишь общая формулировка об утверждении расходов, а размер выплаты остаётся неясным, этот вопрос нужно прояснить по документам собрания.
Единую обязательную сумму для любого дома искать не стоит. Приведённые нормы не устанавливают федерального оклада председателя; конкретную сумму устанавливает собрание членов вашего товарищества. При этом отсутствие общей ставки не обязывает председателя работать бесплатно.
Период выплаты и расходы в смете
Для проверки конкретного перечисления сопоставьте:
- Установленный размер и то, как он описан в решении.
- Период, за который сделана выплата, и период действия решения.
- Расходы на вознаграждение в утверждённой смете.
- Сведения об исполнении сметы за проверяемое время.
Смета показывает план доходов и расходов, в том числе деньги, предусмотренные на вознаграждение.
Если перечисленная сумма отличается от ожидаемой, начните с периода начисления и применявшихся решений. Сумму за несколько периодов нельзя корректно сравнить с выплатой за один. Лучше задать ТСЖ точный вопрос: каким решением установлен размер этой выплаты и за какое время она начислена.
Как проверить годовой отчёт и результаты ревизии ТСЖ
В годовом контроле важно сопоставить запланированное, выполненное и проверенное. Устное выступление председателя помогает понять события года, но проверить их позволяют документы правления, решения собрания и заключения ревизора.
Годовой план и смета: что было утверждено
Возьмите утверждённые документы за нужный год. В плане содержания и ремонта перечислены намеченные работы, в смете доходов и расходов отражена их финансовая сторона. С ними и предстоит сравнить то, что товарищество выполнило, изменило или отложило.
| Документы | На какой вопрос отвечают | С чем сопоставить | Что требует пояснения |
|---|---|---|---|
| Годовой план и смета | Какие работы и расходы утвердили | Решения собрания и документы об исполнении | В отчёте появились работы или расходы, которых нет в утверждённых документах |
| Отчёты о выполнении плана и исполнении сметы | Что выполнено и как исполнен финансовый план | План и смета того же года | Работа перенесена, сумма изменилась, причина не объяснена |
| Годовой отчёт о деятельности | Как товарищество работало за предыдущий год | Отчёты об исполнении, решение об утверждении и заключение ревизора | Неясно, какая версия отчёта утверждена или как она связана с исполнением |
| Ревизионные заключения | Что проверено и к каким выводам пришёл ревизор | Документы за тот же год по вопросам, которые проверял ревизор | Заключение относится к другой отчётности или не отвечает на выявленное расхождение |
Обнаруженное расхождение даёт основание задать вопрос. Например, при изменении расходов нужно выяснить, принимались ли новые решения и где они отражены. До обвинений следует разобраться, как связаны документы.
Отчёты о работе и расходах: что было выполнено
Годовой отчёт о деятельности составляет правление: документ охватывает предыдущий год и включает сведения о финансово-хозяйственной деятельности товарищества. Правление представляет отчёт собранию членов для утверждения. Подпись председателя на подготовленном документе не заменяет решения собрания об утверждении.
Собрание членов также утверждает годовой план содержания и ремонта и отчёт о его выполнении, сметы и отчёты об их исполнении. У этих документов разные задачи: по одним проверяют работы, по другим расходы. Между ними должна быть понятная связь.
Сравнивайте документы за один период. Если план и отчёт о его выполнении относятся к разным годам, запросите недостающий документ.
Кто проводит ревизию и какие заключения представляет
Ревизор или ревизионная комиссия проводят внутреннюю проверку финансовой деятельности ТСЖ. Их избирает собрание членов на срок не более двух лет. Члены правления не могут входить в проверяющий орган: проверять собственную работу тому же составу не поручают.
Финансовые ревизии проводят не реже одного раза в год. Читая заключения, обращайте внимание на предмет проверки:
- Годовая бухгалтерская, то есть финансовая, отчётность.
- Годовой отчёт о деятельности товарищества.
- Смета доходов и расходов, по которой представляют заключение.
Ревизор также представляет собранию отчёт о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов и отчитывается о собственной работе. Заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской отчётности утверждает собрание членов.
Наличие ревизора не гарантирует отсутствия любых нарушений, а внутренняя ревизия не равна внешнему аудиту. Поэтому стоит прочитать, какие документы и за какой год проверены: один подписанный лист с выводом ещё не объясняет объём проведённой проверки.
Где размещают утверждённый годовой отчёт
Правление размещает утверждённый годовой отчёт в ГИС ЖКХ, государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Допускается размещение в региональной информационной системе, если она обеспечивает автоматизированное размещение отчёта в ГИС ЖКХ.
При поиске проверьте год документа и решение об утверждении. Если вы нашли проект отчёта, проверьте, размещена ли также утверждённая версия: именно её правление обязано разместить.
Разобраться с поиском поможет инструкция по поиску сведений о своём доме в ГИС ЖКХ. Если отчёт не найден, попросите правление указать, где размещена утверждённая версия.
Кому доступны документы ТСЖ и что даёт выписка из ЕГРЮЛ
Собственник без членства сохраняет право на информацию о деятельности ТСЖ и ознакомление с предусмотренными документами. Порядок и объём этого права установлены Жилищным кодексом и уставом. Поэтому одного ответа об отсутствии членства недостаточно, чтобы закрыть вопрос о доступе.
Право собственника знакомиться с документами без членства
Для проверки пригодятся устав, сметы и отчёты об их исполнении, протоколы собраний членов и заседаний правления, заключения ревизора. Это часть документов, с которыми собственник вправе знакомиться. Общий разбор членства в ТСЖ и доступа к документам поможет уточнить границы этих прав.
Для проверки председателя свяжите запрос с конкретным действием. Укажите, какое избрание, договор, выплата или годовой отчёт вас интересуют, и назовите документы, относящиеся к этому вопросу.
В запросе о вознаграждении укажите период, за который проверяете выплату. Основную просьбу можно сформулировать так: прошу дать возможность ознакомиться с решением собрания членов о размере вознаграждения председателя, действовавшим в этот период. Также прошу предоставить для ознакомления смету и отчёт о её исполнении за тот же период.
Такой запрос касается ознакомления с определёнными документами. Требовать любые сведения обо всех соседях для этой проверки не нужно, как не нужно добавлять в запрос лишние персональные данные. Способ ознакомления уточняйте с учётом закона и устава.
Выписка из ЕГРЮЛ как дополнительная проверка
ЕГРЮЛ расшифровывается как Единый государственный реестр юридических лиц. Электронную выписку по конкретному ТСЖ можно бесплатно получить в официальном сервисе ФНС. Она формируется в формате PDF с усиленной квалифицированной электронной подписью. Собственный сертификат электронной подписи для её получения не требуется.
Выписка пригодится для дополнительной сверки реестровых сведений о товариществе. Если они расходятся с представленными вам документами, спросите о причине расхождения. Устав, протокол избрания и решение об обязательном одобрении сделки по-прежнему нужны: реестр не подтверждает соблюдение всех внутренних процедур и законность каждого действия председателя.
Итого
Проверять действия председателя спокойнее, когда понятно, что с чем сравнивать: избрание и устав, решение об одобрении и договор, установленное вознаграждение и выплату, план и годовой отчёт. Если документы не сходятся, запросите недостающий документ или объяснение конкретного расхождения.
Частые вопросы
Может ли председателя ТСЖ выбрать общее собрание членов?
Да, если устав относит избрание председателя к компетенции собрания членов товарищества. Выбирать нужно из состава правления. Поэтому решение о председателе проверяют вместе с решением об избрании правления и соответствующим положением устава.
Всегда ли председателя ТСЖ избирают на два года?
Двухлетний предел прямо установлен для правления. Срок председателя статья 149 Жилищного кодекса связывает с уставом. Сопоставьте устав, решения и даты полномочий. То, что новый председатель ещё не выбран, не позволяет считать полномочия прежнего бессрочными.
Может ли председатель ТСЖ подписать кредитный договор без решения собрания?
Решение о получении заёмных средств, включая кредит, принимает собрание членов ТСЖ. Право председателя действовать без доверенности не заменяет этого решения. Для оценки действительности уже подписанного договора нужно проверить обстоятельства конкретной сделки.
Кто определяет размер вознаграждения председателя ТСЖ?
Общее собрание членов товарищества. Для проверки выплаты сопоставьте установленный размер, период, решение собрания и смету. Право подписывать платёжные документы не позволяет председателю самому установить себе вознаграждение.
Достаточно ли устного годового отчёта председателя ТСЖ?
Нет. Годовой отчёт о деятельности составляет правление и утверждает собрание членов. Правление размещает утверждённый отчёт в ГИС ЖКХ или в региональной системе, которая автоматически передаёт его в ГИС ЖКХ. Устное выступление может объяснять результаты, но не заменяет отчёт, документы об исполнении планов и предусмотренные заключения ревизора.
Может ли собственник без членства в ТСЖ знакомиться с протоколами?
Да. Такое право предусмотрено и для собственников помещений, которые не являются членами товарищества. Порядок и объём ознакомления установлены законом и уставом. Одного отсутствия членства недостаточно для отказа в предусмотренном доступе.
Доказывает ли выписка из ЕГРЮЛ законность полномочий председателя ТСЖ?
Выписка дополняет проверку реестровыми сведениями. Она не подтверждает соблюдение всех процедур избрания и наличие обязательного одобрения конкретной сделки. Для этого нужны устав и соответствующие решения органов товарищества.
