Содержание 9 разделов
Общее собрание собственников помещений, или ОСС, является органом управления многоквартирным домом. На нём собственники принимают решения об общем имуществе и управлении домом. Протокол фиксирует результат, а законность решения зависит от всей процедуры: кого уведомили, кто голосовал и сколько голосов было подано.
Не торопимся с бланком протокола: я бы начинала с вопроса, который предстоит решить дому, и документов, по которым можно проверить голоса. Старый образец удобен, но в нём легко не заметить недостающую подпись или неверное основание для подсчёта.
Что решает ОСС и кто может его созвать
Для самостоятельного созыва внеочередного собрания достаточно инициативы любого собственника. Собирать перед этим группу с определённой долей голосов не требуется. Начните с проверки полномочий собрания: вправе ли оно решать вопрос, который вы хотите поставить.
Вопросы, которые вправе решать собственники
Собрание решает вопросы управления домом, использования общего имущества, капитального ремонта и другие вопросы, отнесённые законом к его компетенции. В чате жители могут обсудить пожелания, но для решения ОСС потребуется установленная процедура.
Сформулируйте, какое действие нужно разрешить или какие условия утвердить. Недовольство содержанием дома понятно, однако на голосование нужно вынести конкретное предложение. Выбор управляющей организации, избрание совета дома или рассмотрение определённого документа дают собственнику ясный предмет решения.
Годовое собрание проводят во втором квартале года, следующего за отчётным, если ОСС не установило другой срок. Когда вопрос возникает между годовыми собраниями, можно созвать внеочередное.
Самостоятельная инициатива и обращение к управляющему
Организовать собрание можно двумя путями. Обязанности организатора в этих случаях различаются.
| Путь | Кто вправе начать | Что происходит дальше |
|---|---|---|
| Самостоятельно созвать внеочередное ОСС | Любой собственник | Инициатор готовит уведомление и документы, организует проведение собрания |
| Обратиться за организацией к управляющей организации или соответствующему правлению | Собственники, которым принадлежит не менее 10% всех голосов | В обращении указывают вопросы повестки; управляющий обязан выполнить необходимые мероприятия в течение 45 дней после получения обращения |
Управляющая организация, сокращённо УК, ведёт дела дома в пределах своих обязанностей. Получив обращение обладателей нужной доли голосов, она должна также уведомить каждого собственника не позднее чем за 10 дней до собрания и оформить результаты.
Если поручаете организацию управляющему, сохраните обращение и подтверждение его получения. По ним можно установить, какие вопросы вы передали и с какого дня отсчитывается срок организации.
Кто вправе голосовать и какие документы нужны
Голос принадлежит собственнику помещения, а его вес определяется долей в общем имуществе. Для подсчёта нужны сведения о правах и долях. Список жильцов, число квартир или количество людей на встрече этих сведений не заменяют.
Реестр собственников, площади и доли
Реестр собственников содержит сведения о владельцах помещений и принадлежащих им долях. Инициатор запрашивает его у УК либо соответствующего правления письменно, в том числе через систему. Реестр должны предоставить в течение 5 дней после получения надлежащего обращения.
При подготовке учитывают жилые и нежилые помещения. Владельцы нежилых помещений тоже участвуют в управлении домом, хотя могут в нём не жить.
Сверьте владельцев, площади помещений и доли в праве. Если у помещения несколько собственников, нельзя записать всю его площадь за каждым: при подсчёте голоса каждого участника должны соответствовать его доле.
Участие собственника и полномочия представителя
Собственник голосует лично либо через представителя с надлежащими полномочиями. Проживание в квартире не даёт арендатору или родственнику владельца права голосовать за него.
У представителя проверьте основание полномочий. Доверенность должна содержать требуемые сведения о собственнике и представителе и отвечать требованиям статьи 48 Жилищного кодекса. Нотариальное удостоверение требуется не во всех случаях: закон допускает предусмотренные им способы оформления и иные законные основания представительства.
В новом доме есть специальное право на участие. Лица, принявшие помещения от застройщика по передаточному акту или другому документу после выдачи разрешения на ввод, вправе участвовать в ОСС в течение года со дня выдачи этого разрешения. Дату получения ключей конкретным покупателем для начала этого срока не используют.
Очное, заочное и очно-заочное ОСС: чем отличаются формы
Выбирайте форму, при которой сможете обеспечить участие и подтвердить получение решений. Здесь стоит заранее понять, как собственники обсудят вопросы, каким способом проголосуют и кто оформит результат.
Обсуждение и приём письменных решений
| Форма | Как участвуют собственники | Как оформляют протокол | Что учесть |
|---|---|---|---|
| Очная | Совместно присутствуют, обсуждают повестку и голосуют | В письменной форме, оформляет секретарь | Нужно обеспечить участие обладателей достаточного количества голосов на собрании |
| Заочная опросным путём | Передают оформленные письменные решения | В письменной форме, оформляет секретарь | Учитывают решения, полученные до окончания их приёма |
| Заочная в предусмотренной законом системе | Голосуют в системе либо передают письменные решения администратору | Формируется автоматически | У голосования и передачи бумажных решений свои сроки |
| Очно-заочная | Могут обсуждать вопросы очно и передавать письменные решения в объявленный период | В письменной форме, оформляет секретарь | Очное обсуждение и приём решений должны соответствовать сообщению о собрании |
Если очное собрание не состоялось из-за отсутствия кворума, закон предусматривает последующее заочное голосование опросным путём с той же повесткой. Добавлять новые вопросы при таком переходе нельзя.
Предварительное очное собрание при этом не становится обязательным для любой другой формы. Очно-заочная форма, например, с самого начала предусматривает обсуждение и передачу решений.
Чат пригодится для разговора с соседями. Приём голосов должен идти по выбранной форме и объявленному порядку: опрос в мессенджере или отправка сканов произвольному участнику установленной процедуры не заменяют.
Заочное голосование в ГИС ЖКХ
ГИС ЖКХ расшифровывается как государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. В ней размещают сообщения и документы, а при системном заочном собрании проводят голосование.
Голосование в системе идёт непрерывно от 7 до 60 дней. После его окончания протокол автоматически формируется и размещается в течение 24 часов.
Собственник может передать письменное решение администратору собрания не позднее чем за 48 часов до окончания голосования. Администратор вносит сведения и размещает электронный образ решения в течение 24 часов после получения.
При обычном бумажном опросе ориентируются на объявленный срок приёма решений. Требование разместить сообщение и итоговые документы в ГИС сохраняется и для собрания, на котором голосовали без системы.
Особенности первого собрания в системе
Для первого системного заочного ОСС предусмотрено уведомление не позднее чем за 10 рабочих дней. При подготовке нужно учесть правила работы администратора, порядок письменных отказов от проведения такого собрания и доступ собственников, которые ещё не зарегистрированы в системе.
До назначения даты изучите специальную процедуру статьи 47.1 Жилищного кодекса и определите, кто вправе выполнять функции администратора: перечисленными особенностями порядок первого собрания не исчерпывается.
Повестка и уведомление: что подготовить до начала ОСС
Вопросы должны быть сформулированы до уведомления собственников. После начала собрания нельзя изменить повестку или принять решение по вопросу, которого в ней не было.
Конкретные вопросы и материалы для собственников
Повестка содержит перечень вопросов, поставленных на голосование. По каждому из них собственник должен понимать, что ему предлагают решить.
Не включайте в повестку неопределённые пункты о прочих вопросах и не соединяйте разные по смыслу вопросы в одну формулировку. Если объединить избрание совета дома и утверждение документа, собственнику придётся принять или отвергнуть всё предложение целиком, хотя отношение к этим вопросам у него может различаться.
Если предлагаете рассмотреть и утвердить документ, укажите его полное название и необходимые реквизиты. Для договора управления предусмотрено исключение в отношении реквизитов. Сам документ должен быть доступен собственникам в порядке, указанном в сообщении.
До уведомления определите, какую редакцию документа предлагаете утвердить или какое действие разрешить.
Содержание сообщения, сроки и способы уведомления
В сообщении указывают:
- сведения об инициаторе;
- форму собрания;
- дату, место и время очного собрания либо период голосования; при очно-заочной форме также сведения об очном обсуждении;
- повестку;
- порядок ознакомления с материалами и место или адрес доступа к ним.
По общему правилу собственников уведомляют не позднее чем за 10 дней до собрания. В этот срок сообщение размещают в ГИС ЖКХ либо региональной системе, которая обеспечивает его автоматическое размещение в ГИС, и информируют собственников предусмотренным способом.
Для уведомления собственников применяют заказные письма, вручение под роспись или предусмотренное размещение объявления в доступных местах при соблюдении установленных условий. Прежде чем выбирать способ, проверьте действующие решения дома об уведомлении.
Произвольное сообщение в чате или листок только в одном подъезде не подтверждают выполнение всех требований. Сохраните доказательства размещения и направления сообщения выбранным способом: они понадобятся для проверки процедуры.
Кворум ОСС и принятие решения: сколько голосов нужно
Кворум и принятие конкретного решения проверяют последовательно. Сначала устанавливают, вправе ли собрание принимать решения, затем по каждому вопросу считают голоса, поданные за решение, с учётом требуемого порога.
Участие в собрании и обычный кворум
Кворум означает, что собрание вправе принимать решения. По обычному правилу в нём должны участвовать собственники или представители, которым принадлежит более 50% всех голосов в доме. Ровно половины недостаточно.
За основу берут все голоса собственников помещений дома. Регистрационный лист помогает учитывать присутствующих, однако кворум можно определить только после проверки их прав и долей.
Порог голосов по каждому вопросу
Установите нужный порог для каждого вопроса до начала голосования. Одно и то же количество голосов в поддержку решения может оказаться достаточным по одному вопросу и недостаточным по другому.
| Что проверяют | От какого количества голосов считают | Необходимый порог |
|---|---|---|
| Обычный кворум | Все голоса собственников дома | Участники обладают более 50% голосов |
| Решение по общему правилу | Голоса участников собрания | За решение подано большинство голосов |
| Выбор способа управления и управляющей организации | Все голоса собственников дома | За решение подано более 50% голосов |
| Выбор способа формирования фонда капитального ремонта | Все голоса собственников дома | За решение подано более 50% голосов |
| Решение о капитальном ремонте общего имущества | Все голоса собственников дома | За решение подано не менее двух третей голосов |
| Перевод жилого помещения в нежилое, комплексное развитие территории | Основание подсчёта устанавливают по специальным нормам | Общую схему нельзя применять без проверки исключений |
По общему правилу для принятия решения нужно больше половины голосов участников. В общее количество голосов участников входят и голоса тех, кто указал в решении, что воздержался. Если требуется повышенный порог от всех голосов дома, подсчёт ведут именно от этого общего количества.
У вопросов капитального ремонта нет единого порога для всей темы. Вопросы о взносах, использовании фонда и полномочиях тоже нужно проверять по их содержанию и применимой норме.
Для перевода помещения и комплексного развития территории, то есть преобразования территории по специальной законной процедуре, действуют особые правила. Такие решения требуют проверки исключений; обычного кворума и общего правила о большинстве для их подготовки недостаточно.
Как проверить бюллетени перед подсчётом голосов
Проверьте сведения об участнике и ответы по каждому вопросу. Ошибка в одном ответе не даёт основания автоматически отбросить остальные голоса собственника.
Сведения об участнике и срок получения решения
Письменное решение собственника, которое часто называют бюллетенем, содержит сведения об участнике, документе, подтверждающем право собственности, и ответы по вопросам повестки.
Прежде чем учитывать голоса собственника, проверьте:
- можно ли определить участника и принадлежащее ему помещение;
- указаны ли сведения о документе, подтверждающем право;
- подтверждены ли полномочия, если голосовал представитель;
- соответствуют ли вопросы объявленной повестке;
- получено ли решение в допустимый срок.
Для заочного опроса важна дата получения решения. Обещание принести заполненный лист не позволяет включить голоса в подсчёт: участниками считаются собственники, чьи решения получены до окончания приёма. Если бумагу передают для голосования в системе, действует указанный выше срок передачи администратору.
Ошибки при выборе варианта голосования
По каждому вопросу оставляют один вариант: за, против или воздержался. Когда отмечено несколько вариантов, голоса по этому вопросу не подсчитывают.
Голоса по правильно заполненным ответам на остальные вопросы учитывают при подсчёте. Отмечайте, по какому вопросу исключены голоса собственника и почему, чтобы можно было восстановить ход проверки.
Перед переносом в протокол сверьте формулировку предложенного решения с той, которая была в бюллетене. После подсчёта нельзя переписать её ради удобства: собственники отдавали голоса за конкретное предложение.
Протокол ОСС: реквизиты, приложения и подписи
Проверяйте протокол по действующим требованиям с учётом темы собрания. У старого образца могут оказаться неподходящий номер и неполный набор подписей.
Дата подведения итогов, номер протокола и результаты голосования
Без голосования в системе протокол оформляет секретарь в установленный ОСС срок, но не позднее 10 календарных дней с даты проведения собрания. Если голосовали в системе, протокол формируется автоматически.
Датой протокола служит дата подведения итогов, когда закончен подсчёт голосов. Для номера используют уникальный номер сообщения о собрании в ГИС ЖКХ, присвоенный при его создании. Следующий номер из собственного журнала вместо этого реквизита назначать нельзя.
При проверке протокола сопоставьте:
- адрес дома, форму и сведения об инициаторе;
- место, начало и окончание голосования с сообщением о собрании;
- общую площадь жилых и нежилых помещений, площади участников и количество голосов;
- вывод о наличии или отсутствии кворума;
- повестку, предложенное решение и результаты по каждому вопросу.
По каждому вопросу указывают принятую формулировку и количество голосов по каждому варианту: за, против, воздержался. Из общей записи о поддержке повестки нельзя установить, какое решение принято и достигнут ли нужный порог.
Приложения к протоколу и подписи
Сохраните документы уведомления, письменные решения, подтверждения полномочий представителей и рассмотренные материалы. Обязательные приложения и все реквизиты сверяйте с действующими требованиями приказа Минстроя № 266/пр. Приведённый выше перечень помогает проверить основу протокола, но не заменяет официальный перечень.
По общему правилу протокол собрания без системного голосования подписывают председательствующий, секретарь и лица, проводившие подсчёт голосов. Если вопрос предполагает специальный порядок, проверьте требования к подписям для этого случая.
Например, при создании товарищества собственников жилья, сокращённо ТСЖ, предусмотрены подписи собственников, проголосовавших за его создание. У этого решения свой порядок оформления. Требовать подписи всех собственников под любым протоколом не нужно.
Подписи избранных членов совета дома
С 1 сентября 2026 года протокол об избрании членов совета многоквартирного дома подписывают в том числе выбранные члены совета. Получение этих подписей нужно предусмотреть ещё при подготовке собрания.
Новая обязанность относится к избранию совета. На протоколы по другим вопросам переносить её нельзя.
Собрание вправе также установить совместное осуществление полномочий председателем совета и его членами. Для такого порядка требуется соответствующее решение: избрание состава совета автоматически его не устанавливает.
Что делать с итогами ОСС и подлинниками документов
После оформления протокола остаются обязательные действия. Нужно сообщить итоги, разместить документы и передать подлинники надлежащему получателю. Подлинниками здесь называются бумажные оригиналы документов.
Сообщение об итогах и размещение документов
Для каждого действия установлен свой срок. Подготовку размещения и передачи документов не стоит откладывать до последнего дня оформления протокола.
| Действие | Исполнитель | Получатель или место размещения | Срок и начало отсчёта | Что сохранить |
|---|---|---|---|---|
| Сообщить собственникам о решениях и итогах голосования | Инициатор | В определённом решением ОСС доступном помещении дома | Не позднее 10 дней со дня принятия решений | Подтверждение размещения сообщения |
| Разместить решения и протокол после собрания без системного голосования | Инициатор | В ГИС либо связанную региональную систему | Не позднее 10 дней после проведения собрания | Подтверждение размещения документов |
| Передать подлинники после собрания без системного голосования | Инициатор | В УК или соответствующее правление; при непосредственном управлении в орган жилищного надзора | Не позднее 10 календарных дней со дня проведения; для многодневного собрания со дня окончания | Акт приёма-передачи с перечнем документов |
| Направить полученные подлинники в орган жилищного надзора | УК или соответствующее правление | В государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) или иной орган жилищного надзора | В течение 5 календарных дней со дня получения от инициатора | Подтверждение факта и дня получения надзорным органом |
| Предоставить доступ к протоколу системного голосования | Система | Органу жилищного надзора | В дату формирования протокола | Сведения о сформированном протоколе |
| Направить бумажные решения системного собрания | Администратор | В орган жилищного надзора | Не позднее 10 календарных дней со дня проведения собрания | Подтверждение направления и перечень переданных решений |
Десять дней инициатора и пять дней управляющего нельзя складывать для определения срока размещения документов. Управляющий начинает отсчёт после получения подлинников. Инициатор соблюдает собственные сроки размещения и передачи.
Передача подлинников по акту
При непосредственном управлении собственники управляют домом без УК или товарищества, и инициатор направляет подлинники прямо в орган государственного жилищного надзора. Если домом управляет УК или соответствующее правление, документы передают им.
В акте приёма-передачи укажите сведения об участниках передачи, реквизиты протокола, наименования документов и количество листов. Передающий и принимающий подписывают акт с указанием даты передачи. Полный состав акта сверяйте с действующими требованиями: одной записи с названием протокола недостаточно.
Сохраните свой экземпляр акта. Способ направления документов в надзорный орган должен позволять подтвердить факт и день их получения. Копии решений и протокола хранят по адресу или в месте, определённом решением собрания.
Когда решение ОСС обязательно для всех собственников
Законно принятое решение обязательно и для собственников, которые не голосовали. Вопрос должен относиться к полномочиям собрания, а решение должно быть принято в установленном порядке. Эти условия проверяют и при наличии подписанного протокола.
Если обнаружилось нарушение, сохраните документы и установите, на каком этапе оно возникло. Не исправляйте дату уведомления задним числом и не дописывайте решение, которого собрание не принимало. Спор о действительности решения требует разбора конкретных обстоятельств.
После завершения ОСС полезно проверить исполнение принятых решений. Для контроля содержания дома используйте разбор обязанностей управляющей компании.
Итого
До запуска ОСС подготовьте конкретную повестку, сведения о правах и долях, материалы и уведомление. При подсчёте проверьте кворум и достаточность голосов в поддержку решения по каждому вопросу. После оформления протокола убедитесь, что документы размещены, подлинники переданы и подтверждения этих действий сохранены.
Частые вопросы
За сколько дней нужно уведомить собственников об ОСС?
По общему правилу не позднее чем за 10 дней до собрания. Сообщение заранее размещают в ГИС либо связанной региональной системе и информируют собственников предусмотренным способом. Для первого системного заочного ОСС установлены срок 10 рабочих дней и специальная процедура.
Достаточно ли объявления в подъезде для уведомления об ОСС?
Объявление не заменяет размещение сообщения в системе. При уведомлении собственников нужно соблюсти предусмотренный способ и его условия. Произвольный листок в одном подъезде не подтверждает выполнение всей процедуры.
Есть ли кворум ОСС, если у участников ровно 50% всех голосов?
Для обычного собрания нет: требуется строго более 50% всех голосов собственников дома. Голоса считают по долям в общем имуществе. По количеству квартир или людей кворум не определяют. Для некоторых вопросов предусмотрены специальные правила.
Означает ли наличие кворума ОСС, что решение принято?
Нет. Кворум подтверждает правомочность собрания. Для принятия решения проверяют количество голосов в его поддержку и порог, установленный для конкретного вопроса. Одни решения принимают большинством голосов участников, для других требуется установленная доля всех голосов дома.
Можно ли передать бумажный бюллетень при ОСС в ГИС ЖКХ?
Да, администратору собрания не позднее чем за 48 часов до окончания голосования. Он вносит сведения и размещает электронный образ решения в течение 24 часов после получения. Отправка скана произвольному соседу этот порядок не заменяет.
Какой номер указывать в протоколе ОСС в 2026 году?
Уникальный номер сообщения о проведении собрания, присвоенный в ГИС ЖКХ при его создании. Произвольный следующий номер из старого образца не подходит. Датой протокола служит дата подведения итогов.
Нужно ли передавать подлинники после размещения протокола ОСС в ГИС ЖКХ?
После собрания без системного голосования обязанность передать подлинники сохраняется. При голосовании в системе надзорному органу предоставляют доступ к протоколу, а бумажные решения администратор направляет в этот орган.
