Содержание 8 разделов
Чтобы сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, собственникам нужно установить основание прекращения прежнего договора, выбрать лицензированную новую организацию, заключить с ней договор и довести переход до изменения реестра лицензий. У каждого действия будет своё документальное подтверждение.
Управляющая компания, сокращённо УК, управляет домом и выполняет предусмотренные договором работы и услуги. Поэтому начинать смену стоит с действующего договора. Когда понятны основание его прекращения и условия новой компании, можно готовить решение собрания.
Почему жалобы недостаточно для смены управляющей компании
Жалоба помогает добиться проверки нарушения и его устранения. При смене УК собственники решают, кому поручить управление домом. Даже обращение со множеством подписей не заменяет решение собрания и прекращение договора.
Если сейчас вам нужно добиться выполнения работ, воспользуйтесь инструкцией по подаче жалобы на управляющую компанию. Обращения и ответы сохраните. Они пригодятся при выборе основания для отказа от договора: по ним можно установить, какие обязательства УК не выполнила.
Смена УК и переход к ТСЖ
Сначала договоритесь, что именно вы хотите изменить: организацию, которая управляет домом, или способ управления. Товарищество собственников жилья, сокращённо ТСЖ, объединяет собственников для управления домом. Переход к нему меняет модель управления и требует продумать дальнейшую работу.
| Вариант | Что меняют собственники | Что нужно продумать |
|---|---|---|
| Выбрать другую УК | Организацию, которая управляет домом по договору | Основание прекращения прежнего договора и условия нового |
| Перейти к управлению через ТСЖ | Способ управления домом | Организацию товарищества и то, кто будет выполнять задачи по управлению |
Не используйте переход к ТСЖ как формальность для обхода срока договора. Собственникам нужно понимать, кто будет выполнять задачи по дому и как они будут контролировать расходы.
Что проверить в прежнем договоре управления
До подготовки решения собрания выпишите сведения о действующем договоре. Они помогут определить порядок его прекращения и избежать ошибки, когда к одному договору применяют правило для другого.
Распишем по пунктам:
- Основание заключения. УК выбрали собственники или договор заключили по результатам открытого конкурса? Для конкурсного договора предусмотрено специальное правило.
- Дата заключения. Нужна дата самого договора. Отсчитывать годичное ограничение от собрания, первой квитанции или предполагаемого начала работы компании нельзя.
- Срок действия. Установите, когда он заканчивается и продлевался ли договор.
- Условия прекращения. Найдите порядок направления заявления, его адресата и условия уведомления. Нельзя считать срок уведомления одинаковым для всех договоров.
- Приложения и изменения. Проверьте перечень работ и действующие условия платы. Если основанием станет невыполнение обязательств, сверять их нужно с действующей редакцией договора.
Соберите сведения в одну заметку и приложите документы, из которых они взяты. Если у собственников разные версии договора, выясните, какая действует. После этого можно обсуждать дату перехода.
Когда собственники могут прекратить договор с УК
У каждого основания прекращения есть свои условия. Годичное ограничение относится к обычному одностороннему отказу собственников. Для конкурсного договора и окончания срока действуют другие правила. Основные положения предусмотрены статьёй 162 Жилищного кодекса.
| Случай | Какое условие проверить | От чего зависит срок | Частая ошибка |
|---|---|---|---|
| Обычный односторонний отказ по решению собрания, часть 8.2 | Прошёл ли год либо есть предусмотренное исключение | От даты заключения договора | Считать год от начала обслуживания |
| Отказ от договора по открытому конкурсу, часть 8.1 | Принято ли до окончания договора решение о выборе или изменении способа управления | От даты заключения договора; отказ возможен по истечении каждого последующего года | Применять конкурсное правило к любому договору |
| Прекращение по окончании срока с учётом части 6 | Есть ли заявление стороны о прекращении | От окончания действующего срока договора | Ждать автоматического ухода УК |
Год с даты договора и два исключения
По общему правилу собственники могут на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора не ранее чем через год с даты его заключения.
Для этого ограничения предусмотрены два исключения:
- управляющая организация не выполняет условия договора;
- собственники изменяют способ управления домом.
При невыполнении условий начните с конкретного обязательства. Какая работа предусмотрена договором, что не сделано, какие документы это подтверждают? Общую оценку плохого обслуживания трудно проверить, и она оставляет слишком много места для спора.
Договор по открытому конкурсу
Для договора, заключённого по результатам предусмотренного законом открытого конкурса, действует специальная возможность одностороннего отказа по истечении каждого последующего года со дня заключения договора.
Для такого отказа до окончания срока договора общее собрание должно принять решение о выборе или изменении способа управления домом. Проверьте обе части условия: как заключили договор и когда приняли решение. Основание заключения должно подтверждаться документами; одного упоминания конкурса в разговоре с соседями недостаточно.
Окончание срока и продление договора
Отметьте в календаре последний день действия договора и действия, необходимые для его прекращения. Если заявления одной из сторон о прекращении по окончании срока нет, договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях.
Даже когда решение о новой компании подготовлено, нужно проверить прекращение прежнего договора. Какое заявление направили, кому, когда и чем подтверждается получение? Если договор уже продлился, дальнейший переход придётся планировать с учётом этого.
Как выбрать новую УК и утвердить условия управления
К голосованию нужен проект договора с проверенной лицензированной организацией. По названию компании и обещанию меньшей платы нельзя понять, какие работы она возьмёт на себя.
Лицензия новой организации
Договор управления заключают с лицензированной УК. До выбора проверьте сведения о лицензии в официальном региональном реестре. Сверьте полное название и реквизиты компании с проектом договора. Проверка должна относиться именно к той организации, которой предлагают поручить дом.
Уточните у кандидата, кто будет заниматься переходом и предоставлять собственникам подтверждения направления документов. Имя ответственного и рабочий контакт лучше получить до голосования, пока вы обсуждаете условия участия компании.
Работы, плата и контроль в проекте договора
Запросите проекты договоров у кандидатов и сравните их по одинаковым вопросам. Начать можно с обязанностей управляющей компании, затем посмотреть, как нужные вашему дому работы закреплены в предложениях.
| Условие | Что выписать из каждого проекта | Как оценить различия |
|---|---|---|
| Общее имущество | Состав имущества, которым будет управлять организация, и адрес дома | Понятно ли, какие объекты охватывает договор |
| Работы и услуги | Перечень работ, услуг и порядок изменения перечня | Одинаковые ли обязательства предлагают кандидаты |
| Плата | Порядок определения цены, размера платы и её внесения | За какой состав работ платят собственники и как может меняться плата |
| Контроль | Порядок проверки выполнения обязательств УК | Какими документами можно подтвердить выполнение работ и выявить нарушение |
Меньшую плату оценивайте вместе с перечнем работ. Когда содержание предложений различается, одна итоговая сумма мало помогает в выборе. Выясните, чем объясняется разница: объёмом обязательств, порядком определения цены или условиями изменения платы.
Если компания обещает еженедельно проверять состояние дома, попросите закрепить это в проекте договора. Собственникам нужна ясная формулировка: какое действие выполняет УК и как фиксируется результат. Качество будущей работы такая формулировка не гарантирует.
Более 50% всех голосов за новую УК
Для выбора новой управляющей организации нужно более 50% от общего числа голосов всех собственников помещений дома. Кворум показывает, правомочно ли собрание принимать решения; голоса за конкретную УК подтверждают её выбор.
Поддержку нельзя считать по числу людей в зале или участников домового чата. Для решения имеет значение доля голосов собственников, рассчитанная по установленным правилам. Ровно половины всех голосов недостаточно: требуется больше половины.
В повестке разграничьте вопросы:
- Прекращение прежнего договора на применимом основании.
- Выбор новой управляющей организации.
- Условия нового договора управления.
Подробный порядок проведения общего собрания собственников поможет оформить процедуру. Готовьте решения о смене УК с учётом проверенного основания прекращения прежнего договора и конкретного проекта нового.
Выбор УК и заключение договора являются разными действиями. Собственники, обладающие более чем половиной всех голосов, выступают одной стороной нового договора. Его заключение служит основанием для изменений в реестре. Поэтому договор заключают до изменения записи о доме в региональном реестре лицензий.
Документы после собрания: кто и в какие сроки их передаёт
После принятия решения удобно сверять три вещи: кто отвечает за действие, что он должен сделать и с какого события идёт срок. Передача подлинников решений и протокола, сообщение о договорах и передача документации дома имеют разные сроки. Их сумма не показывает, сколько займёт вся смена УК.
Орган государственного жилищного надзора, обычно ГЖИ, получает предусмотренные документы и вносит изменения в региональный реестр лицензий. ГИС ЖКХ является государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства. В ней размещают необходимые сведения и документы.
| Ответственный | Что делает | Срок | Событие для отсчёта | Куда передаёт или размещает |
|---|---|---|---|---|
| Инициатор собрания | Размещает решения и протокол, передаёт их подлинники | Не позднее 10 календарных дней | Проведение собрания | В систему; подлинники в УК или соответствующее правление. При непосредственном управлении подлинники в ГЖИ |
| УК или правление, получившие подлинники | Направляют подлинники решений и протокола | В течение 5 календарных дней | Получение подлинников | В ГЖИ |
| УК, имеющая лицензию | Размещает и направляет сведения об изменении перечня управляемых домов | В течение 5 рабочих дней | Заключение, прекращение или расторжение соответствующего договора | В систему и в ГЖИ |
| Прежняя УК | Передаёт документацию дома, ключи, электронные коды, необходимые технические средства и оборудование | В течение 3 рабочих дней | Прекращение договора управления | Новой УК или другому предусмотренному законом получателю |
Решения и протокол собрания
Инициатору нужно обеспечить размещение документов в системе и передачу подлинников установленному получателю. Если документы размещают через региональную информационную систему, должна обеспечиваться их автоматическая передача в ГИС ЖКХ.
Для дома под управлением УК отправка обращения в ГЖИ не заменяет установленную передачу подлинников. Организация, получившая документы, затем обязана направить их в надзорный орган.
Сохраните подтверждение передачи с датой получения. От этой даты отсчитывают срок отправки подлинников в ГЖИ. Копии решений, протокола и подтверждение размещения документов в системе также полезно оставить у себя.
Сведения о заключении и прекращении договоров
Сообщение об изменении перечня домов не заменяет подлинники решений и протокола. Его направляет лицензированная организация после заключения, прекращения или расторжения договора. При смене УК нужно проследить действия обеих компаний: у прежней договор прекращается, у новой заключается.
Попросите у каждой организации подтверждение направления относящихся к ней сведений. По подтверждению подачи можно проверить отправку; по состоянию реестра можно увидеть результат рассмотрения. Срок подачи сведений не устанавливает срок, за который ГЖИ обязана завершить рассмотрение и изменить реестр.
Когда новая УК начинает управлять домом
Новая управляющая организация обязана приступить к исполнению договора с даты внесения изменений в региональный реестр лицензий в связи с этим договором. Начало её работы проверяют по записи о конкретном доме.
Дата изменения реестра лицензий
Лицензия подтверждает допуск организации к управлению многоквартирными домами. По записи о вашем доме можно установить дату, с которой новая УК обязана исполнять договор. Пока проверено лишь наличие лицензии, считать переход завершённым рано.
Сверьте в официальных сведениях адрес дома, новую организацию и дату изменений. Сохраните подтверждение даты: оно пригодится при проверке начислений за период перехода.
Голосование, заключение договора и передача ключей не заменяют реестровую дату. Если документы поданы, а изменений ещё нет, запросите у новой УК сведения о ходе рассмотрения. Одного подтверждения отправки недостаточно, чтобы назвать соседям дату завершения перехода.
Передача документов, ключей и кодов
Документация и средства доступа должны попасть к предусмотренному получателю. При обычной смене организации их получает вновь выбранная УК. Срок передачи для прежней компании отсчитывают от прекращения её договора. Дата получения собственниками уведомления о новой УК для этого отсчёта не подходит.
Попросите новую организацию подтвердить получение:
- технической документации и других документов, связанных с управлением домом;
- ключей от помещений общего имущества;
- электронных кодов доступа к общему оборудованию;
- технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации и управления.
Сверьте состав полученного. Сообщение о передаче ещё не позволяет понять, всё ли на месте. Если чего-то не хватает, зафиксируйте, какие документы или средства доступа не переданы и кто занимается вопросом. По такой записи собственникам легче следить за незавершёнными действиями.
До начала обслуживания узнайте рабочие контакты новой УК, порядок подачи заявок и номер аварийной службы. Собственникам нужен понятный адресат обращения, а новой организации нужен доступ к документам и оборудованию дома.
Кому платить после смены управляющей компании
Получателя спорного платежа устанавливают по услуге, периоду и основанию начисления. Прежняя компания может выставить счёт за время своей работы. Поэтому квитанции нужно сверять с документами перехода.
Двойные квитанции за один период
Если счета от двух организаций относятся к одному периоду, проверьте, совпадают ли услуги. При совпадении направьте письменный запрос каждой компании и попросите указать:
- за какую услугу и какой период начислена плата;
- на каком основании организация считает себя исполнителем;
- как начисление связано с датой прекращения прежнего договора и реестровой датой начала исполнения нового;
- как исправить начисление, если в нём допущена ошибка.
Приложите спорные квитанции и имеющиеся подтверждения дат перехода. В ответе должно быть объяснено конкретное начисление. Сведения о том, что организация когда-то управляла домом, этого вопроса не решают.
Долги и переплаты при переходе
Смена УК не даёт оснований считать задолженность погашенной, а аванс переданным новой компании. Сохраните прежние квитанции и подтверждения оплаты, запросите сведения о начислениях и поступивших суммах.
Если вы платили вперёд, выясните у получателя денег, за какие периоды учтены суммы и на каком основании возможны возврат или зачёт. Не уменьшайте платёж новой организации в расчёте на то, что она автоматически получила аванс прежней.
Когда спор касается действительности решения собрания или основания прекращения договора, понадобятся договоры, документы собрания, уведомления, сведения реестра и подтверждения передачи. По ним можно установить, где возникло расхождение и какое действие требует исправления. Проверки одних квитанций для такого разбора недостаточно.
Итого
Начните с действующего договора и основания его прекращения. До голосования проверьте лицензию кандидата и условия управления. После решения собственников проследите передачу документов, изменение реестра по дому и фактический приём документации новой УК. Начисления сверяйте с подтверждёнными датами и периодом каждой услуги.
Частые вопросы
Можно ли сменить управляющую компанию раньше чем через год?
При обычном одностороннем отказе годичное ограничение не применяется, если УК не выполняет условия договора либо собственники изменяют способ управления домом. Требуется решение общего собрания. Установите вид договора и основание отказа: отправленная жалоба не заменяет их проверку.
Сколько голосов нужно для выбора новой управляющей компании?
Более 50% от общего числа голосов всех собственников помещений дома. Считать большинство только среди участников собрания нельзя. Наличие кворума и поддержку конкретного решения проверяют раздельно.
Куда передавать протокол собрания о смене управляющей компании?
Инициатор размещает решения и протокол в системе и передаёт подлинники в УК или соответствующее правление не позднее 10 календарных дней после собрания. Получатель направляет подлинники в ГЖИ в течение 5 календарных дней с момента получения. При непосредственном управлении инициатор передаёт подлинники в ГЖИ.
Когда новая управляющая компания начинает управлять домом?
С даты внесения изменений в региональный реестр лицензий в связи с новым договором управления. Дата собрания, подача сведений и передача ключей не заменяют эту дату.
За сколько дней прежняя УК должна передать документы дома?
В течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора управления. Передаче подлежат документация, ключи, электронные коды доступа, необходимые технические средства и оборудование. При смене УК их получает новая управляющая организация.
Кому платить, если после смены УК приходят две квитанции?
Установите услугу, период и основание каждого начисления, затем сопоставьте их с документами перехода и реестровой датой. Запросите письменные объяснения у обеих организаций. Смена УК не даёт оснований считать долги погашенными, а переплаты перенесёнными в расчёты новой компании.
