Содержание 7 разделов
Придомовая территория многоквартирного дома включает участок, на котором стоит дом, с озеленением, благоустройством и расположенными на нём объектами для обслуживания дома. Двор, который вы видите из окна, может быть шире этого участка. Близость газона или проезда к подъезду ещё не подтверждает, что они входят в общее имущество.
Начните с проверки участка: образован ли он, связан ли с вашим домом и где проходят его границы. Когда это выяснено, можно разбираться с общей собственностью или готовить обращение об образовании участка.
Что входит в придомовую территорию и где проходят её границы
По расстоянию до подъезда нельзя определить, принадлежит ли земля дому. Для этого нужны границы участка. Если речь о площадке, дереве или проезде, важно ещё и назначение объекта. Привычка жильцов пользоваться им не делает его общим имуществом.
Земля под домом и объекты для его обслуживания
В общее имущество входит участок под домом с элементами озеленения и благоустройства. Другие объекты входят в его состав, если находятся на этом участке и предназначены для обслуживания, эксплуатации или благоустройства именно этого дома.
Поэтому при проверке нужны ответы на два вопроса:
- Находится ли объект в границах участка под вашим домом?
- Предназначен ли он для обслуживания, эксплуатации или благоустройства этого дома?
Например, проезд может выглядеть частью единого двора. Но прежде чем считать его имуществом дома, нужно сопоставить его расположение с границами участка, даже если вы каждый день идёте по нему от подъезда.
Если участок ещё не образован и не поставлен на кадастровый учёт, правовой режим земли другой. Объявлять весь двор общей собственностью жильцов пока нельзя. При этом собственники помещений сохраняют право пользоваться землёй для эксплуатации дома.
Почему расстояние от стены не определяет границы участка
Универсального радиуса придомовой территории нет. Границы и размер участка определяют по земельным и градостроительным требованиям. По замеру расстояния от фасада нельзя установить границы конкретного участка.
Как найти земельный участок своего дома по кадастровым сведениям
Нужно установить связь между квартирой, зданием и участком. Одного совпадения адреса для проверки недостаточно. Единый государственный реестр недвижимости, или ЕГРН, содержит сведения об объектах недвижимости. Кадастровый номер обозначает конкретный объект в этом реестре. У помещения и земли разные номера.
Кадастровые номера квартиры, здания и участка
Смотрите: квартира находится в здании, здание стоит на земле. Для кадастровой проверки это три разных объекта. Документ на квартиру помогает начать поиск, но границы двора придётся выяснять по сведениям о земельном участке.
| Объект | Какие сведения сопоставить | Что это даёт для проверки земли |
|---|---|---|
| Квартира | Вид объекта, собственный кадастровый номер, номер здания, в котором расположено помещение | Позволяет перейти от квартиры к конкретному зданию |
| Здание | Собственный кадастровый номер и сведения о земельном участке, в границах которого находится здание | Помогает установить связь дома с участком |
| Земельный участок | Вид объекта, собственный кадастровый номер, площадь и описание местоположения границ | Позволяет проверить саму землю и её границы |
Записывайте каждый найденный номер и отмечайте, к какому объекту он относится. Это поможет не перепутать реквизиты квартиры и дома, когда будете запрашивать сведения о земле или составлять обращение.
В кадастровых сведениях о помещении предусмотрен номер здания, в котором оно находится. В сведениях о здании предусмотрен номер участка, в границах которого оно расположено. Однако конкретная карточка может содержать неполные сведения. Если связь не отображается, её нужно уточнить. Похожий адрес не заменяет подтверждение.
Выбрать документ поможет разбор выписки из ЕГРН. Если проверяете землю перед сделкой, нужна и проверка самой квартиры перед покупкой. Сведения об участке не заменяют документы на приобретаемое помещение.
Площадь, местоположение и описание границ
Площадь показывает размер участка. Чтобы понять, где он расположен и какую форму имеет, нужно описание границ. У двух участков одинаковой площади форма может различаться. По одному числу не получится определить, входит ли в участок под домом газон со стороны улицы или пространство за зданием.
Когда нашли кадастровый номер участка, сопоставьте площадь с описанием местоположения границ. Для конкретного объекта во дворе выясните, где он находится относительно этих границ. Восстанавливать форму участка по площади и расстоянию от стены не стоит.
Карта помогает найти объект и понять, какие сведения ещё понадобятся. Скриншот карты не заменяет документальную проверку. Убедитесь, что смотрите участок нужного дома, затем проверьте его реквизиты и описание границ.
Если сведения о связанном участке не найдены
Если в просмотренной карточке нет кадастрового номера участка, делать вывод о необразованном участке рано. Пока установлен лишь пробел в найденных сведениях.
Запишите, что именно осталось выяснить: номер участка, его связь с домом или описание границ. С конкретным вопросом проще обратиться в компетентный орган и уточнить статус земли.
Что означает доля собственника в общей собственности на земельный участок
Доля показывает объём вашего права на общее имущество. Она связана с принадлежащим вам помещением. У владельца большой квартиры доля больше, но права выбрать себе более просторный угол двора из этого не возникает.
Как доля связана с площадью помещения и его продажей
Размер доли пропорционален общей площади принадлежащего собственнику помещения. Это доля в праве общей собственности. Переводить её в физические метры двора и делить землю между квартирами по собственному расчёту нельзя.
При продаже квартиры доля следует за ней. Передавать долю независимо от помещения запрещено, поэтому рассматривать её как самостоятельный товар при сделке неправильно.
Если вам предлагают оформить покупку квартиры и приобретение доли в общем имуществе двумя независимыми сделками, сначала выясните, что именно продаётся. Проверка договора купли-продажи квартиры поможет разобраться с условиями сделки.
Почему доля не становится личным участком двора
Выдел доли в натуре означал бы, что за владельцем закрепляют самостоятельную физическую часть общего имущества. Для собственника помещения в многоквартирном доме такой выдел запрещён.
Решение о передаче объекта общего имущества в пользование другим лицам принимают на общем собрании собственников помещений. Такое пользование допустимо, если не нарушает права и законные интересы граждан и организаций.
Кто образует земельный участок под многоквартирным домом
Собственник подаёт заявление, компетентный орган обеспечивает образование участка. В предусмотренном законом случае обратиться вправе любой владелец помещения. Необходимые действия по образованию участка обязан обеспечить ответственный государственный или муниципальный орган.
Когда обратиться может любой собственник
Этот порядок касается участка под многоквартирным домом, который не был образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ. В таком случае любой собственник помещения в доме вправе подать заявление об образовании участка.
Для собственного обращения предварительные полномочия от общего собрания не требуются. Вы можете обратиться как владелец помещения, без роли представителя всех соседей. Но право подать заявление не позволяет вам единолично определить будущие границы или решить, как распоряжаться землёй.
Возраст дома не даёт достаточных оснований для выбора этого порядка. Сначала нужно выяснить статус участка. Если он уже существует, но вы не нашли сведения, потребуется уточнить документы. Повторно образовывать участок из-за этого не нужно.
За какие действия отвечает публичный орган
При образовании участка землю определяют как самостоятельный объект недвижимости. Кадастровый учёт фиксирует сведения об этом объекте в реестре. Заявление собственника не заменяет работы по образованию участка и обращение ответственного органа с заявлением о кадастровом учёте.
| Кто действует | Что делает | Что учитывать |
|---|---|---|
| Любой собственник помещения | Подаёт заявление об образовании участка в описанном законом случае | Не определяет границы по своему усмотрению и не получает участок в личную собственность |
| Компетентный государственный или муниципальный орган | Обеспечивает предусмотренные законом действия по образованию участка и обращается с заявлением о кадастровом учёте | Эта обязанность не даёт оснований обещать единый срок завершения для всех домов |
Чтобы найти адресата, уточните в местной администрации, какой орган занимается образованием участка по адресу вашего дома. Не выбирайте адресата только по названию отдела. Укажите в обращении конкретный дом и сформулируйте вопрос об участке под ним.
Что известно о сроках и дополнительных расходах
Обязанность публичного органа образовать участок не позволяет обещать одинаковый срок завершения для всех домов. Письмо о рассмотрении обращения ещё не подтверждает, что участок образован и сведения о нём внесены в реестр.
Обещать бесплатность любых дополнительных услуг, которые могут предложить собственнику, тоже нельзя. Перед оплатой выясните, какую задачу решает работа, почему она требуется именно вам и как связана с действиями ответственного органа. Предложение платной услуги ещё не делает её обязательным условием начала процедуры.
Какие права есть у собственников помещений до образования земельного участка
Пока участок не образован, права собственников помещений на пользование землёй сохраняются. До формирования и кадастрового учёта земля под домом находится в публичной собственности: принадлежит соответствующему государственному или муниципальному образованию.
Собственники помещений вправе владеть и пользоваться этой землёй в той мере, которая необходима для эксплуатации дома и общего имущества.
Пользование землёй для эксплуатации дома
Если вы ссылаетесь на это право, поясните, как ваши действия связаны с эксплуатацией дома или общего имущества. Проживания в доме и привычки пользоваться двором недостаточно, чтобы оправдать любой новый способ использования земли.
Например, для обслуживания дома нужен доступ к нему. Из необходимости такого доступа не следует право объявить часть двора личной территорией.
Пределы распоряжения землёй до образования участка
Право пользоваться землёй не даёт права распоряжаться всем двором. До образования участка собственники помещений не могут самостоятельно назначить его будущие границы или объявить всю видимую территорию своей.
У публичного собственника тоже есть ограничение. Он не вправе распоряжаться землёй в той части, где должен быть сформирован участок под многоквартирным домом. Привычное пользование жильцов остальной землёй во дворе не распространяет на неё такое ограничение.
Что делать после проверки земельного участка
Дальнейшее действие зависит от того, что вы выяснили. Найденный участок, неполные сведения и подтверждённая необходимость его образования требуют разных обращений. Определите нужный результат: получить документы о границах, уточнить статус земли или обратиться об образовании участка.
Если участок найден или его статус пока неясен
- Участок найден, связь с домом подтверждена. Сохраните кадастровый номер и документы с описанием границ. Если вопрос касается газона или другого объекта, выясните, находится ли он внутри этих границ.
- Найдена только часть сведений. Укажите, чего не хватает. Например, номер здания известен, но его связь с землёй не установлена. Попросите уточнить статус участка и сведения для его проверки.
- Подтверждён предусмотренный законом случай необразованного участка. Подготовьте заявление об образовании участка для компетентного государственного или муниципального органа.
Что указать в обращении об образовании участка
Чтобы адресат понял, о каком доме и участке идёт речь, полезно включить:
- сведения о себе как о собственнике помещения в доме и способ получения ответа;
- адрес многоквартирного дома и принадлежащего вам помещения;
- известные кадастровые номера с пояснением, к каким объектам они относятся;
- просьбу об образовании земельного участка под домом и о сообщении его текущего статуса, если тот требует уточнения.
Этот список помогает сформулировать обращение. Универсальным обязательным комплектом документов он не является. Требования к подаче уточняйте у компетентного органа. Если кадастровый номер неизвестен, угадывать его не нужно: так и укажите, каких сведений у вас нет.
В обращении лучше спрашивать о конкретных действиях: образован ли участок, какие работы по его образованию выполнены, кто отвечает за дальнейшие шаги.
Итого
Начните с документов: установите связь квартиры, здания и земельного участка, затем проверьте границы земли. Доля в общем имуществе следует за квартирой и не превращается в личную часть двора. Если подтверждён предусмотренный законом случай необразованного участка, собственник может подать заявление о его образовании без предварительного решения общего собрания. До образования участка право пользоваться землёй сохраняется в пределах, необходимых для эксплуатации дома.
Частые вопросы
Сколько метров от дома относится к придомовой территории?
Универсального расстояния нет. Нужны документы с границами конкретного земельного участка. Расстояние от стены, забор или край покрытия эти сведения не заменяют.
Что входит в придомовую территорию многоквартирного дома?
Участок под домом с озеленением и благоустройством, а также расположенные на нём объекты для обслуживания, эксплуатации или благоустройства дома. Близости соседнего газона или проезда к подъезду недостаточно, чтобы включить их в общее имущество.
Как узнать границы земельного участка многоквартирного дома?
Уточните вид и кадастровый номер каждого объекта: квартиры, здания и земельного участка. Установите связь здания с участком, затем сопоставьте площадь земли с описанием местоположения границ. Если в одной карточке нет нужных сведений, вывод о необразованном участке делать рано.
Нужно ли общее собрание, чтобы подать заявление об образовании участка под домом?
Если участок не был образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, обратиться вправе любой собственник помещения. Для собственного заявления предварительные полномочия от собрания не требуются. Право подать заявление не даёт полномочий единолично устанавливать границы или определять порядок использования общего имущества.
Нужно ли сначала нанимать кадастрового инженера для образования участка под многоквартирным домом?
Для обращения собственника в описанном случае предварительный платный заказ работ у инженера не установлен как обязательный первый шаг. Сначала уточните статус земли и компетентный орган. Предусмотренные законом действия по образованию участка обязан обеспечить публичный орган.
Нужно ли покупать долю земельного участка при покупке квартиры?
Доля в общем имуществе переходит к новому владельцу вместе с правом собственности на помещение. Передавать её независимо от квартиры нельзя. Сам участок при этом нужно проверить: связь доли с квартирой не заменяет сведения о его образовании и границах.
