ЖКО расшифровывают как жилищно-коммунальную организацию. Но сокращение в названии не определяет её полномочий: проверьте, выступает ли она управляющей организацией, исполнителем отдельных работ или получателем платежа. Самостоятельного способа управления домом с названием ЖКО в Жилищном кодексе нет.
В кодексе перечислены три способа управления многоквартирным домом. Выбранный способ определяет, кому собственники поручают управление, в каком документе закреплены обязанности исполнителя и куда обращаться, если он их не выполняет.
Содержание 7 разделов
ЖКО в разговоре и ЖКО в законе: где проходит расхождение
Слово из разговора и слово из кодекса
В справочнике ГИС ЖКХ жилищно-коммунальное хозяйство описано как отрасль экономики, которая обеспечивает безопасное и комфортное проживание людей. В неё входят эксплуатация и содержание домов, объектов социальной инфраструктуры и сетей коммунальных ресурсов.
Жилищно-коммунальные услуги в справочнике определены как деятельность служб и предприятий комплекса, которые отвечают за тепло, свет, чистоту и комфорт в домах.
Статья 161 Жилищного кодекса перечисляет три способа управления домом. Первый вариант: непосредственное управление собственниками в доме, где не более тридцати квартир. Второй: управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Третий: управление управляющей организацией.
Жилищно-коммунальная организация в этом перечне не значится, и разговорное слово в кодекс не перешло.
В том же справочнике управляющая компания описана как организация, которая по договору с собственниками управляет многоквартирными домами, отвечает за их техническое и санитарное состояние и обеспечивает поставку коммунальных ресурсов.
В кодексе эта роль называется управляющей организацией. Сверьте полное наименование, ИНН и роль организации в договоре: одного сокращения в квитанции для проверки недостаточно.
| Способ управления | Кто ведёт дом | Особенность |
|---|---|---|
| Непосредственное управление собственниками | сами собственники помещений | возможен в доме, где квартир не более тридцати |
| Управление товариществом собственников | товарищество, кооператив или иное специализированное потребительское объединение | решения принимает товарищество, исполнителя нанимают по договору |
| Управление управляющей организацией | нанятая по договору компания | нужна лицензия, отвечает перед собственниками |
Первая строка таблицы требует внимания. Непосредственно управлять домом собственники могут, только если в нём не более тридцати квартир. В доме покрупнее они выбирают товарищество или управляющую организацию. Не торопимся: этот выбор определяет, как будет устроено управление домом, и решают его собственники.
Кто выбирает способ управления и на каком документе живёт дом
Общее собрание: орган управления домом
Кодекс называет общее собрание собственников органом управления многоквартирным домом. Именно собрание выбирает способ управления. Его можно изменить в любое время, а решение обязательно для всех собственников помещений.
Тем же собранием определяется рамка, в которой дом живёт: управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг собственникам и нанимателям.
Договор управления: что в нём обязательно написано
Статья 162 Жилищного кодекса перечисляет обязательные условия договора управления. В документе указывают адрес дома и состав общего имущества, перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту, порядок изменения перечня и список коммунальных услуг.
Также в договоре описывают порядок определения его цены и размера платы, внесения платежей и контроля за выполнением управляющей организацией обязательств. В перечень входит и обязанность заключить договор о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования.
Если управляющую организацию выбрало собрание собственников, срок договора составляет от одного года до пяти лет. По открытому конкурсу и в предусмотренном законом случае нового дома срок составляет от года до трёх лет; для договора застройщика действует предел в три месяца. Условия договора управления одинаковы для всех собственников.
Дата начала исполнения указана в договоре и связана с законным основанием управления домом. Не подменяйте её сроком ответа на проект или протокол разногласий: обмен документами ещё не определяет начало обязанностей.
Лицензия и реестры: как проверить, что компания работает законно
Управлять многоквартирными домами можно на основании лицензии, и исключение сделано только для товарищества собственников жилья, жилищного кооператива и иного специализированного потребительского кооператива. Управляющая организация без лицензии работать не вправе.
Проверяется это по реестрам: реестр лицензий субъекта Российской Федерации, сводный федеральный реестр лицензий и реестр дисквалифицированных лиц. Сведения в них открытые и общедоступные, их размещают в системе жилищно-коммунального хозяйства.
В реестре лицензий субъекта есть раздел с адресами домов, деятельность по управлению которыми ведёт лицензиат, так что по адресу своего дома можно найти запись о том, кто занимается его обслуживанием.
Чем занимается управляющая организация и из чего складывается плата
Начисление, оплата и расчёты с ресурсоснабжающими организациями
Исполнителем коммунальных услуг выступает юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель. Тариф на коммунальный ресурс устанавливают по законодательству Российской Федерации.
Ресурсоснабжающая организация поставляет воду, газ, электричество и тепло, отводит сточные воды, а также размещает в ГИС ЖКХ сведения о договорах и поставках ресурсов.
Плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят ежемесячно до пятнадцатого числа месяца, следующего за истекшим.
Задолженность считают по каждой услуге. При частичной оплате общего платёжного документа внесённую сумму распределяют пропорционально размерам указанных в нём платежей, а не поровну между услугами. Ограничение коммунальной услуги допустимо лишь по основаниям и процедуре Правил № 354; сам факт недоплаты не разрешает отключить любую услугу.
Общее имущество и текущий ремонт
К общему имуществу относятся помещения общего пользования: лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, чердаки и технические этажи. В его состав входит и инженерное оборудование, в том числе котельные и бойлерные. Минимальный перечень необходимых для содержания общего имущества услуг и работ и правила их выполнения устанавливает Правительство.
Решение о текущем ремонте общего имущества принимает общее собрание собственников. Стояк, крыша и подъезд обслуживают весь дом, поэтому решение касается всех собственников.
Если в доме не создано товарищество собственников жилья, собрание определяет плату за содержание жилого помещения с учётом предложений управляющей организации и устанавливает её не менее чем на один год.
| Часть платы | Что входит |
|---|---|
| Плата за содержание жилого помещения | управление домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы на общее имущество |
| Взнос на капитальный ремонт | капитальный ремонт дома |
| Плата за коммунальные услуги | услуги ресурсоснабжающих организаций: вода, газ, электричество, тепло, стоки |
Управляющая организация и товарищество собственников: разница в деньгах и в ответственности
Товарищество собственников само утверждает размеры платежей по долям, отвечает за состояние общего имущества и контролирует работу нанятой управляющей организации по договору.
Управляющая организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества. За качество коммунальной услуги она отвечает, когда выступает её исполнителем. При прямом договоре с ресурсоснабжающей организацией УК сохраняет ответственность за внутридомовые сети и их готовность, а ответственность за поставку распределяется по закону и границам сетей.
При непосредственном управлении собственники на основании решения общего собрания сами заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества. Договоры о коммунальных услугах каждый собственник заключает от своего имени.
| Вопрос | Управляющая организация | Товарищество собственников |
|---|---|---|
| Кто определяет размер платы | общее собрание с учётом предложений организации, если товарищество не создано; срок не менее одного года | товарищество само утверждает размеры платежей по долям |
| За что отвечает | за содержание общего имущества и коммунальные услуги, исполнителем которых является | за состояние общего имущества и свои обязанности исполнителя коммунальных услуг |
| Как контролируют друг друга | отвечает перед собственниками по договору | контролирует работу организации по договору |
| Нужна ли лицензия | да | нет |
Если услуга не нравится: куда идти с претензией
Жилищный надзор: предписание вместо споров
Государственный жилищный надзор ведут уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Он распространяется, в частности, на деятельность управляющих организаций и соблюдение правил содержания общего имущества. Орган надзора вправе выдать предписание об устранении нарушений.
Если управляющая организация не выполняет условия договора, собственники могут обратиться в орган местного самоуправления. По их обращению он проводит внеплановую проверку деятельности компании в пятидневный срок.
Если проверка подтверждает нарушение договора, муниципалитет не позднее чем через пятнадцать дней со дня обращения созывает собрание собственников. На нём решают, расторгнуть ли договор, выбрать ли новую организацию или сменить способ управления.
Суд: срок обжалования и что именно можно оспорить
Собственник, не участвовавший в собрании или голосовавший против, вправе оспорить решение, нарушающее его права, в суде. Срок составляет шесть месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о решении. Суд оценивает существенность нарушения и его последствия по части 6 статьи 46 ЖК РФ.
Жалобы на управляющую организацию не направляют в Единый государственный реестр недвижимости: он хранит сведения об учтённой недвижимости и зарегистрированных правах на неё.
Реестр ведёт уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, то есть Росреестр.
При определении состава общего имущества сведения реестра имеют приоритет над документацией, бухгалтерским и техническим учётом. Сверка помогает понять, какие помещения и оборудование относятся к общему имуществу дома.
Система жилищно-коммунального хозяйства: где смотреть сведения
В открытой части ГИС ЖКХ можно проверить дом и управляющую организацию. В личном кабинете доступны передача показаний, оплата жилья и обращения. Тариф и основание начисления сверяйте в платёжном документе и запросите расчёт у исполнителя, если сумма непонятна.
Так можно проверить сведения о доме и его обслуживании.
Короткий порядок проверки: что посмотреть до подписи и после жалобы
- Договор управления. Состав общего имущества, перечень работ и услуг, порядок определения цены и контроля; при выборе собранием срок от одного года до пяти лет; условия одинаковы для всех собственников.
- Реестр лицензий. Запись по адресу дома и сведения о лицензиате; в реестре дисквалифицированных лиц проверяют руководителя, а не компанию.
- Система жилищно-коммунального хозяйства. Сведения о доме и об управляющей компании, передача показаний и обращения из личного кабинета.
- Запрос в организацию. По запросу гражданина организация сообщает установленные цены и тарифы на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также их объём, перечень и качество.
- Претензия и надзор. Сначала обратитесь в управляющую организацию, затем при нарушении договора в орган государственного жилищного надзора. Решение собрания можно оспорить в суде при условиях кодекса и в шестимесячный срок.
Итого
Сокращение ЖКО не определяет полномочий компании. В Жилищном кодексе такого способа управления нет: собственники выбирают между непосредственным управлением, товариществом и управляющей организацией.
Способ управления выбирает общее собрание. При выборе УК собранием договор заключают на срок от одного года до пяти лет. Плата собственника состоит из трёх частей и вносится ежемесячно до пятнадцатого числа следующего месяца.
Управляющая организация отвечает за содержание общего имущества и коммунальные услуги, исполнителем которых является. Жилищный надзор ведут региональные органы. При соблюдении условий кодекса решение собрания обжалуют в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нём.
Частые вопросы
Чем ЖКО отличается от управляющей организации
ЖКО в названии не гарантирует статус управляющей организации. Сверьте полное наименование и ИНН в договоре управления и реестре лицензий по адресу дома. Организация может выполнять только отдельные работы или принимать платежи, поэтому обязанности устанавливают по её роли и договору.
Проверьте в договоре перечень работ и услуг, цену и срок.
Кто выбирает способ управления домом
Решают это собственники помещений, а решение принимает их общее собрание, которое кодекс называет органом управления домом. Выбранный способ разрешено поменять в любое время, и само решение обязательно для всех, у кого в доме помещения.
Что обязательно должно быть в договоре управления
Обязательный набор условий длинный: адрес дома и опись общего имущества, перечень работ и услуг с порядком его пересмотра, список коммунальных услуг, принцип расчёта цены и размеров платы, порядок надзора за исполнением обязательств.
Если в доме есть внутридомовое газовое оборудование, нужно предусмотреть его обслуживание по договору со специализированной организацией. При выборе УК собранием срок договора управления составляет от одного года до пяти лет; для конкурса и нового дома предусмотрены другие пределы.
Из чего складывается плата за жилое помещение
Плата состоит из трёх частей: содержание жилого помещения, взнос на капитальный ремонт и коммунальные услуги.
В плату за содержание входят управление домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, которые расходуются на его содержание. Если в доме не создано товарищество собственников жилья, размер платы утверждает собрание с учётом предложений управляющей организации. Он устанавливается не менее чем на год.
Куда жаловаться, если управляющая компания не выполняет свою работу
Сначала обратитесь в управляющую организацию. При нарушении договора подайте обращение в орган государственного жилищного надзора, который вправе выдать предписание.
Собственники также могут обратиться в муниципалитет: внеплановую проверку проведут в пятидневный срок. Решение собрания оспаривают в суде, подавая заявление в течение шести месяцев.
Чем товарищество собственников отличается от управляющей организации
Разница в том, кто принимает решения и перед кем отвечает. Товарищество само утверждает размеры платежей по долям, следит за состоянием общего имущества и контролирует нанятую организацию по договору.
Управляющая организация отвечает за содержание общего имущества и коммунальные услуги, исполнителем которых является. Товарищество тоже несёт обязанности по общему имуществу и услугам, которые предоставляет. Для управления своим домом товариществу лицензия не нужна, а управляющей организации нужна.
