Стоит ли рассматривать квартиру на последнем этаже? Да, если вас устраивают состояние дома и ежедневный путь до двери. Сам этаж ещё ничего не решает. Он не делает квартиру заведомо плохой и не даёт оснований заранее рассчитывать на скидку.
Последним жилым называют верхний этаж дома, на котором расположены квартиры. Выше могут находиться общие помещения и оборудование. Поэтому сначала выясните, что находится над выбранной квартирой, затем разберитесь со сведениями о крыше и пройдите путь до жилья.
Давайте по-человечески: становиться инженером перед покупкой вам не нужно. Нужно понять, что уже подтверждено, о чём ещё предстоит спросить и без чего вы покупать не готовы. Эти проверки дополняют общую проверку квартиры перед покупкой, где важны также документы на объект и условия сделки.
Содержание 6 разделов
Что находится над последним жилым этажом
Номер этажа не расскажет обо всём, что находится сверху. Для выбора важно, какое пространство расположено над вашей комнатой и для чего оно служит. Продавцу можно задать вполне конкретный вопрос: что находится непосредственно над этой квартирой и чем это подтверждается?
Жильё, общие помещения и оборудование сверху
Уточните, есть ли над квартирой помещение, как его используют и какое оборудование там находится. Любое пространство под крышей нельзя автоматически считать техническим этажом.
Если отсутствие жилой квартиры непосредственно сверху подтверждено, учитывайте это как преимущество: такого соседства у вас не будет. При этом рядом могут оставаться общие инженерные системы, то есть оборудование и коммуникации, обслуживающие несколько помещений дома. Обещать полную тишину по одному только этажу нельзя.
Привяжите вопросы к планировке: что находится над спальней, что над кухней, где стоит оборудование и проходят коммуникации. Бывает, продавец знает название верхнего помещения, но не может объяснить, как оно устроено.
Какие документы помогут уточнить устройство дома
Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации дома. Попросите продавца выяснить, какие материалы есть у него или у управляющей организации и могут помочь с вашим вопросом. Лучше сразу назвать интересующее помещение и нужные сведения: так будет понятно, что искать.
Проект дома или его копия входят в состав документации по управлению домом при наличии. Если проект доступен, по нему можно уточнить устройство пространства сверху. Рассчитывать заранее на сохранившийся полный комплект и обязательную выдачу его покупателю не стоит.
Разобраться в бумагах на саму квартиру поможет статья о документах БТИ. Так сокращают название бюро технической инвентаризации. Для оценки состояния крыши понадобятся сведения о доме: документ, который описывает только квартиру, не подтверждает исправность крыши.
Если слова продавца расходятся с доступными материалами, попросите объяснить конкретное расхождение. Пока оно не прояснилось, считать соседство сверху подтверждённым преимуществом рано.
Крыша и следы повреждений: что выяснить до покупки
Сведений об отделке квартиры недостаточно для оценки состояния крыши. Важно выяснить, что именно осматривали или ремонтировали, когда это было и какой результат зафиксировали. Фраза о том, что ремонт уже сделали, оставляет слишком много вопросов.
Что означает статус общего имущества
Крыша входит в общее имущество многоквартирного дома по постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем надёжность и безопасность дома.
Для покупателя важны две вещи: обязанность содержать крышу и её фактическое состояние. Правило устанавливает требования к содержанию. Выполнены ли они в выбранном доме, предстоит выяснить по доступным сведениям и наблюдениям. Ссылка на обязанность управляющей организации не объясняет конкретного повреждения.
Не рассчитывайте и на то, что после покупки любые работы внутри вашей квартиры непременно сделают бесплатно. Статус крыши как общего имущества такого обещания не даёт.
Пятна на потолке и сведения о ремонте
При осмотре комнат отметьте следы повреждений и участки, где отделка отличается от соседней. С согласия продавца сфотографируйте интересующее место. Тогда позже можно будет обсуждать именно пятно над окном, а не пытаться вспомнить, о какой части потолка шла речь.
Спросите, когда повреждение заметили, что выяснили о причине и какие работы провели после этого. Если потолок перекрашивали, уточните, ограничились ли отделкой или делали что-то ещё. Покраска подтверждает обновление поверхности. Устранена ли причина прежнего повреждения, нужно выяснять дополнительно.
В таблице собраны возможные ситуации на просмотре. Это условные примеры.
| Наблюдение в квартире | Какие сведения запросить | Что остаётся выяснить |
|---|---|---|
| На потолке виден след повреждения | Имеющиеся сведения об осмотре или ремонте, если их удалось получить | Установили ли причину и какие работы относились к ней |
| Потолок недавно окрашен | Сведения о месте и содержании выполненных работ | Ограничились ли отделкой квартиры или устраняли причину повреждения |
| Во время посещения видимых следов нет | Доступные сведения о состоянии крыши с указанной датой | Что осталось непроверенным при осмотре и не отражено в документах |
Дата, объект и выводы акта осмотра
Акт осмотра общего имущества фиксирует результаты проверки. На его основании принимают решения о соответствии проверенного имущества требованиям и о мерах для устранения обнаруженных дефектов. Само название документа ещё не говорит о состоянии всей крыши.
Если продавцу удалось получить акт, посмотрите на три вещи:
- Дата. Когда проходил осмотр и как это соотносится с известной историей повреждения?
- Объект. Осматривали крышу или другой элемент дома? Какая часть крыши описана?
- Выводы. Что обнаружили и какие меры сочли необходимыми?
Если в акте только назначены работы, их выполнение ещё предстоит подтвердить. Продавец говорит, что причину устранили? Попросите имеющиеся сведения о том, где и какие работы выполнили, и сопоставьте их с повреждением, которое вы обсуждаете.
Здесь важна последовательность событий. Осмотр до известного повреждения не объясняет, что произошло позже. Документ о ремонте другого участка тоже может не относиться к вашему случаю.
Доступ к любому документу покупателю не гарантирован. Если нужные сведения получить не удалось, запишите, что именно осталось невыясненным. Например, какие работы проводились после повреждения потолка в спальне. С таким вопросом проще продолжить разговор, когда появятся материалы.
Лифт и лестница: удобен ли путь к квартире
Пройдите маршрут, которым будете пользоваться каждый день. Лифт в объявлении ещё не описывает весь путь до двери. Важно увидеть, куда он довозит, сколько остаётся пройти и подходит ли вам лестница, когда воспользоваться лифтом нельзя.
До какого этажа можно доехать на лифте
Если в доме предусмотрен лифт, начните с обычной поездки. Испытывать оборудование или вмешиваться в его работу перед покупкой не нужно.
Во время посещения:
- Уточните, обслуживает ли лифт этаж выбранной квартиры.
- Пройдите от выхода из кабины до двери квартиры.
- Посмотрите, есть ли на этом участке ступени и не мешают ли они вам добираться до двери.
Смотрите, подходит ли маршрут для ваших повседневных дел. Если вам нужно добираться до двери без подъёма по ступеням, сделайте это обязательным условием выбора.
Обычная поездка показывает работу лифта в момент посещения. Она не гарантирует, что лифт будет работать без перебоев в дальнейшем.
Лестницы и лифты, предназначенные для обслуживания более одного помещения, входят в общее имущество дома. Обязанность содержать их также не подтверждает исправность конкретного оборудования.
Подъём по лестнице при недоступном лифте
Пройдите по лестнице лично, если можете сделать это безопасно. Оцените весь путь от входа в дом до квартиры. Важно, подходит ли маршрут вам и тем, кто будет здесь жить.
Представьте обычные дела: возвращение с покупками, выход с ребёнком, приход посетителя, которому трудно пользоваться лестницей. Так проще понять свои требования к жилью.
Если уже на просмотре ясно, что лестница вам не подходит, этот вывод стоит учесть до покупки. Квартира может очень понравиться, но ходить придётся по тому же маршруту. Обещание починить лифт к заселению пока относится к будущему: доступность оборудования в нужный день ещё не подтверждена.
Вид, свет и сезонные условия
Учитывайте преимущества, которые увидели в конкретной квартире. Верхний этаж не гарантирует открытого вида или хорошего естественного освещения. Впечатление от просмотра в определённую погоду тоже не стоит переносить на весь год.
Вид из окон и освещение во время осмотра
Посмотрите из окон тех комнат, которыми будете пользоваться. Оцените вид с того места в комнате, где будете проводить время. Если выбираете место для рабочего стола, посмотрите именно оттуда.
Оцените освещение каждой комнаты и запишите время и погоду. Так вы запомните, при каких условиях в комнате было светло или темно.
Если свет особенно важен, полезен повторный просмотр в другое время дня: вы сможете сравнить освещение комнаты.
Какие сезонные условия остаются непроверенными
Летние или зимние условия могут остаться непроверенными. По погоде в день просмотра нельзя сделать вывод о неизбежной жаре, холоде или протечках в другое время года.
Спросите продавца, бывает ли в комнатах жарко летом или холодно зимой, случались ли протечки и когда. Если речь о прежнем повреждении, уточните наличие связанных с ним документов. Различайте увиденное на просмотре, рассказ продавца и сведения в документе.
Не каждый сезонный вопрос получится закрыть до сделки. Определите, какой ответ вам нужен и изменит ли он решение. Если без этого ответа вы покупать не готовы, отложите решение до его получения.
Как сравнить две квартиры на последнем этаже
Сначала проверьте обязательные условия, затем выбирайте среди подходящих адресов. Иначе понравившийся вид может перевесить неудобство, с которым придётся сталкиваться каждый день. Подсчёт плюсов здесь мало поможет: для вас одно требование может быть важнее нескольких достоинств.
Известные сведения и обязательные условия покупателя
В записях по каждому адресу различайте:
- Установленное: что вы увидели или выяснили по документам, относящимся к квартире и дому.
- Неизвестное: какой вопрос пока остался без подтверждения.
- Личное требование: без чего покупка вам не подходит.
Если вы не готовы пользоваться определённой лестницей, этого достаточно, чтобы отказаться от адреса для себя. Доказывать, что она неудобна всем, не требуется.
Ниже условный пример сравнения. Покупателю нужен подходящий путь при недоступности лифта и подтверждённые сведения о том, что сделали после известного повреждения в квартире.
| Адрес | Известные сведения | Что остаётся неизвестным | Личное обязательное условие | Решение или дополнительный вопрос |
|---|---|---|---|---|
| А | Получен акт осмотра крыши с датой, описанием объекта и выводами. Покупатель прошёл лестницу | Условия другого сезона не проверены | Путь по лестнице должен подходить покупателю; здесь он не подходит | Отказаться от адреса для себя: дополнительные сведения о крыше не изменят маршрут |
| Б | Путь с лифтом и по лестнице подходит покупателю. На потолке виден след прежнего повреждения | Недостаточно сведений о причине повреждения и выполненных после него работах | Нужен подтверждённый ответ о том, что сделали после повреждения | Отложить решение и запросить имеющиеся сведения об осмотре и работах, относящихся к этому месту |
Когда стоит отложить оба варианта
Вы не обязаны выбирать победителя из двух квартир. Можно продолжить поиск, даже если на оба просмотра уже потрачено время.
Сохраняйте дату собственных наблюдений. Если вернётесь к варианту позже, будет понятно, что вы уже видели и что нужно уточнить заново. Это помогает опираться на конкретные сведения вместо общего воспоминания о понравившейся квартире.
Итого
Покупать квартиру на последнем этаже стоит, если по ней достаточно подтверждённых сведений и она отвечает вашим обязательным условиям. Если существенный вопрос остаётся без ответа, сделку можно отложить. Отказаться от понравившегося адреса или продолжить поиск после обоих просмотров вполне разумно.
Частые вопросы
Гарантирует ли квартира на последнем этаже отсутствие шума сверху?
Нет. Сначала выясните, что расположено непосредственно над квартирой. Даже при подтверждённом отсутствии жилья сверху рядом могут оставаться общие инженерные системы и оборудование. Полную тишину этаж не гарантирует.
Можно ли по пятну на потолке понять, протекает ли крыша?
По одному пятну нельзя установить причину повреждения. Отметьте его расположение и уточните историю: что выяснили при осмотре и какие работы выполнили. Внешний вид потолка также не позволяет назначить виновника.
Что проверять в акте осмотра крыши перед покупкой квартиры?
Дату, объект и выводы. Документ должен относиться к интересующей вас части крыши и рассматриваемой ситуации. Если акт только перечисляет необходимые меры, выполнение работ ещё предстоит подтвердить.
Как проверить доступ к верхней квартире, если в доме есть лифт?
Уточните, доезжает ли лифт до нужного этажа, и пройдите весь путь до двери. Оцените лестницу на случай, когда воспользоваться лифтом нельзя. Успешная поездка показывает, что лифт работает сейчас, но не гарантирует его работу без перебоев в дальнейшем.
Можно ли за один осмотр оценить условия квартиры во все сезоны?
Нет. Вы увидите квартиру только в условиях своего посещения. Спросите продавца о жаре летом, холоде зимой и прежних протечках. Если были повреждения, попросите имеющиеся сведения об осмотре и ремонте. Рассказ продавца и документальное подтверждение различайте. Если существенный для покупки вопрос остался без ответа, отложите решение.
Когда стоит отложить покупку обеих квартир на последнем этаже?
Когда ни один адрес не отвечает вашим обязательным условиям либо важный для покупки вопрос остаётся открытым. Даже если одна квартира понравилась больше другой, вы вправе продолжить поиск.
