137-я серия включает несколько проектов крупнопанельных домов. Номер помогает разобраться в устройстве здания. Точную планировку квартиры, состояние проводки и историю ремонтов крыши придётся выяснять по выбранному адресу.
Если квартира понравилась удобными комнатами, это впечатление стоит подкрепить планом и замерами. Если же она становится подходящей только после удаления стены или переделки санузла, до покупки нужно выяснить, возможны ли эти работы. Репутация серии здесь мало поможет: жить предстоит в квартире с вполне определёнными конструкциями.
Содержание 8 разделов
Что объединяет дома 137-й серии
У домов серии есть общая проектная основа, которая со временем развивалась. Поэтому полное обозначение проекта полезнее общего номера, когда речь заходит о конкретном здании.
Серию разрабатывали на основе блок-секционного метода. Блок-секцией называют повторяемую часть жилого дома с предусмотренным набором квартир. Из таких частей можно было составлять здания, сохраняя разные варианты планировок внутри семейства.
Позже появились новые блок-секции, известные под названиями новый пакет и полупакет. Для оценки квартиры всё равно нужны её план и сведения о том, как дом построили и обслуживали. По одному названию варианта судить о температуре в комнатах или качестве ремонта было бы слишком смело.
П-43 и 1ЛГ-504 к 137-й серии не относятся. Внешнее сходство домов ещё не подтверждает серию. Если продавец называет только общий номер, попросите уточнить полное обозначение по имеющимся документам на дом.
Для сравнения самих технологий строительства пригодится разбор особенностей панельных, кирпичных и монолитных домов.
Чем отличаются модификации 137.12, 137.13 и 137.31
У этих модификаций подтверждены разные проектные решения. Каждый код подсказывает свой вопрос перед покупкой. Расставлять варианты по качеству на этом основании нельзя; перечень ниже охватывает лишь часть семейства.
| Модификация | Проектное отличие | Что выяснить по выбранному объекту |
|---|---|---|
| 137.12 | Для встроенных и пристроенных помещений применили каркас первых этажей | Как выполнены конструкции первых этажей и что находится в этих помещениях сейчас |
| 137.13 | Проект развивали для общежитий | Какой именно объект продаётся по действующим документам и каков его нынешний статус |
| 137.31 | Наружные стены выполняли из газобетонных изделий при сохранении набора внутренних железобетонных элементов | Какой материал наружных стен указан для конкретного здания |
По одному материалу наружной стены нельзя определить, допустимо ли менять конкретную внутреннюю конструкцию. Для этого нужна оценка выбранной квартиры.
Код 137.13 не устанавливает нынешний правовой статус помещения. Историческое описание проекта не доказывает, что вы покупаете квартиру, и не даёт оснований для обратного вывода. Продаваемый объект нужно сопоставить с действующими документами. Общие вопросы сделки разобраны в руководстве о проверке квартиры перед покупкой.
У 137.31 газобетонные наружные стены тоже не дают готовой оценки комфорта. Здесь имеют значение состояние выбранной квартиры и выполненные ремонты. Описание наружных стен этой модификации нельзя переносить на любой дом с номером 137.
Планировка и размеры конкретной квартиры
Удобство квартиры проверяют по её существующей планировке. Справочный рисунок помогает понять расположение комнат. Для расстановки мебели нужны план выбранного помещения и реальные размеры.
План квартиры и расстановка мебели
На осмотре сопоставьте с планом комнаты, дверные проёмы, кухню и санузел. Если перегородка или проём оказались в другом месте, попросите объяснить расхождение и показать документы на изменения.
Размеры особенно важны там, где от них зависит повседневное удобство:
- Хватит ли места для кровати и прохода к ней.
- Можно ли открыть дверцы шкафа, не перекрывая вход в комнату.
- Хватает ли места для кухонной мебели и нужной техники.
- Остаётся ли доступ к окну после расстановки мебели.
Площади кухни и комнат уточняйте по выбранной квартире: даже подходящая общая площадь ещё не показывает, удобно ли расположены проёмы и найдётся ли место для ваших вещей.
Порядок получения документов описан в материале о том, как найти поэтажный план квартиры.
Высота этажа и чистая высота потолка
В проектном описании приведена высота жилого этажа. Её измеряют между соответствующими уровнями соседних этажей. Чистую высоту комнаты измеряют от готового пола до потолка.
Покупателю нужна чистая высота помещения после отделки. На неё влияют существующие пол и потолок, поэтому для высокого шкафа или запланированного ремонта справочного параметра серии недостаточно.
Высоту стоит измерить в том месте, где будет стоять высокая мебель. Если вы собираетесь менять пол или потолок, будущую высоту нужно обсудить с тем, кто будет проектировать ремонт.
Несущие стены, сантехкабина и вентиляция при перепланировке
Когда квартира подходит только при условии переделки, допустимость изменений нужно выяснить до расчёта бюджета ремонта. Иначе решение о покупке будет опираться на возможность, которую ещё никто не подтвердил.
Несущие стены в двух направлениях
Несущая стена воспринимает нагрузку от конструкций здания. В описанной схеме серии внутренние несущие стены расположены поперёк и вдоль дома. Вместе с перекрытиями они обеспечивают жёсткость здания, то есть его способность сохранять форму под нагрузкой.
Поэтому предположение о свободном удалении любых внутренних стен здесь не годится. Тонкая линия на рисунке, звук при простукивании и бытовой замер толщины не позволяют установить назначение стены.
Есть и обстоятельство, которое легко упустить: характеристики несущих панелей могут различаться по высоте здания. Несущую способность и армирование, то есть усиление металлом внутри бетона, подбирали с учётом нагрузок. Даже такой же проём этажом выше не заменяет оценку конструкций вашей квартиры.
Разговор с проектировщиком будет предметнее, если принести план и обозначить конкретное пожелание: изменить вход, объединить помещения, расширить санузел. Тогда можно обсуждать, какую конструкцию затронут работы и какой результат предполагается получить.
Сантехкабина и два разных вентблока
Сантехкабина представляет собой готовый объёмный железобетонный элемент санузла. Вентблок содержит вентиляционные каналы. В описанном проекте кабина и вентиляционные элементы устроены по-разному. Считать всё это одним коробом, который предполагается убрать при ремонте, нельзя.
| Элемент | Устройство в описанном проекте | Что обсудить с проектировщиком |
|---|---|---|
| Сантехкабина | Объёмный железобетонный элемент | Как она выполнена в квартире и какие её части затрагивает задуманный ремонт |
| Вентблок санузла | Сформован вместе с сантехкабиной | Где проходит вентиляция и как она связана с изменяемой конструкцией |
| Кухонный вентблок | Самостоятельный объёмный железобетонный элемент | Что находится внутри видимого короба и затрагивает ли его новая расстановка кухни |
Для оценки нужны сведения о прежних изменениях. Если существующий санузел уже отличается от плана, обсуждение будущего дизайна придётся начать с выяснения того, какие конструкции и инженерные элементы сохранились.
Я бы предпочёл квартиру с подходящим расположением помещений, если другая становится удобной лишь после ещё не подтверждённых изменений. Здесь под вопросом сам результат ремонта: желаемую планировку может оказаться невозможно получить.
Проводка в плинтусах и изменения электросети
Обновлённая отделка не подтверждает обновление проводки. В описанном исходном решении провода проходили в пластмассовых плинтусах, галтелях и дверных наличниках, а по потолку шли открыто. Галтелью называют профиль вдоль стыка стены и потолка.
После ремонтов устройство сети могло измениться, поэтому искать всю действующую проводку только в этих местах неверно.
У продавца стоит выяснить историю работ:
- Меняли ли проводку во всей квартире или только на отдельных участках.
- Когда выполняли работы и кто их делал.
- Сохранились ли схема, фотографии до закрытия отделкой и сведения об установленном оборудовании.
Слова о полной замене требуют пояснения: что именно заменили? Новые розетки и выключатели хорошо видны на осмотре, однако по ним нельзя установить состояние скрытых проводов.
Электрику нужен перечень вашей техники. Даже если в квартире есть электроплита, специалисту предстоит проверить, подходит ли действующая сеть для всего оборудования, которое вы собираетесь подключить.
При оценке расходов на ремонт сначала стоит выяснить объём необходимых электротехнических работ. Перед заменой плинтусов, галтелей или наличников выясните с электриком, проходят ли в них действующие провода.
Последний этаж: тёплый чердак, кровля и водосток
Для последнего этажа существенна история протечек и ремонтов. В описанном проекте над верхним этажом предусмотрен проходной тёплый чердак, а вода отводится по внутреннему водостоку.
Слово тёплый характеризует проектное решение чердака. О нынешней исправности кровли и отвода воды по этому слову судить нельзя.
На осмотре обратите внимание на следы воды у потолка и в верхней части стен. По внешнему виду пятна его причину не установить. Приписывать его крыше заранее было бы неверно; принимать без уточнений объяснение о давнем происшествии тоже не стоит.
У продавца спросите, когда появились следы, повторялись ли они и куда обращались. У управляющей организации выясните, какие причины зафиксировали, что ремонтировали в кровле или водостоке и были ли обращения после работ.
Имеют значение место и содержание ремонта. Сообщение о том, что крышу ремонтировали, мало помогает, пока неизвестно, проводились ли работы на участке над выбранной квартирой и были ли они направлены на устранение причины обнаруженных следов воды.
Чистый потолок говорит лишь о состоянии отделки на момент осмотра. Состояние кровли и водостока этим не установлено. Если объяснения продавца расходятся со сведениями о ремонтах, до решения о покупке нужно прояснить расхождение с управляющей организацией и специалистом.
Межпанельные швы и состояние дома
Возраст и название серии не заменяют оценку конкретного здания. Для массовой панельной застройки важно состояние межпанельных швов и соединений конструкций. При этом общие сведения об их износе не устанавливают аварийность выбранного дома.
Межпанельные швы находятся на стыках панелей. Узловые соединения связывают элементы здания между собой. Различать их необходимо: сообщение о ремонте наружных швов не даёт заключения о состоянии всех конструктивных соединений.
Что можно заметить при осмотре
Покупатель может зафиксировать видимые трещины, следы влаги и участки свежей отделки. По этим наблюдениям можно сформулировать вопросы о состоянии дома. Определить процент износа дома или оставшийся срок его службы по пятну на стене нельзя.
Попросите продавца показать места, где раньше возникали проблемы, и объяснить, какие работы выполняли. Общая похвала серии в ответ на вопрос о видимом повреждении ничего не проясняет.
Самостоятельно осматривать скрытые соединения или основание, чтобы определить безопасность дома, не следует. Для этого требуется техническое обследование.
О чём говорят документы об обследованиях и ремонтах
У управляющей организации стоит запросить имеющиеся сведения об осмотрах и ремонтах интересующих конструкций. При чтении документа важно понять:
- Какую часть здания осматривали.
- Какие повреждения или причины обращений зафиксировали.
- Какие работы рекомендовали и какие выполнили.
- Что известно о состоянии этого места после ремонта.
Запись о выполненных работах ещё не показывает, устранена ли причина повреждений, и не подтверждает исправность всего дома.
Устройство фундамента тоже нельзя достоверно описать только по серии. Его конструкция в проектах могла меняться с учётом площадки и геологии.
Если решение о покупке требует заключения о состоянии конструкций, его должен дать специалист по результатам обследования конкретного дома. Аккуратный подъезд и свежая отделка такого заключения не заменяют, как бы убедительно квартира ни выглядела на осмотре.
Итого
137-я серия помогает понять устройство дома и задать точные вопросы о квартире. При выборе квартиры важны подходящая существующая планировка, сведения о фактическом состоянии и подтверждённая возможность необходимых изменений. Если без спорной переделки квартира вас не устраивает, сначала получите ответ о её допустимости.
Частые вопросы
Чем отличаются дома 137.12, 137.13 и 137.31?
В 137.12 применили каркас первых этажей для встроенных и пристроенных помещений. Вариант 137.13 разрабатывали для общежитий, а 137.31 отличался наружными стенами из газобетонных изделий. Историческое назначение проекта не устанавливает нынешний статус продаваемого помещения.
Какая высота потолков в квартире 137-й серии?
Единую чистую высоту для всех квартир назвать нельзя. Проектная высота этажа и расстояние от готового пола до потолка различаются. Для мебели и ремонта нужна высота, измеренная в выбранном помещении.
Можно ли снести внутреннюю стену в квартире 137-й серии?
По названию серии разрешить работы нельзя. В описанной схеме есть поперечные и продольные несущие стены, а характеристики панелей могут различаться по высоте здания. Допустимость изменения оценивают по конкретной квартире и её конструкциям.
Можно ли убрать сантехкабину или вентиляционный короб в квартире 137-й серии?
Универсального разрешения нет. Вентблок санузла связан с сантехкабиной, а кухонный вентблок выполнен как самостоятельный элемент. Проектировщик должен установить, какие элементы затронет задуманный ремонт.
Где проходит проводка в домах 137-й серии?
Исходное решение предусматривало разводку в плинтусах, галтелях и дверных наличниках, а по потолку проводка шла открыто. После ремонтов сеть могла измениться. Её действующее устройство и состояние проверяет электрик.
Что проверить у квартиры на последнем этаже дома 137-й серии?
Выясните историю протечек, их установленные причины и выполненные ремонты. Сопоставьте видимые следы воды со сведениями продавца и управляющей организации. Тёплый чердак не подтверждает исправность кровли и внутреннего водостока.
