Если арендатор перестал платить и отказывается съезжать, собственнику нужно зафиксировать долг, направить письменное требование об оплате и проверить основания для расторжения договора через суд. Смена замков и вынос вещей эту процедуру не заменяют: принудительное выселение требует судебного решения.
Разберём, как считается просрочка, что писать в претензии, что должно быть в иске и чем коммерческий наём отличается от социального. Не торопимся: здесь ошибка в сторону самовольных действий стоит дороже, чем ожидание суда.
Содержание 6 разделов
Сначала определите, какой у вас договор
Сначала определите, какой именно договор заключён. По договору найма жилого помещения собственник или уполномоченное им лицо предоставляет жильё за плату во владение и пользование для проживания, а наниматель обязан своевременно вносить плату и, если договором не установлено иное, самостоятельно оплачивать коммунальные услуги.
Дальше порядок действий зависит от вида договора. Для коммерческого и социального найма различаются основания расторжения и условия выселения. Если вы сдаёте собственную квартиру гражданину для проживания, начните с правил коммерческого найма; положения о социальном найме нельзя автоматически переносить на такой договор.
| Что в договоре | Порог для суда | Чем кончается |
|---|---|---|
| Коммерческий наём | Не внесена плата за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок; при краткосрочном найме плата не внесена более двух раз в установленный срок | Выселение на основании решения суда |
| Социальный наём | Более шести месяцев без уважительных причин | Выселение с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма |
Как считается просрочка
Порог по коммерческому найму назван прямо: договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме при невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Два уточнения, которые часто упускают. Первое: при краткосрочном найме нужно более двух случаев неоплаты в установленный срок; двух недостаточно. Второе: договор может установить более длительный период неоплаты, после которого можно требовать расторжения. Этот период не следует путать с ежемесячной датой платежа.
Для социального найма требуется неоплата непрерывно более шести месяцев без уважительных причин. Здесь важно именно непрерывное невнесение платы: разрозненные периоды задолженности нельзя просто сложить и считать условие выполненным.
Пеня и срок внесения платы
При сдаче частной квартиры сначала посмотрите в договоре дату внесения платы и условие о неустойке. Если пеня предусмотрена, её рассчитывают по этому условию. Если срок оплаты в договоре не указан, статья 682 Гражданского кодекса отсылает к ежемесячному порядку оплаты по Жилищному кодексу.
Для платы за жилое помещение и коммунальные услуги по Жилищному кодексу установлен срок до пятнадцатого числа следующего месяца. Статья 155 предусматривает пеню с 31-го по 90-й день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования за день, а с 91-го дня в размере 1/130. В статье указана ставка на день фактической оплаты; пеня начисляется на невыплаченную вовремя сумму. Эту норму о ЖКУ нельзя автоматически использовать для расчёта пени с платы частному собственнику.
Денежные требования и расторжение договора решают разные задачи: взыскание долга и пени позволяет получить причитающиеся суммы, расторжение прекращает договор. Начисление пени само по себе не даёт права выселить жильца.
Что делать до суда
До обращения в суд стоит привести в порядок расчёты и переписку: они позволят показать, когда возник долг, сколько осталось неоплаченным и что собственник предлагал нанимателю.
Зафиксируйте долг. Нужны расчёт задолженности по месяцам со ссылкой на сроки платы из договора и подтверждение, что деньги не поступали: платёжные документы, переписка, акты сверки, если они оформлялись.
Направьте письменное требование. Укажите сумму долга, месяцы неоплаты, срок, в который предлагаете рассчитаться, и намерение обратиться в суд. Сохраните само требование и подтверждение его направления. Предупреждение о нарушении прав соседей или ненадлежащем использовании жилья относится к другим основаниям расторжения; смешивать его с требованием об оплате не нужно.
Обсудите погашение долга. Если наниматель готов рассчитаться частями, зафиксируйте согласованные суммы и даты письменно. Это поможет обеим сторонам понять, выполняется ли договорённость. При судебном разбирательстве наниматель также может получить время на устранение нарушений, однако такой срок не предоставляется автоматически.
Иск в суд: что должно быть в заявлении
Для коммерческого найма изложите в заявлении обстоятельства спора и свяжите каждое требование с подтверждающими документами:
- кто заключил договор, когда и в отношении какой квартиры;
- когда наниматель должен был платить, за какие месяцы возник долг и как рассчитана его сумма;
- чего вы просите у суда: взыскать задолженность, расторгнуть договор, выселить нанимателя и проживающих с ним граждан;
- чем подтверждаются требования: договором, расчётом, платёжными документами, перепиской, письменным требованием и актами сверки, если они есть.
Так собранные до суда документы становятся основой заявления. Если требуете пеню, приведите её расчёт и условие договора, на которое опираетесь.
Социальный найм требует больше. В иске о расторжении договора социального найма и выселении должно быть названо конкретное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Если это обстоятельство истцом не указано, иск оставляется без движения, а если в судебном заседании выяснится, что истец не указал помещение и не может исправить недостаток либо указанное помещение требованиям не отвечает, в иске отказывают.
Требования к предоставляемому помещению названы прямо. Оно должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека, располагаться в том же населённом пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.
Срок на погашение долга и отсрочка выселения
При коммерческом найме суд может предоставить нанимателю не более года на устранение нарушений. Если такой срок был дан, а наниматель не устранил нарушения или не принял всех необходимых мер для этого, наймодатель повторно обращается в суд с требованием расторгнуть договор.
Другая возможность предусмотрена уже при расторжении: по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Отсрочка решение не отменяет: оно остаётся в силе. Оба правила из абзаца четвёртого пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса не применяются к краткосрочному найму, если договором не предусмотрено иное.
Выселение: только по решению суда
Решение о выселении касается нанимателя и других граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора. Собственнику важно учитывать состав жильцов, когда он формулирует требования к суду.
С вещами жильца тоже не торопимся: самовольный вывоз имущества создаёт ещё один предмет спора. Из того, что наниматель задолжал за квартиру, не возникает его право удерживать мебель собственника до погашения собственного долга. Правило об удержании вещи относится к правам кредитора при определённых обязательствах должника и не даёт такого права неплательщику.
Договор найма при этом можно расторгнуть и по воле самого нанимателя: с согласия других постоянно проживающих с ним граждан он вправе в любое время расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Если жильцы съезжают, но продолжают тянуть с оплатой, помните: эти три месяца отведены на предупреждение, срок внесения платы остаётся в силе.
Уважительные причины долга при социальном найме
При социальном найме суд рассматривает причины, по которым наниматель и его семья не вносили плату непрерывно более шести месяцев. Одного расчёта задолженности для оценки этих обстоятельств недостаточно.
Уважительные причины суды называют прямо: длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, тяжёлое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой работы и невозможностью трудоустройства, болезнь нанимателя или членов его семьи, наличие в составе семьи инвалидов и несовершеннолетних детей. Если суд придёт к выводу об уважительности причин невнесения платы более шести месяцев подряд, заявленный иск удовлетворению не подлежит.
Поэтому при социальном найме нужно учитывать документы о причинах задолженности наряду с расчётом долга. Суд оценивает сами обстоятельства и их подтверждение; длина объяснения нанимателя здесь ничего не решает.
Итого
При коммерческом найме невнесение платы за шесть месяцев позволяет требовать расторжения договора в суде, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме плата должна быть не внесена более двух раз в установленный срок. Суд может дать до года на устранение нарушений, но для краткосрочного найма это правило должно быть предусмотрено договором. При социальном найме учитываются непрерывная неоплата более шести месяцев и отсутствие уважительных причин; выселяемым предоставляют другое помещение, которое нужно назвать в иске. Принудительное выселение проводится на основании решения суда.
Частые вопросы
После какой просрочки можно требовать расторжения договора найма через суд?
По пункту 2 статьи 687 Гражданского кодекса при коммерческом найме основанием служит невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме нужно невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Для социального найма требуется неоплата непрерывно более шести месяцев без уважительных причин. Эти пороги относятся к расторжению договора из-за неоплаты.
Можно ли выселить арендатора без суда?
Принудительно выселить жильца, который отказывается съезжать, можно на основании решения суда. Самовольная смена замков и выставление вещей процедуру не заменяют. Если наниматель согласен выехать добровольно, судебное выселение для этого не требуется.
Чем социальный наём отличается от коммерческого?
При коммерческом найме основанием для расторжения служит невнесение платы за шесть месяцев, если договор не устанавливает более длительный срок; при краткосрочном найме нужно более двух случаев неоплаты в установленный срок. При социальном найме учитываются неоплата непрерывно более шести месяцев и отсутствие уважительных причин. Кроме того, при выселении из социального жилья предоставляют другое помещение по договору социального найма, которое должно быть названо в иске.
Что должна содержать претензия арендатору?
Укажите расчёт задолженности по месяцам со ссылкой на сроки платы из договора, требование погасить долг в конкретный срок и намерение обратиться в суд. Если договор предусматривает пеню и вы её требуете, добавьте условие о ней и расчёт на дату претензии. Приложите подтверждающие документы: сведения о платежах, переписку, акты сверки, если они оформлялись. Сохраните подтверждение направления претензии.
Какая пеня начисляется за просрочку аренды?
Для платы частному собственнику проверьте условие договора о неустойке: предусмотрена ли пеня, каков её размер и с какого дня она начисляется. Если такого условия нет, нельзя просто начислить жилищную пеню по статье 155 Жилищного кодекса. Предусмотренные этой статьёй 1/300 ставки с 31-го по 90-й день и 1/130 с 91-го дня относятся к задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги в рамках жилищного законодательства.
Сколько времени дают арендатору на погашение долга?
При коммерческом найме суд может предоставить до года на устранение нарушений; автоматически такой срок не предоставляется. Если предоставленный срок истёк, а нарушения не устранены или необходимые меры не приняты, наймодатель повторно обращается в суд. По просьбе нанимателя суд также может отсрочить исполнение решения о расторжении на срок не более года. Для краткосрочного найма оба правила действуют, только если предусмотрены договором.
