Риэлтор может работать по договору оказания услуг, поручения или агентскому договору; встречаются и смешанные договоры. Название документа не заменяет его условий: проверьте обязанности исполнителя, состав услуги и порядок оплаты. Разберём, что должно быть в документе, какие права есть у вас, какие сроки учитывать и по каким признакам отличить профессионала от случайного советчика.
Содержание 6 разделов
Кто такой риэлтор по закону
Статья 1005 Гражданского кодекса описывает агентский договор так: одна сторона, риэлторский агент, обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны, принципала, юридические и иные действия от своего имени, но за счёт принципала либо от имени и за счёт принципала.
Эта конструкция подходит для посредничества в сделке. Для консультаций и подбора вариантов применяют также договор услуг, а для юридических действий от имени клиента договор поручения. Без письменного документа труднее доказать объём работы и цену, но право на спор сохраняется: значение имеют и переписка, и платежи, и другие доказательства.
Агентство объединяет нескольких специалистов, а стороной договора может быть само юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Сверьте наименование, ИНН и полномочия подписанта. Затем спросите, кто будет работать с вами от начала до конца и будет ли этот человек вести всю сделку или только её часть, например показы.
Ещё один вопрос, который стоит задать в самом начале: как риэлтор планирует показывать вам ход работы. У одних это устные договорённости и звонки продавцам, у других письменный отчёт после каждого показа. Отчёт помогает проверить, что сделано и за что выставлен счёт. По агентскому договору риэлтор обязан представлять отчёты; порядок и сроки стоит закрепить заранее. Без согласованного порядка он отчитывается по мере исполнения договора либо после его окончания.
От чьего имени действует риэлторский агент
Если риэлторский агент заключает сделку с продавцом от своего имени, но за счёт принципала, то права и обязанности по этой сделке возникают у риэлторского агента, даже когда принципал в сделке назван.
Практический смысл простой: если в договоре с продавцом квартиры стоит имя риэлтора, а не ваше, то права и обязанности по сделке получает риэлторский агент, даже если вы в сделке названы и платили ему лично. Смотреть надо на два экземпляра договора: свой и тот, что подписывает продавец.
Привлечение третьих лиц
Если агентский договор не устанавливает иное, риэлтор вправе заключить договор с третьим лицом. За его действия перед принципалом отвечает сам риэлтор.
На встрече спросите, кто будет вести объект: сам риэлтор или привлечённое им лицо. Так вы заранее поймёте, кто будет выполнять поручение.
Что должно быть в договоре
Независимо от вида договора с риэлтором есть несколько условий, на которые стоит смотреть в первую очередь. Правила о вознаграждении и территориальных ограничениях ниже относятся именно к агентскому договору.
- Что входит в работу. Этот пункт стоит расписать подробно: подбор вариантов, показ объектов, проверка документов, сопровождение сделки и регистрации.
- Срок и последствия его нарушения. Запишите срок подбора вариантов и выполнения других этапов. Агентский договор допускается и без указания срока действия, но читателю удобнее проверять исполнение по согласованным датам.
Вознаграждение и порядок выплаты
По закону принципал обязан уплатить риэлторскому агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если размер в договоре не предусмотрен и по его условиям не определяется, пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса предусматривает цену, которую обычно взимают за аналогичные услуги при сравнимых обстоятельствах. Это не любая сумма, которую посредник назвал после сделки: при споре обычную цену придётся обосновать.
Посмотрите при этом на момент оплаты: договор может предусматривать аванс, оплату после показов или расчёт в день сделки, и разница между этими вариантами для кошелька ощутима.
Ограничения по договору
Статья 1007 Гражданского кодекса посвящена ограничениям по агентскому договору, и это не односторонний запрет. С одной стороны, агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичные агентские договоры с другими риэлторскими агентами, действующими на определённой в договоре территории, либо воздерживаться от такой же деятельности на этой территории.
С другой стороны, тем же пунктом договор может ограничить и самого риэлторского агента: агентским договором может быть предусмотрено обязательство риэлторского агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре.
Право привлекать третьих лиц стоит проговорить отдельно, вместе с тем, кто отвечает за их действия. Разрешение работать через третьих лиц без указания, кто за них отвечает, на практике превращает разбирательство в спор о том, кто был в договоре.
Права потребителя: информация и сроки
Если гражданин заказывает услуги организации или ИП для личных, семейных и домашних нужд, применяется закон о защите прав потребителей. Это определяется целью услуги и сторонами договора, а не наличием в нём специальной оговорки. Для сделки в интересах бизнеса правила защиты потребителя не действуют.
Исполнитель обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о работах и услугах, обеспечивающую возможность их правильного выбора.
Практически это значит, что до подписания договора вы вправе получить информацию о том, как устроена услуга, что в неё входит и сколько она стоит. Просить её нужно до подписи, а не после.
Если потребителю не дали возможность получить информацию об услуге в момент заключения договора, закон даёт ему право требовать от исполнителя возмещения убытков.
Требования к срокам
При нарушении срока оказания услуги статья 28 Закона о защите прав потребителей позволяет назначить новый срок, поручить работу другому исполнителю за разумную цену и потребовать возмещения расходов, уменьшить цену либо отказаться от договора. Можно требовать возмещения причинённых просрочкой убытков. Конкретное требование выбирайте с учётом того, что уже выполнено и нужно ли вам продолжение работы.
Если спор дошёл до претензии, направьте её стороне договора и сохраните подтверждение вручения. Приложите договор, переписку и подтверждения оплаты; укажите нарушенный срок, выбранное требование и расчёт суммы. Для предусмотренных статьёй 31 денежных требований действует десятидневный срок удовлетворения. Жалоба в Роспотребнадзор помогает проверить нарушение потребительских правил, а спор о взыскании денег разрешает суд.
Как отличить профессионала
Проверьте риэлтора по пяти признакам.
| Признак | Как проверить | Тревожный признак |
|---|---|---|
| Договор и вознаграждение | Названы исполнитель, состав услуги и цена | Обещает результат без договора, цену называет на словах |
| Информация до договора | Отвечает на вопросы о составе услуги, сроках и порядке работы | Отвечает по существу только после подписания |
| Третьи лица | Называет, кто ведёт объект; риэлтор отвечает за действия привлечённого лица перед принципалом | Уходит от ответа, кто именно работает с объектом |
| Ограничения | Показывает пункт про территорию и эксклюзив до подписания | Правит ограничение в свою пользу или не объясняет последствий |
| Отчётность | Согласует порядок отчёта о показах и ходе сделки | Работает без отчётности, всё на устных договорённостях |
Таблица пригодится прямо на встрече: по каждой строке удобно задать по одному вопросу и посмотреть, что человек отвечает. Если по двум-трём пунктам ответа нет, а договор предлагают подписать здесь и сейчас, стоит остановиться и вернуться к разговору позже. Торопливый риэлтор всегда найдёт причину подписать сразу, и эта причина выгодна ему, а не вам.
Порядок действий
До подписания пройдите пять шагов.
- Спросите, на каком договоре работает риэлтор, и попросите показать текст.
- Проверьте, что в документе есть предмет, размер и порядок вознаграждения, а также понятные ограничения.
- Уточните, кто фактически будет вести объект и кто отвечает за действия третьих лиц.
- Потребуйте информацию об услуге до подписания: что входит, сколько стоит, в какие сроки.
- Попросите контакты, по которым можно связаться с риэлтором, и сохраните переписку о ключевых договорённостях.
Полезно завести папку: договор, переписку, выписки и чеки, фотографии показов, схему объекта. Когда дело дойдёт до спора, документы собираются за вечер, а по памяти не восстановишь ни дату, ни содержание договорённостей.
Итого
Начните с того, кто подписывает договор, какую работу обещает и за что получает деньги. Договор услуг, поручения и агентский договор задают разные обязанности; разбор вознаграждения и ограничений посредника применяйте к соответствующему виду договора. Закрепите цену, сроки, отчётность и участие других специалистов. Если услуга нужна гражданину для личных нужд, исполнитель обязан дать информацию до подписания, а причинённые её отсутствием убытки можно требовать возместить.
Частые вопросы
Как понять, что риэлтор работает официально?
Проверьте организацию или ИП по ИНН в реестре ФНС, сверьте реквизиты с договором и получателем оплаты. Если подписывает сотрудник агентства, проверьте его полномочия. Сам по себе бланк агентского договора не подтверждает статус исполнителя: он может работать и по договору услуг, а условия работы и цену нужно прочитать до подписания.
Как риэлтор получает деньги?
Вознаграждение по агентскому договору платит принципал, а договор устанавливает его размер и порядок выплаты. Если размер не указан и его нельзя определить по условиям договора, платят обычную цену аналогичных услуг при сравнимых обстоятельствах по пункту 3 статьи 424 ГК РФ. Посмотрите и на момент оплаты: аванс, расчёт после показов или в день сделки по-разному скажутся на кошельке.
Кто отвечает за действия привлечённых риэлтором третьих лиц?
Риэлтор. Если агентский договор не устанавливает иное, он вправе привлечь третье лицо. При этом за его действия перед принципалом отвечает сам риэлтор. Поэтому спросите, кто будет вести объект, ещё на первом разговоре.
Можно ли ограничить работу риэлтора с другими клиентами?
Статья 1007 ГК РФ допускает ограничения с обеих сторон. Договором может быть запрещено принципалу заключать аналогичные агентские договоры с другими риэлторскими агентами на указанной территории, а может быть запрещено и самому риэлторскому агенту работать с другими принципалами на совпадающей территории. Читайте, какое именно ограничение предлагает ваш риэлтор: односторонний запрет в пользу агентства выглядит подозрительно.
Что делать, если риэлтор не дал информации об услуге до подписания?
Если отсутствие необходимой информации причинило вам убытки, можно потребовать их возмещения. Укажите, какие сведения не предоставили, какие расходы возникли из-за этого и как они рассчитаны. Сохраните запросы, переписку, договор и платёжные документы: они помогут подтвердить требование.
Риэлтор нарушил сроки: что можно потребовать?
Если услуга заказана для личных нужд у организации или ИП, статья 28 Закона о защите прав потребителей позволяет назначить новый срок, уменьшить цену, поручить работу другому исполнителю за разумную цену с возмещением расходов либо отказаться от договора. Укажите в претензии договорный срок, выбранное требование и сумму убытков, если они возникли. Срок удовлетворения денежных требований, перечисленных в статье 31, составляет десять дней.
