При покупке квартиры по ДДУ банк хранит ваши деньги на эскроу-счёте и блокирует их до выполнения условий перечисления застройщику. ДДУ расшифровывается как договор участия в долевом строительстве. По нему застройщик обязуется построить и передать квартиру, а покупатель обязуется её оплатить.
Вы уже заплатили за квартиру. Застройщик пока не может потратить эти деньги. Я считаю это полезной защитой расчёта. Но перед покупкой остаются другие вопросы: когда можно переехать, в каком состоянии передадут квартиру и сколько придётся платить по ипотеке до этого момента.
Содержание 9 разделов
Для каких покупок нужен счёт эскроу
При покупке строящейся квартиры внесение оплаты и получение денег застройщиком разделены во времени. Эскроу позволяет банку удерживать сумму между этими событиями. Здесь разберём квартирный ДДУ с расчётом через эскроу, в том числе при покупке с ипотекой.
Расчёты через эскроу стали общим правилом для новых ДДУ после перехода на эту схему. Для некоторых переходных проектов сохранились исключения. Условия оплаты поэтому нужно читать в документах конкретной покупки. Реклама другой новостройки их не подтверждает.
При покупке готовой квартиры по договору купли-продажи действует другой порядок расчёта. Даже если стороны используют эскроу, основание выплаты продавцу определяется этим видом сделки. Правила квартирного ДДУ на такой расчёт не переносятся.
Эскроу применяют и при строительстве частного дома по договору подряда. Там действует свой порядок. Описанные здесь срок перечисления денег и условия возврата нельзя автоматически применять к такой покупке.
Название банковской услуги ещё не описывает вашу защиту. Её определяют вид договора и условия расчёта.
Как работает эскроу при покупке квартиры по ДДУ
Покупатель вносит оплату, банк блокирует сумму, застройщик получает её при наступлении законного основания. Сразу после оплаты деньги недоступны застройщику для свободного расходования. В этом и состоит польза эскроу для покупателя строящегося жилья.
У каждого участника расчёта своя роль:
| Участник | Роль в расчёте |
|---|---|
| Покупатель | Как депонент вносит оплату и является владельцем счёта. |
| Застройщик | Как бенефициар получает деньги при наступлении законного основания раскрытия. |
| Уполномоченный банк | Как эскроу-агент учитывает и блокирует оплату, затем перечисляет её застройщику. |
Возьмём покупку без кредита. Вы переводите предусмотренную договором сумму на свой эскроу. Банк учитывает её как оплату конкретного ДДУ. Застройщик знает, что квартира оплачена, но до наступления основания для перечисления не может расходовать эти деньги на материалы и оплату работы подрядчиков.
Дом строится за счёт банковского кредита застройщика или его собственных средств. При покупке с ипотекой кредитные деньги идут на оплату квартиры.
Когда вносить деньги и когда их получает застройщик
Сначала регистрируют ДДУ, затем вносят оплату. Открытие эскроу и его пополнение могут происходить в разное время. Правило о регистрации относится именно к внесению денег. Открытый счёт ещё не подтверждает, что договор зарегистрирован и наступил момент оплаты.
Последовательность для покупателя такая:
- Убедиться, что ДДУ прошёл государственную регистрацию.
- Сверить реквизиты своего эскроу и внести предусмотренную договором оплату.
- Получить подтверждение зачисления денег и сохранить его вместе с договором.
Обязанность уплатить цену ДДУ считается исполненной, когда предусмотренная сумма поступает на эскроу. Ждать перечисления застройщику для этого не требуется. Я бы сохраняла подтверждение зачисления: поручение на перевод ещё не подтверждает, что деньги поступили на нужный счёт.
Перечисление заблокированной оплаты застройщику называют раскрытием эскроу. По квартирному ДДУ основанием служит представление застройщиком банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию либо сведений о размещении этой информации в ЕИСЖС. Способ представления предусмотрен договором эскроу.
ЕИСЖС расшифровывается как единая информационная система жилищного строительства. Для раскрытия важно, чтобы банк получил предусмотренные документы или сведения. Устного обещания о готовности дома недостаточно.
Деньги перечисляют не позднее десяти рабочих дней после представления этих документов или сведений. Дата вашей приёмки, подписания передаточного документа или получения ключей этот отсчёт не запускает.
Что даёт эскроу и сколько стоит такой расчёт
Эскроу защищает порядок оплаты, но дохода на остаток покупателю не приносит. На деньги для расчётов по ДДУ проценты не начисляются. Закладывать в бюджет ремонта доход от этой суммы не стоит.
Вознаграждение уполномоченному банку за ведение эскроу по ДДУ не выплачивается. У перевода из другого банка, кредитных услуг и дополнительных продуктов может быть своя стоимость. Правило об эскроу их бесплатность не устанавливает.
Я бы задавала три вопроса о каждой предложенной услуге: за что платить, обязательна ли она для сделки, где записано это условие. Так расходы на покупку становятся понятнее.
При ипотеке на эскроу поступает оплата с привлечением кредитных денег. Счёт ограничивает передачу суммы застройщику. Кредитный договор определяет ваши обязательства перед кредитором. Блокировка оплаты не даёт основания прекращать ипотечные платежи.
Для передачи денег при выполнении согласованных условий используют и аккредитив. По нему банк обязуется произвести платёж получателю на основании документов, предусмотренных условиями аккредитива. Эти способы расчёта отличаются по страховой защите денег.
| Способ расчёта | Защита при страховом случае в банке | Что учитывать покупателю |
|---|---|---|
| Эскроу по ДДУ | Страхование в пределах суммы и периода, установленных законом | Общий предел по своим счетам в одном банке и момент окончания защиты |
| Аккредитив | Средства не защищены системой страхования вкладов | Банковский риск отличается от риска по застрахованному эскроу |
По одному этому различию нельзя выбирать способ расчёта для любой квартиры. Для вашего ДДУ действует предусмотренный порядок оплаты. Расходы по кредиту и другим услугам нужно учесть дополнительно.
Возврат денег при прекращении ДДУ
Возврат оплаты при прекращении ДДУ и страховое возмещение из-за проблем банка имеют разные основания. Если банк работает, остаток возвращают после прекращения ДДУ по установленной процедуре. Лимит страхового возмещения к этому возврату не применяется.
Расторжение ДДУ или законный односторонний отказ от него прекращает договор эскроу. Одной просьбы выдать деньги недостаточно. Если покупатель передумал, потребуется разобраться с основанием и порядком прекращения ДДУ.
Банк возвращает оплату после получения сведений о погашении записи о государственной регистрации ДДУ в ЕГРН, Едином государственном реестре недвижимости. В реестре содержатся официальные сведения о недвижимости и зарегистрированных правах. Рассчитывать на немедленную выдачу суммы при обращении в отделение не стоит.
При покупке с кредитом деньги могут перечислить на залоговый счёт покупателя, если это предусмотрено его договором с кредитором. Права по счёту переданы в залог кредитору. При расчёте бюджета следующей покупки такую сумму нельзя заранее считать свободными сбережениями.
До оплаты я бы выяснила у кредитора, куда вернутся деньги, как их направят на погашение долга и что потребуется для завершения расчётов. Вопрос об уже уплаченных процентах разбирают с учётом оснований прекращения сделки и условий договоров.
Страхование эскроу: сумма, срок и порядок выплаты
Страховым случаем может быть отзыв или аннулирование лицензии банка либо введение моратория на удовлетворение требований его кредиторов. При моратории исполнение этих требований временно приостанавливается.
Куда поступят деньги, зависит от того, произошёл ли страховой случай в банке и продолжает ли действовать ДДУ.
Общий предел 10 млн рублей в одном банке
10 млн рублей составляет максимальное страховое возмещение. В пределах этой суммы покрывается 100% остатка на день страхового случая. Если остаток больше, возмещение не покроет его полностью.
Для нескольких счетов эскроу по ДДУ одного покупателя в одном банке действует общий предел. Если общий остаток превышает этот предел, возмещение распределяется между счетами пропорционально суммам на них. Дополнительный счёт или ещё одна квартира лимит не увеличивают.
Возмещение по счетам эскроу для расчётов по ДДУ рассчитывают независимо от возмещения по обычным вкладам, текущим счетам и эскроу для купли-продажи готовой недвижимости. Чтобы понять, укладывается ли общая сумма в этот предел, нужно сложить свои остатки именно на эскроу по ДДУ в выбранном банке.
Когда действует страхование
Защита начинается со дня размещения денег на эскроу. Для квартирного ДДУ закон связывает её окончание с представлением застройщиком банку разрешения на ввод и сведений ЕГРН о регистрации права собственности на один объект в этом доме. Допускается представление сведений о размещении этой информации в ЕИСЖС.
Период страхования также заканчивается при истечении срока условного депонирования. Так называется установленный договором срок хранения заблокированных денег. Открытый счёт поэтому ещё не подтверждает, что право на страховое возмещение сохраняется.
Закон устанавливает и случаи отсутствия выплаты. АСВ, Агентство по страхованию вкладов, не выплачивает возмещение после получения от органа регистрации сведений:
- о регистрации права собственности покупателя на объект, для которого открывали эскроу;
- либо о вводе дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на один объект в этом доме.
Во втором случае достаточно регистрации одного объекта в доме. Регистрация именно вашей квартиры не требуется. При оценке защиты нужно учитывать документы по дому.
Куда перечисляют возмещение при действующем ДДУ
Если ДДУ продолжает действовать, возмещение направляют на эскроу того же покупателя в другом банке, открытый для оплаты того же договора. Эти деньги сохраняют назначение: расчёт за квартиру по действующему ДДУ. Свободно использовать их после страхового случая нельзя.
| Ситуация | Основание перечисления денег | Ограничение суммы | Куда поступают деньги |
|---|---|---|---|
| ДДУ прекращён, страхового случая в банке нет | Банк получил сведения ЕГРН о погашении записи о регистрации ДДУ | Страховой предел не применяется к возврату оплаты | Покупателю либо на его залоговый счёт, если это предусмотрено договором с кредитором |
| Страховой случай в банке, ДДУ действует | Право на возмещение в установленный законом период с учётом условий выплаты | Общий предел 10 млн рублей в одном банке для всех счетов эскроу покупателя по ДДУ | На эскроу покупателя в другом банке для того же ДДУ |
Почему эскроу не заменяет приёмку квартиры
Защита оплаты не гарантирует квартиру без недостатков и переезд вовремя. Нужно различать ввод дома в эксплуатацию, передачу конкретной квартиры и проверку её качества. Банк перечисляет деньги по законному основанию. Покупателю ещё предстоит оценить квартиру, которую передаёт застройщик.
При приёмке стоит проверить, соответствует ли квартира договору, и зафиксировать обнаруженные недостатки. Даже если эскроу уже раскрыт, проверка всё равно нужна. Перечисление оплаты не подтверждает, что вы проверили отделку, окна и другие части квартиры.
При предусмотренных законом условиях покупатель может предъявить застройщику требования:
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
- соразмерно уменьшить цену договора;
- возместить расходы покупателя на устранение недостатков.
Эти требования касаются качества квартиры. Их предъявление не обязывает банк продолжать удерживать оплату. Подходящее требование выбирают с учётом характера недостатка и условий закона.
Выбирать квартиру только по наличию эскроу я бы не советовала. Для семьи важны срок передачи, состояние квартиры и расходы до переезда. Если приходится одновременно снимать жильё и платить ипотеку, в бюджете нужно учитывать оба платежа. Эскроу эти расходы не покрывает.
Что проверить перед оплатой квартиры по ДДУ
Перед переводом я бы проверила по документам каждый этап расчёта. Когда можно внести деньги, что запускает их передачу застройщику и куда они вернутся при прекращении ДДУ? Ответы должны быть понятны до оплаты.
- Регистрация ДДУ. Убедитесь, что зарегистрирован именно подписанный вами договор. Открытый счёт регистрацию не заменяет. Деньги вносят после неё.
- Участники и реквизиты. Проверьте, что владельцем эскроу указаны вы, а получателем денег после раскрытия указан застройщик. Сверьте реквизиты счёта. Перевод на обычный счёт застройщика не обеспечивает описанную блокировку.
- Основание раскрытия. Найдите порядок представления банку разрешения на ввод или сведений о его размещении. На удержание оплаты до личной приёмки рассчитывать нельзя.
- Порядок возврата. Выясните, как банк получает сведения о погашении записи о регистрации ДДУ и куда перечислит остаток. При ипотеке прочитайте условие о залоговом счёте и согласуйте с кредитором порядок погашения долга.
- Общая сумма в одном банке. Сложите остатки на своих счетах эскроу по ДДУ и сравните с пределом 10 млн рублей. Если сумма больше, посчитайте превышение. Эта часть не покрыта страховым возмещением.
- Период страхования. Сверьте срок условного депонирования и предусмотренные законом события окончания защиты. Сохранение открытого счёта эту проверку не заменяет.
Если непонятно, куда вернётся ипотечная оплата, выясните это до внесения денег. Иначе при планировании следующей покупки вы можете учесть сумму, которой не сможете свободно воспользоваться.
Итого
Эскроу по ДДУ позволяет оплатить строящуюся квартиру и удержать деньги в банке до наступления законного основания для их передачи застройщику. Я считаю это разумной защитой расчёта. До оплаты стоит сверить регистрацию ДДУ, реквизиты, основание раскрытия и порядок возврата.
При оценке банковского риска важны общая сумма денег на ваших эскроу по ДДУ в одном банке и период страхования. Получение ключей не является условием раскрытия счёта. Возвращённые ипотечные деньги могут поступить на залоговый счёт. Срок переезда, качество квартиры и кредитные расходы нужно оценивать вместе с защитой оплаты.
Частые вопросы
Что такое эскроу-счёт при покупке квартиры простыми словами?
Это счёт, на котором банк блокирует внесённую вами оплату по ДДУ. Застройщик получает деньги после наступления законного основания раскрытия. Схема защищает порядок расчёта. Качество квартиры и срок переезда она не гарантирует.
Кому принадлежат деньги на эскроу-счёте по ДДУ?
Покупатель является владельцем счёта и депонентом. Банк учитывает и блокирует его оплату. Застройщик получает деньги при наступлении установленного основания. Сразу после внесения оплаты свободно тратить её он не может.
Как открыть эскроу-счёт для оплаты квартиры по ДДУ?
Счёт открывает уполномоченный банк для расчётов по конкретному ДДУ. Владельцем становится покупатель. Порядок оформления уточняют в банке. Открытие счёта и внесение денег нужно различать: пополнение допускается после государственной регистрации ДДУ.
Можно ли забрать деньги с эскроу-счёта по своему желанию?
Одной просьбы недостаточно. Для такого возврата требуется прекращение ДДУ по надлежащему основанию и получение банком сведений о погашении регистрационной записи. При ипотеке договор с кредитором может предусматривать перечисление на залоговый счёт.
Когда застройщик получает деньги с эскроу-счёта?
Застройщик получает деньги не позднее десяти рабочих дней после представления банку разрешения на ввод дома либо сведений о размещении этой информации в ЕИСЖС. Способ представления предусмотрен договором эскроу. Выдача ключей конкретному покупателю не является условием раскрытия.
Чем эскроу-счёт отличается от аккредитива?
Средства на аккредитиве не защищены системой страхования вкладов. Деньги на эскроу по ДДУ страхуются в пределах суммы, периода и условий, установленных законом. Это различие важно для оценки банковского риска, но выбрать по нему способ расчёта для любой сделки нельзя.
