После продажи квартиры часть выручки может понадобиться для уплаты НДФЛ, налога на доходы физических лиц. Его рассчитывает продавец, если доход от сделки не освобождён от налога. Ставку применяют к сумме, оставшейся после допустимого уменьшения дохода. Поэтому по одной цене квартиры ещё нельзя понять, сколько придётся заплатить.
Начать полезнее со срока владения. Возможно, доход уже освобождён и считать ничего не придётся. Если освобождения нет, на сумму налога повлияют кадастровая стоимость, то есть стоимость квартиры по государственной оценке, и документы о покупке. Покупка другой квартиры на вырученные деньги эту проверку не заменяет.
Расчёты ниже подходят обычному налоговому резиденту России. По общему правилу для этого нужно фактически находиться в России не менее 183 календарных дней в течение двенадцати следующих подряд месяцев. Гражданство не определяет налоговое резидентство. Если вы долго жили за границей, прежде чем пользоваться примерами, уточните свой налоговый статус.
Содержание 7 разделов
Когда продажа квартиры освобождена от налога
Если применимый минимальный срок владения истёк, НДФЛ с этой продажи рассчитывать не нужно. Декларировать освобождённый доход тоже не требуется. Квартира могла заметно вырасти в цене за время владения: если условие освобождения выполнено, рост цены не создаёт обязанности платить налог.
Общий минимальный срок составляет пять лет. Трёхлетний срок предусмотрен, в частности, при следующих основаниях:
- квартира получена в наследство;
- квартира подарена членом семьи или близким родственником;
- жильё приватизировано;
- квартира получена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, по которому он содержит прежнего владельца в обмен на жильё;
- продаётся единственное жильё и соблюдены предусмотренные условия.
Перечень оснований шире. Определяя, является ли продаваемое жильё единственным, учитывают и жильё в совместной собственности супругов. Поэтому недостаточно знать, что у вас одна квартира: нужно проверить документы и условия освобождения на дату перехода права к покупателю.
Имеет значение и начало срока. Вы могли начать жить в квартире раньше, чем начался срок владения для налогового освобождения. Подробный разбор всех оснований отсчёта выходит за рамки этой статьи. Чтобы рассчитывать на трёхлетний срок, нужно установить основание, которое относится к вашей квартире.
Для семей с детьми предусмотрено специальное освобождение. При соблюдении условий оно позволяет продать жильё без налога до окончания минимального срока владения. Наличие детей и покупка новой квартиры ещё не подтверждают право на льготу: условия нужно проверить для года продажи.
Цена сделки, кадастровый минимум и облагаемый доход
В расчёте есть три суммы: цена продажи, доход для НДФЛ и облагаемый доход после уменьшения. У каждой своя роль. Если сразу вычесть стоимость покупки из цены договора, можно пропустить кадастровый минимум и получить слишком маленький налог.
Кадастровая стоимость определяется государственной оценкой. Она может отличаться от цены, о которой договорились продавец и покупатель. Для рассматриваемого расчёта нужна стоимость на 1 января года государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Когда применяется кадастровый минимум, расчёт проходит так:
- Кадастровую стоимость умножают на коэффициент, действующий для соответствующего региона и года.
- Результат сравнивают с ценой продажи. Большая сумма становится доходом для расчёта НДФЛ.
- Из этого дохода вычитают допустимые расходы или доступный вычет. Оставшаяся сумма облагается налогом; ниже нуля она не опускается.
При коэффициенте 0,7 кадастровый минимум равен 70% кадастровой стоимости. Если цена в договоре ниже, для налогового расчёта берут эти 70%. Расходы или вычет уменьшают доход после сравнения.
Коэффициент для расчёта зависит от региона и года и не всегда равен 0,7. Например, в Республике Крым с 2025 года был введён коэффициент 1. Этот пример показывает, почему коэффициент нужно проверять для своего объекта.
Расходы уменьшают доход, уже определённый с учётом кадастрового минимума. Поэтому даже при одинаковых ценах покупки и продажи может остаться сумма, с которой придётся платить налог. Ниже разберём такой пример.
Как уменьшить доход от продажи квартиры
Сравните два допустимых способа уменьшения дохода. Для одной квартиры можно учесть подтверждённые расходы на её приобретение либо применить фиксированный имущественный вычет. Выгоднее тот способ, который уменьшает доход сильнее.
Для тех, кто сталкивается с этим впервые: вычет продавца уменьшает сумму, с которой считают налог. Миллион рублей продавцу не перечисляют.
| Способ | Что нужно подтвердить | Когда он уменьшает доход сильнее |
|---|---|---|
| Расходы на приобретение квартиры | Факт приобретения и фактическую оплату | Когда допустимые подтверждённые расходы больше доступного фиксированного вычета |
| Фиксированный вычет | Право на вычет и доступную часть годового лимита | Когда допустимых расходов нет либо они меньше доступного вычета |
Фиксированный вычет ограничен суммой до 1 млн ₽ за календарный год. Лимит распространяется на квартиры и другое перечисленное в правилах имущество, в том числе жилые дома, комнаты, садовые дома и земельные участки. При нескольких продажах за год доступная сумма может уменьшиться: новый миллион для каждой квартиры не появляется.
Для подтверждения понадобятся:
- договор, по которому вы приобрели квартиру;
- банковские выписки или платёжные поручения;
- расписка продавца о получении денег, если расчёт подтверждали таким способом.
Набор документов зависит от способа оплаты: договор подтверждает приобретение, платёжные документы подтверждают расходы. Если документы утрачены, я бы сначала занялась их восстановлением. В первом примере учёт расходов вместо фиксированного вычета уменьшает налог на 592 000 ₽.
По одной квартире расходы и миллион рублей вычета не складываются. Если выбранное уменьшение покрывает доход, налоговая база, то есть сумма для расчёта налога, равна нулю. Превышение расходов над доходом не превращается в выплату продавцу.
Когда совладельцы продают квартиру как общий объект, фиксированный вычет распределяется между ними. При общей долевой собственности его делят пропорционально долям, при общей совместной собственности возможна договорённость о распределении. Полный миллион каждому продавцу одного общего объекта закладывать нельзя. Самостоятельная продажа доли требует своего разбора; это правило нельзя переносить на неё без проверки.
Вычеты продавца и покупателя решают разные задачи. Здесь речь об уменьшении дохода от продажи. Вычет при покупке позволяет вернуть уплаченный НДФЛ в пределах суммы, положенной покупателю, а у вычета по ипотечным процентам есть собственный лимит. Покупка новой квартиры автоматически не уменьшает доход от продажи старой для расчёта налога.
Как рассчитать НДФЛ по ставкам 13% и 15%
Ставка 15% применяется к сумме сверх порога. Для обычного налогового резидента расчёт начинается с облагаемого дохода после допустимого уменьшения. К этому остатку и применяют ставки.
Формула и годовой порог 2,4 млн рублей
Если облагаемый доход составляет до 2,4 млн ₽ включительно, налог равен 13% этой суммы. При превышении порога формула такая:
НДФЛ = 312 000 ₽ + 15% × сумма превышения 2,4 млн ₽.
312 000 ₽ получаются из 2,4 млн ₽ × 13%. После учёта расходов облагаемый доход может оказаться ниже порога даже при высокой цене квартиры. Тогда ко всей этой сумме применяют 13%.
Порог действует за год. Если у продавца есть другие доходы, которые по закону суммируются с доходом от продажи для этой шкалы, их тоже учитывают. Годовой порог не отсчитывают заново для каждой сделки. У доходов от продажи своя шкала; ставки для зарплаты или аренды переносить сюда нельзя.
Продажа за 7 млн рублей при расходах на покупку в 5 млн
Квартиру приобрели по договору купли-продажи; на дату перехода права к покупателю срок владения составляет три года. У продавца есть другое жильё, оснований для трёхлетнего срока нет. Применимый минимум составляет пять лет и ещё не истёк.
Квартиру продают за 7 млн ₽. Подтверждённые расходы на покупку составляют 5 млн ₽, кадастровая стоимость равна 8 млн ₽.
Кадастровый минимум: 8 млн ₽ × 0,7 = 5,6 млн ₽. Цена сделки выше, поэтому доход для НДФЛ составляет 7 млн ₽.
Сравним два способа уменьшения одного и того же дохода:
| Способ | Облагаемый доход | НДФЛ |
|---|---|---|
| Учесть расходы 5 млн ₽ | 7 млн ₽ − 5 млн ₽ = 2 млн ₽ | 2 млн ₽ × 13% = 260 000 ₽ |
| Применить вычет 1 млн ₽ | 7 млн ₽ − 1 млн ₽ = 6 млн ₽ | 312 000 ₽ + 3,6 млн ₽ × 15% = 852 000 ₽ |
Разница составляет 592 000 ₽ в пользу расходов. Документы о покупке здесь напрямую влияют на то, сколько денег останется у продавца.
Облагаемый доход 3 млн рублей: налог с превышения порога
Квартиру продают за 10 млн ₽. На покупку потратили 7 млн ₽, расходы подтверждены документами. Кадастровая стоимость составляет 12 млн ₽.
Кадастровый минимум равен 8,4 млн ₽, поэтому в расчёт берём цену сделки. После вычитания расходов облагаемый доход составляет 3 млн ₽.
Налог складывается из двух частей:
- с первых 2,4 млн ₽: 13%, или 312 000 ₽;
- с превышения 600 000 ₽: 15%, или 90 000 ₽;
- всего: 402 000 ₽ НДФЛ.
Ставка 15% применяется только к 600 000 ₽. Если умножить на неё всю цену продажи или весь облагаемый доход, получится неверный результат.
Продажа по цене покупки и кадастровый минимум
Квартиру купили за 4 млн ₽ и продают за ту же сумму. Расходы подтверждены, кадастровая стоимость составляет 6 млн ₽. При принятом коэффициенте 0,7 кадастровый минимум равен 4,2 млн ₽. Он выше цены договора.
Для НДФЛ доход составляет 4,2 млн ₽. Из него вычитаем расходы на покупку 4 млн ₽. Остаётся 200 000 ₽, налог с этой суммы: 200 000 ₽ × 13% = 26 000 ₽.
Продавец получил столько же денег, сколько потратил на покупку. Но доход для налогового расчёта оказался выше из-за кадастрового минимума. Равные цены покупки и продажи не гарантируют нулевой налог.
Рост цен и инфляция не увеличивают расходы, которые можно учесть. Доход уменьшают на допустимые подтверждённые суммы; пересчёта стоимости покупки в сегодняшние деньги здесь нет.
Нужна ли 3-НДФЛ при нулевом налоге
Сумма к уплате и обязанность подать декларацию определяются по разным правилам. Даже если после расходов налог равен нулю, продажу может потребоваться задекларировать.
Декларация 3-НДФЛ содержит сведения о доходах физического лица и расчёт налога. В ней можно заявить расходы, которые уменьшили облагаемый доход до нуля.
| Ситуация | Нужно ли декларировать этот доход |
|---|---|
| Истёк применимый минимальный срок владения | Нет, доход освобождён |
| Освобождения нет, доход превышает лимит вычета, но расходы уменьшили налог до нуля | Да |
| Есть право на фиксированный вычет, соответствующие доходы за год не превышают применимый лимит | Эти доходы можно не отражать |
В последнем случае доходы оценивают с учётом кадастрового минимума и соответствующих продаж за год. Низкая цена в договоре ещё не подтверждает, что вы укладываетесь в лимит: доход для НДФЛ может оказаться выше.
Когда подавать декларацию и платить налог
У декларации и уплаты налога разные сроки. Для дохода, полученного в 2026 году и подлежащего декларированию, действуют следующие общие даты:
| Действие | Общий срок |
|---|---|
| Подать 3-НДФЛ за 2026 год | Не позднее 30 апреля 2027 года |
| Уплатить рассчитанный НДФЛ | Не позднее 15 июля 2027 года |
Если установленная дата приходится на нерабочий день, нужно проверить календарный перенос. Срок подачи декларации наступает раньше срока уплаты налога. Июльский срок уплаты не даёт дополнительного времени на подготовку декларации.
Поиск подтверждений лучше не оставлять на конец апреля. Сохраните договор приобретения, документы об оплате и договор продажи. Из декларации должно быть понятно, что заявленные расходы относятся к проданной квартире.
Если выручка пойдёт на другое жильё, сумму рассчитанного налога стоит зарезервировать, прежде чем вносить деньги за новое жильё. В первом примере при учёте подтверждённых расходов это 260 000 ₽. То, что налог предстоит заплатить позже, не делает эту сумму свободной для следующей сделки.
Итого
Расчёт налога с продажи начинается с проверки освобождения. Если его нет, доход определяют с учётом кадастрового минимума, уменьшают выбранным допустимым способом и применяют ставки к остатку. Для резидента 15% действует только на превышение годового порога. После расчёта остаётся вопрос о 3-НДФЛ: даже при нулевом налоге расходы может потребоваться заявить и подтвердить. Сумму к уплате стоит отложить, прежде чем тратить выручку на следующую покупку.
Частые вопросы
Когда не нужно платить налог с продажи квартиры?
Когда истёк применимый минимальный срок владения: обычно пять лет, в предусмотренных случаях три года. Для семей с детьми возможно специальное освобождение до истечения срока, если выполнены условия. Наличие детей ещё не подтверждает право на эту льготу.
С какой суммы рассчитывают НДФЛ с продажи квартиры?
С облагаемого дохода после допустимого уменьшения. Сначала цену продажи сравнивают с применимым кадастровым минимумом. Затем из полученного дохода вычитают подтверждённые расходы либо доступный фиксированный вычет. К остатку применяют ставки.
Можно ли одновременно вычесть миллион и расходы на покупку квартиры?
При продаже одной квартиры эти способы не совмещают. Сравните подтверждённые допустимые расходы с доступной частью годового вычета и выберите способ, который позволяет уменьшить доход сильнее. Если подтверждённые расходы превышают миллион рублей, их учёт выгоднее полного фиксированного вычета.
Когда налог с продажи квартиры считают по ставке 15%?
Для обычного налогового резидента ставка 15% применяется к превышению 2,4 млн ₽ годового облагаемого дохода, учитываемого для этой шкалы. До порога действует 13%. Умножать на верхнюю ставку всю цену квартиры нельзя.
Будет ли налог, если продать квартиру по цене покупки?
Возможен, если кадастровый минимум выше цены сделки. В условном примере квартиру купили и продали за 4 млн ₽. При кадастровой стоимости 6 млн ₽ и коэффициенте 0,7 доход для расчёта составляет 4,2 млн ₽. После учёта расходов налог равен 26 000 ₽.
Нужна ли 3-НДФЛ после продажи квартиры при нулевом налоге?
Если доход не освобождён и превышает применимый лимит вычета, нулевая сумма налога после учёта расходов не освобождает от подачи декларации. Когда срок владения истёк, доход декларировать не нужно. Соответствующие доходы, которые укладываются в лимит при наличии права на вычет, можно не отражать в декларации.
Когда подавать декларацию и платить налог, если квартиру продали в 2026 году?
Если доход 2026 года нужно декларировать, по общему правилу 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля 2027 года. Рассчитанный налог нужно уплатить не позднее 15 июля 2027 года. Если дата приходится на нерабочий день, календарный перенос проверяют дополнительно.
