Роскадастр, Росреестр и БТИ занимаются разными задачами, и путают их регулярно. Росреестр регистрирует права на недвижимость и ведёт Единый государственный реестр недвижимости, компания Роскадастр делает кадастровые работы и ведёт реестр границ, бюро технической инвентаризации описывает здания и выдаёт технические паспорта. Поэтому перед обращением стоит определить, какой документ вам нужен и для чего.
Распишем по пунктам: кто чем занимается, какие документы за что отвечают, что изменилось в 2023 году и куда идти за каждой бумагой.
Содержание 7 разделов
Кто за что отвечает: Росреестр, Роскадастр и БТИ
Начнём с основных задач каждой организации.
| Организация | Уровень | Чем занимается | Что вы получите на руки |
|---|---|---|---|
| Росреестр | федеральный орган | регистрация прав, ведение ЕГРН, надзор и контроль | выписка из ЕГРН, зарегистрированные права и обременения |
| Публично-правовая компания Роскадастр | государственная компания | прикладные и технические задачи кадастрового учёта: реестр границ, актуализация сведений о характеристиках объектов, кадастровые работы | технический план, межевой план, акт обследования по результатам заказанных работ |
| Бюро технической инвентаризации | региональное учреждение | технический учёт зданий и сооружений | технический паспорт, поэтажный план с экспликацией |
Росреестр: ведомство, которое ведёт реестр и регистрирует права
Росреестр это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, федеральный орган исполнительной власти. Ключевая задача ведомства: государственная регистрация прав на недвижимость, ведение ЕГРН, а также надзор и контроль в установленной сфере. Ведомство фиксирует переходы права собственности, обременения и ограничения, обеспечивая правовую защиту граждан.
Для собственника это ответы на вопросы: кто владелец, что зарегистрировано, есть ли обременение.
Роскадастр: госкомпания, которая делает кадастровые работы
Публично-правовая компания Роскадастр (ППК Роскадастр) выполняет прикладные и технические задачи в сфере кадастрового учёта. В её компетенции ведение реестра границ, актуализация сведений о характеристиках объектов недвижимости, выполнение кадастровых работ и сопутствующие услуги.
Ведомство и компания связаны так: Роскадастр формирует и поддерживает данные об объектах и границах, а Росреестр на основании этих данных регистрирует права и контролирует соблюдение законодательства. Кадастровые работы можно заказать в филиале ППК Роскадастр.
Учредитель компании Российская Федерация, а функции учредителя от её имени выполняет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством на кадастровый учёт, регистрацию прав и ведение ЕГРН. Это государственная структура, которая делает ту часть работы, без которой реестр не наполняется.
БТИ: бюро, которое описывает здание
Бюро технической инвентаризации ведёт учёт объектов капитального строительства. Это региональная история: в Москве бюро называется МосгорБТИ, входит в Комплекс градостроительной политики и строительства города и подчиняется Департаменту городского имущества.
Объём работы виден по архиву: в московском бюро хранится 500 тысяч инвентарных дел на полках общей длиной более 7 километров. Документы бюро обязательны при оформлении некоторых государственных услуг, например при согласовании перепланировки.
Кадастровая деятельность и техническая инвентаризация: два разных предмета
Кадастровая деятельность это выполнение работ в отношении недвижимого имущества, в результате которых готовится документ с необходимыми для кадастрового учёта сведениями. Она отвечает за границы и характеристики объекта, которые попадают в ЕГРН.
Техническая инвентаризация это обследование объекта, позволяющее установить и подтвердить его фактические характеристики: площадь, планировку, конфигурацию помещений, техническое состояние, инженерное оснащение и благоустройство. По её результатам оформляется технический паспорт.
Кадастровый инженер: кто готовит план и как его проверяют
Кадастровые работы проводит кадастровый инженер, аттестованное физическое лицо, член саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Он обследует объект, фиксирует точные границы земельного участка и расположенных на нём строений, описывает их характеристики, геодезические и графические данные, готовит чертежи и схемы для внесения в ЕГРН.
Форму работы инженер выбирает сам: это может быть индивидуальное предпринимательство или работа в юридическом лице, в том числе в публично-правовой компании. Членство и квалификацию проверяют по Реестру кадастровых инженеров.
Документ зависит от задачи: для земельного участка это межевой план, для здания, сооружения, помещения или машино-места технический план, а при прекращении существования объекта акт обследования.
Техническая инвентаризация: что описывает бюро
Технический паспорт это основной документ технического учёта, он формируется по итогам технической инвентаризации объекта. В нём площадь, планировка, состав помещений, назначение и технические параметры, год постройки, материал стен и перекрытий, высота помещений, процент износа конструкций. К техпаспорту прилагаются поэтажный план и экспликация.
Оформляют такой документ специализированные организации, имеющие разрешение на выполнение этих работ. К ним относится и региональный филиал Роскадастра: описание здания сегодня может сделать как бюро технической инвентаризации, так и филиал компании.
Поэтажный план с экспликацией используется при согласовании перепланировки, оформлении ипотеки, купле-продаже недвижимости, переводе помещения в нежилой фонд, оценке имущества, страховании и судебных спорах. Технический паспорт нужен и для ситуационного плана, например при подключении дома к электричеству, газу или водопроводу.
Что изменилось с 2023 года
Правовая основа компании: Федеральный закон от 30.12.2021 № 448-ФЗ о публично-правовой компании Роскадастр, принятый в 2021 году. Создали её преобразованием и объединением Ростехинвентаризации (Федерального БТИ), Центра геодезии, картографии и ИПД и Федеральной кадастровой палаты, а ещё компания стала оператором информационных систем Росреестра. Кадастровая палата была присоединена к компании в срок до 31 декабря 2022 года.
Виды деятельности компании установлены тем же законом: среди них выполнение кадастровых работ, в том числе комплексных кадастровых работ, и землеустроительных работ. Полномочия в сфере государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав закрепили за компанией поправки в законы о кадастровой деятельности и о государственной регистрации прав, принятые Федеральным законом от 19.12.2022 № 546-ФЗ. Часть поправок в закон о кадастровой деятельности вступила в силу с 1 марта 2023 года.
На практике выходит так: инструкции и посты, написанные до 2023 года, могут называть другого исполнителя работ, и человек, который идёт по такой инструкции, попадает не туда. Перепроверять стоит две вещи: кто сегодня выполняет кадастровые работы и кто оформляет технический паспорт в вашем регионе.
ЕГРН: что хранится в реестре и зачем он нужен
Единый государственный реестр недвижимости это сводная база сведений об объектах и о правах на них. Ведёт его Росреестр, а информационную основу для реестра формирует и поддерживает компания Роскадастр, которая обеспечивает ведение государственного кадастрового учёта и внесение сведений в реестр.
Отсюда важное для читателя: старый кадастровый паспорт как документ уже не изготавливается. С 1 января 2017 года его заменили выписки из ЕГРН, а копии кадастровых паспортов, изготовленных до 2013 года, при условии их наличия в архиве, заказывают в МосгорБТИ.
Ещё одно предупреждение самой карты: если в ЕГРН внесены сведения об объекте, но не указаны границы, объект не отображается на публичной кадастровой карте, и в окне сведений появляется надпись Без координат границ. Надпись означает одно: границы в реестр не вносили.
Кому и зачем нужны эти документы
Распишем по типовым задачам: что именно вы заказываете и кто это делает.
| Задача | Что нужно | Кто делает |
|---|---|---|
| Проверить права и обременения перед сделкой | выписка из ЕГРН | Росреестр, через МФЦ, Госуслуги или личный кабинет |
| Уточнить границы участка | межевой план | кадастровый инженер |
| Внести или уточнить сведения о здании или помещении | технический план | кадастровый инженер |
| Оформить перепланировку | технический план и поэтажный план с экспликацией | кадастровый инженер и бюро технической инвентаризации |
| Получить описание здания для сделки, оценки или суда | технический паспорт | бюро технической инвентаризации или филиал Роскадастра |
| Убрать объект с учёта | акт обследования | кадастровый инженер |
Я бы начинала с выписки из ЕГРН и только потом решала, нужны ли кадастровые работы. Сначала видно, что это за объект и какие на него права, а уже потом понятно, какие сведения предстоит уточнить.
Перепланировка и технический план
Перепланировка меняет объект, а значит, меняются его характеристики, которые записаны в реестре. Без технического плана такую перестройку не поставить на учёт: план кадастрового инженера описывает, что стало с помещениями и границами после работ.
Параллельно нужен документ технического учёта: поэтажный план с экспликацией и технический паспорт. Они показывают фактическую планировку и состав помещений, и по ним видно, совпадает ли сделанное с согласованным. Обследование в обязательном порядке проводится, если объект ещё ни разу не обследовался или если характеристики объекта изменились, например в результате перепланировки или пристройки.
Порядок оформления перепланировки, включая согласование до ремонта и оформление уже сделанных изменений, разобран отдельно в материале о перепланировке квартиры.
Спор о границах и межевой план
Когда спор идёт о границах участка, смотрят на две вещи: что записано в реестре и что находится на местности. Зарегистрированные сведения показывает выписка из ЕГРН. Для уточнения границ кадастровый инженер проводит работы и готовит межевой план с координатами характерных точек.
Отсутствие координат в ЕГРН не лишает собственника участка, но мешает распорядиться им. С 1 марта 2025 года регистрация перехода права по договору купли-продажи участка приостанавливается, если сведения о его границах отсутствуют в ЕГРН. Поэтому перед продажей проверьте в выписке, установлены ли границы. Если нет, закажите межевой план и внесите сведения в реестр до регистрации сделки. Это правило о продаже нельзя автоматически переносить на любое обращение в Росреестр.
Куда идти за выпиской, планом и техническим паспортом
Выписка из ЕГРН: личный кабинет и Госуслуги
За регистрацией права собственности и за сведениями из ЕГРН обращаются в МФЦ, через Госуслуги или в филиал ППК Роскадастр. В личном кабинете Росреестра есть раздел электронных услуг и сервисов, где доступна справочная информация об объектах недвижимости в режиме online.
Кадастровый план территории и публичная кадастровая карта
Сервис публичной кадастровой карты показывает границы и сведения об объектах. Маршрут понятный: открываете карту, ищете объект по адресу или кадастровому номеру, в карточке смотрите характеристики и заказываете выписку. Если границы не внесены, объект не отобразится, о чём сказано выше.
Кадастровый план территории (КПТ) получают как сведения из ЕГРН. Для его заказа выбирайте услугу предоставления сведений ЕГРН и указывайте нужный вид документа; обратиться можно через МФЦ. Это другой запрос, чем заказ кадастровых работ у инженера.
Если нужно уточнить границы, разделить или объединить участки, инженер готовит межевой план. Для изменения сведений о здании или помещении, в том числе после перепланировки, нужен технический план. Сначала назовите исполнителю свою задачу, затем сверьте название документа в договоре.
Технический паспорт и поэтажный план
Технический паспорт и поэтажный план с экспликацией заказывают в бюро технической инвентаризации по месту нахождения объекта. В Москве это МосгорБТИ: на сайте есть раздел Услуги, а внутри раздел Техническая инвентаризация и перечень документов с кнопкой заказа.
Два практических момента. В Москве бюро выдаёт документы технического учёта в электронном виде, заверяя их усиленной квалифицированной электронной подписью, и такая копия имеет полную юридическую силу. И обследование требует доступа к объекту: оборудование и плиту показывают на плане только когда они фактически стоят на момент обследования, поэтому перед заказом документов под согласование перепланировки оборудование лучше поставить.
Какие именно документы по квартире заказывать и как не переплатить, разобрано в отдельном материале о документах БТИ.
Итого
Выбирайте услугу по задаче. Для проверки прав и обременений закажите выписку из ЕГРН; для уточнения границ участка обратитесь к кадастровому инженеру за межевым планом; для подробного описания здания запросите технический паспорт в БТИ или другой организации, которая проводит техническую инвентаризацию. Кадастровый план территории получают как сведения ЕГРН. Перед продажей участка проверьте, внесены ли его границы в реестр.
Частые вопросы
Чем Росреестр отличается от Роскадастра?
Росреестр это федеральный орган: он регистрирует права на недвижимость, ведёт ЕГРН и контролирует законодательство в своей сфере. Компания Роскадастр выполняет прикладные и технические задачи кадастрового учёта: ведёт реестр границ, актуализирует сведения о характеристиках объектов, выполняет кадастровые работы. Компания формирует данные, на основе которых Росреестр регистрирует права.
Бюро технической инвентаризации и кадастровый инженер это одно и то же?
Нет. Бюро технической инвентаризации ведёт учёт зданий и выдаёт технический паспорт с поэтажным планом. Кадастровый инженер проводит кадастровые работы и готовит межевой план для участка, технический план для здания или помещения либо акт обследования при прекращении существования объекта. Инженер может работать в организации. Технический паспорт сегодня может изготовить и региональный филиал Роскадастра, если у него есть разрешение на такие работы.
Что такое кадастровая деятельность?
Это подготовка документов о границах и характеристиках объекта, которые нужны для внесения сведений в ЕГРН. На практике это работа кадастрового инженера: он обследует объект, определяет координаты границ и характеристики, оформляет план для внесения в ЕГРН.
Технический паспорт и технический план это одно и то же?
Нет. Технический паспорт подробно описывает объект по результатам технической инвентаризации: площадь, планировку, состав помещений, год постройки, материал конструкций. Технический план содержит местоположение и характеристики объекта для кадастрового учёта. Характеристики есть в обоих документах, но паспорт включает дополнительные подробности об объекте. При заказе ориентируйтесь на цель: технический план нужен для внесения сведений в ЕГРН, паспорт для подробного технического описания.
Кто готовит межевой и технический планы?
Кадастровый инженер, который вправе проводить кадастровые работы: межевой план относится к участку, технический к зданию, сооружению, помещению или машино-месту. Форму работы инженер выбирает сам: индивидуальный предприниматель или работник юридического лица, в том числе публично-правовой компании. Членство в саморегулируемой организации и квалификацию проверяют по Реестру кадастровых инженеров.
Где взять выписку из ЕГРН и кадастровый план территории?
Выписку из ЕГРН заказать можно в МФЦ, через Госуслуги или в филиале ППК Роскадастр, а также в личном кабинете Росреестра. Кадастровый план территории тоже относится к сведениям ЕГРН: его можно запросить через МФЦ, указав этот вид документа. Если требуется уточнить границы участка или характеристики здания, заказывайте у кадастрового инженера межевой либо технический план в зависимости от объекта и задачи.
Почему данные БТИ и ЕГРН могут расходиться?
Потому что это разные учёты. Бюро технической инвентаризации описывает строение объекта, а ЕГРН хранит сведения о правах и характеристиках. Если в доме или квартире сделана перепланировка, а изменения в реестр не внесены, описание здания и выписка будут расходиться. Сверяйте оба источника до подписания документов.
