Жилой комплекс · Краснодар
Район Прикубанский · дома 2017–2025 годов · 25 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Микрорайон Красная площадь» стоит в районе Прикубанский. Квартира от застройщика обходится здесь в 165 641 ₽ за метр, готовая квартира — в 133 752 ₽, а сдают жильё в среднем за 714 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 15,6 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 145 объявлений о квартирах от застройщика, 74 объявления о готовых квартирах и 26 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 175 000 | — | — |
| Однокомнатные | 165 454 | 133 382 | готовая дешевле на 19 % |
| Двухкомнатные | 158 015 | 122 565 | готовая дешевле на 22 % |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Прикубанский | Весь Краснодар |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 165 641 | 180 332здесь дешевле на 8,1 % | 181 912здесь дешевле на 8,9 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 133 752 | 129 176здесь дороже на 3,5 % | 128 969здесь дороже на 3,7 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 714 | 667здесь дороже на 7 % | 660здесь дороже на 8,2 % |
| Окупится залет | 15,6 | 16,1здесь быстрее на 3,1 % | 16,3здесь быстрее на 4,3 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 5 млн ₽ | — | 19 500 | 175 000 | — | — | 25 / 8 / 12 |
| Однокомнатные | 7,6 млн ₽ | 5,1 млн ₽ | 25 000 | 165 454 | 133 382 | 16,5 | 98 / 36 / 11 |
| Двухкомнатные | 9,5 млн ₽ | 7,5 млн ₽ | — | 158 015 | 122 565 | — | 17 / 24 / 3 |
| Трёхкомнатные | — | — | — | — | — | — | 5 / 5 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 25. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Конгрессная улица, 17 | 2019 | 12 | 175 000 | — | — | 15 / 4 / 3 | пока нет |
| Конгрессная улица, 25 | 2021 | 14 | — | 124 373 | 809 | 0 / 13 / 7 | пока нет |
| Конгрессная улица, 19/1 | 2022 | 14 | — | — | — | 7 / 6 / 2 | пока нет |
| Улица имени Мурата Ахеджака, 12 | 2023 | 18 | 166 000 | — | — | 13 / 2 / 0 | пока нет |
| Улица имени Мурата Ахеджака, 12, корпус 1 | 2023 | 18 | 171 000 | — | — | 12 / 3 / 0 | пока нет |
| Конгрессная улица, 19/1, корпус 1 | 2022 | 16 | — | 139 345 | — | 0 / 11 / 3 | пока нет |
| Конгрессная улица, 21 | 2019 | 12 | — | — | — | 3 / 8 / 3 | пока нет |
| Конгрессная улица, 19/1, корпус 2 | 2022 | 16 | — | — | — | 0 / 8 / 2 | пока нет |
| Конгрессная улица, 13 | 2019 | 14 | — | — | — | 3 / 2 / 4 | пока нет |
| Конгрессная улица, 19 | 2020 | 12 | — | — | — | 0 / 5 / 0 | пока нет |
| Конгрессная улица, 15 | — | 16 | — | — | — | 0 / 4 / 0 | пока нет |
| Конгрессная улица, 19/3 | 2023 | 12 | — | — | — | 2 / 1 / 0 | пока нет |
| Конгрессная улица, 23 | 2019 | 12 | — | — | — | 0 / 2 / 0 | пока нет |
| Конгрессная улица, 15/1 | — | 16 | — | — | — | 0 / 1 / 0 | пока нет |
| Улица имени Мурата Ахеджака, 12, корпус 2 | 2023 | 12 | — | — | — | 0 / 1 / 0 | пока нет |
| Улица имени Мурата Ахеджака, 12, корпус 3 | 2024 | 20 | — | — | — | 0 / 1 / 0 | пока нет |
| Ещё 9 корпусов без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 94 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Проверьте написание: адрес корпуса мы показываем так, как его написали авторы объявлений, и у части домов вместо адреса указана очередь строительства.
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Самолет | 207 013 | 146 760 | 737 | дороже на 9,7 %по готовым квартирам |
| Народные Кварталы | 165 000 | — | — | столько жепо новым квартирам |
| Дом 101 | 240 000 | — | — | дороже на 45 %по новым квартирам |
| Парк Победы - 2 | 177 542 | — | — | дороже на 7,2 %по новым квартирам |
| ДОГМА ПАРК | 185 222 | 161 750 | 662 | дороже на 21 %по готовым квартирам |
| Микрорайон Образцово | 177 100 | 125 441 | 760 | дешевле на 6,2 %по готовым квартирам |
| Новые Сезоны 2 | 155 607 | — | — | дешевле на 6,1 %по новым квартирам |
| Лето | 154 251 | — | — | дешевле на 6,9 %по новым квартирам |
| Квартал №6 | 139 749 | 119 911 | 562 | дешевле на 10 %по готовым квартирам |
| Зеленая территория | 184 326 | — | — | дороже на 11 %по новым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.