Жилой комплекс · Краснодар
Район Прикубанский · дома 2017–2023 годов · 9 корпусов в объявлениях · монолитно-кирпичные дома
Комплекс «Бауинвест» стоит в районе Прикубанский. Квартира от застройщика обходится здесь в 152 145 ₽ за метр, готовая квартира — в 163 743 ₽, а сдают жильё в среднем за 675 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 20,2 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 22 объявления о квартирах от застройщика, 34 объявления о готовых квартирах и 14 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | 154 584 | 163 730 | готовая дороже на 5,9 % |
| Двухкомнатные | — | — | — |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Прикубанский | Весь Краснодар |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 152 145 | 180 332здесь дешевле на 16 % | 181 912здесь дешевле на 16 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 163 743 | 129 176здесь дороже на 27 % | 128 969здесь дороже на 27 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 675 | 667здесь дороже на 1,2 % | 660здесь дороже на 2,3 % |
| Окупится залет | 20,2 | 16,1здесь дольше на 25 % | 16,3здесь дольше на 24 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — | — | — | — | 0 / 4 / 0 |
| Однокомнатные | 6,9 млн ₽ | 6,3 млн ₽ | 27 500 | 154 584 | 163 730 | 19,9 | 12 / 21 / 11 |
| Двухкомнатные | — | — | — | — | — | — | 9 / 3 / 2 |
| Трёхкомнатные | — | — | — | — | — | — | 1 / 6 / 1 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 9. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Улица Героя Владислава Посадского, 14/1 | — | 21 | 152 145 | — | — | 22 / 0 / 0 | пока нет |
| Улица Героев-Разведчиков, 11/5 | 2022 | 22 | — | — | 757 | 0 / 4 / 7 | пока нет |
| Улица имени 40-летия Победы, 186, корпус 3 | 2020 | 18 | — | — | — | 0 / 8 / 3 | пока нет |
| Улица Героев-Разведчиков, 11/3 | 2023 | 21 | — | — | — | 0 / 6 / 1 | пока нет |
| Улица имени 40-летия Победы, 186, корпус 1 | 2019 | 18 | — | — | — | 0 / 5 / 1 | пока нет |
| Улица Героя Владислава Посадского, 16/1 | 2022 | 21 | — | — | — | 0 / 2 / 2 | пока нет |
| Улица имени 40-летия Победы, 186, корпус 2 | 2019 | 23 | — | — | — | 0 / 4 / 0 | пока нет |
| Улица имени 40-летия Победы, 184, корпус 2 | 2017 | 23 | — | — | — | 0 / 3 / 0 | пока нет |
| Улица имени 40-летия Победы, 184, корпус 1 | 2017 | 18 | — | — | — | 0 / 2 / 0 | пока нет |
Проверьте написание: адрес корпуса мы показываем так, как его написали авторы объявлений, и у части домов вместо адреса указана очередь строительства.
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Самолет | 207 013 | 146 760 | 737 | дешевле на 10 %по готовым квартирам |
| Народные Кварталы | 165 000 | — | — | дороже на 8,4 %по новым квартирам |
| Дом 101 | 240 000 | — | — | дороже на 58 %по новым квартирам |
| Парк Победы - 2 | 177 542 | — | — | дороже на 17 %по новым квартирам |
| ДОГМА ПАРК | 185 222 | 161 750 | 662 | дешевле на 1,2 %по готовым квартирам |
| Микрорайон Образцово | 177 100 | 125 441 | 760 | дешевле на 23 %по готовым квартирам |
| Новые Сезоны 2 | 155 607 | — | — | дороже на 2,3 %по новым квартирам |
| Лето | 154 251 | — | — | дороже на 1,4 %по новым квартирам |
| Квартал №6 | 139 749 | 119 911 | 562 | дешевле на 27 %по готовым квартирам |
| Зеленая территория | 184 326 | — | — | дороже на 21 %по новым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.