Жилой комплекс · Новосибирск
Район Заельцовский · метро Красный Проспект, 20 минут пешком · дома 2019–2025 годов · 9 корпусов в объявлениях · монолитно-кирпичные дома
Комплекс «Эко-квартал Flora&Fauna» стоит в районе Заельцовский и рядом со станцией метро Красный Проспект. Квартира от застройщика обходится здесь в 305 164 ₽ за метр, готовая квартира — в 254 049 ₽, а сдают жильё в среднем за 1 636 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 12,9 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 79 объявлений о квартирах от застройщика, 35 объявлений о готовых квартирах и 5 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | — | — | — |
| Двухкомнатные | 322 795 | — | — |
| Трёхкомнатные | 283 559 | 235 347 | готовая дешевле на 17 % |
| Четырёхкомнатные и больше | 296 376 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Заельцовский | Весь Новосибирск |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 305 164 | 198 092здесь дороже на 54 % | 175 933здесь дороже на 73 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 254 049 | 179 604здесь дороже на 41 % | 143 407здесь дороже на 77 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 1 636 | 945здесь дороже на 73 % | 855здесь дороже на 91 % |
| Окупится залет | 12,9 | 15,8здесь быстрее на 18 % | 14,0здесь быстрее на 7,9 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — | — | — | — | 0 / 1 / 0 |
| Однокомнатные | — | — | — | — | — | — | 2 / 3 / 0 |
| Двухкомнатные | 16,4 млн ₽ | — | 100 000 | 322 795 | — | — | 35 / 9 / 5 |
| Трёхкомнатные | 20,9 млн ₽ | 23,2 млн ₽ | — | 283 559 | 235 347 | — | 16 / 16 / 0 |
| Четырёхкомнатные и больше | 30,1 млн ₽ | — | — | 296 376 | — | — | 26 / 5 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 9. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Дачное шоссе, 22/3 | 2022 | 8 | — | 268 893 | — | 0 / 16 / 3 | пока нет |
| Дачное шоссе, 22/4 | 2025 | 11 | — | — | — | 9 / 6 / 2 | пока нет |
| Дачное шоссе, 20А | — | 11 | 280 759 | — | — | 15 / 0 / 0 | пока нет |
| Дачное шоссе, 22 | 2019 | 6 | — | 282 376 | — | 0 / 10 / 0 | пока нет |
| Дачное шоссе, 22/2 | 2020 | 7 | — | — | — | 0 / 3 / 0 | пока нет |
| Ещё 4 корпуса без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 55 объявлений | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Апартаменты VOROSHILOV | Заельцовская | 223 390 | — | — | дешевле на 27 %по новым квартирам |
| Расцветай на Кропоткина | Гагаринская | 196 508 | — | — | дешевле на 36 %по новым квартирам |
| Русское солнце | Заельцовская | 211 680 | — | — | дешевле на 31 %по новым квартирам |
| Тайм Парк Апартаменты | Заельцовская | 165 374 | 185 918 | 1 455 | дешевле на 27 %по готовым квартирам |
| Страна Береговая | Площадь Гарина-Михайловского | 221 134 | — | — | дешевле на 28 %по новым квартирам |
| Лебедевский | Заельцовская | 171 375 | — | — | дешевле на 44 %по новым квартирам |
| Квартал в Заельцовском бору СОБРАНИЕ | Заельцовская | 187 925 | — | — | дешевле на 38 %по новым квартирам |
| Тайм Сквер | Заельцовская | 208 912 | — | — | дешевле на 32 %по новым квартирам |
| Тимирязевский парк | Площадь Гарина-Михайловского | 210 764 | — | — | дешевле на 31 %по новым квартирам |
| Расцветай на Красном | Заельцовская | 239 586 | 235 706 | 1 185 | дешевле на 7,2 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.