Жилой комплекс · Москва
Район Хорошевский · метро Полежаевская, 15 минут пешком · дома 2022–2025 годов · 4 корпуса в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Зорге 9» стоит в районе Хорошевский и рядом со станцией метро Полежаевская. Квартира от застройщика обходится здесь в 738 998 ₽ за метр, готовая квартира — в 578 366 ₽, а сдают жильё в среднем за 3 131 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 15,4 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 79 объявлений о квартирах от застройщика, 46 объявлений о готовых квартирах и 45 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 762 606 | 540 357 | готовая дешевле на 29 % |
| Однокомнатные | 662 743 | 622 623 | готовая дешевле на 6,1 % |
| Двухкомнатные | — | 577 278 | — |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Хорошевский | У метро Полежаевская | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 738 998 | 667 119здесь дороже на 11 % | — | 533 444здесь дороже на 39 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 578 366 | 677 747здесь дешевле на 15 % | 578 260здесь столько же | 475 519здесь дороже на 22 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 3 131 | 2 368здесь дороже на 32 % | 2 400здесь дороже на 30 % | 1 848здесь дороже на 69 % |
| Окупится залет | 15,4 | 23,9здесь быстрее на 36 % | 20,1здесь быстрее на 23 % | 21,4здесь быстрее на 28 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 17,4 млн ₽ | 16,5 млн ₽ | 90 000 | 762 606 | 540 357 | 14,2 | 62 / 10 / 6 |
| Однокомнатные | 26 млн ₽ | 22,5 млн ₽ | 123 333 | 662 743 | 622 623 | 16,4 | 17 / 14 / 18 |
| Двухкомнатные | — | 30,3 млн ₽ | 163 333 | — | 577 278 | 15,2 | 0 / 13 / 9 |
| Трёхкомнатные | — | — | 200 000 | — | — | — | 0 / 9 / 12 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 4. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Улица Зорге, 9А, корпус 7 | 2024 | 23 | 724 697 | 614 996 | 2 870 | 61 / 12 / 9 | пока нет |
| Улица Зорге, 9А, корпус 6 | 2024 | 23 | — | 550 179 | 3 309 | 1 / 20 / 23 | пока нет |
| Хорошёвский район, Улица Зорге, 9А, корпус 1 | 2023 | 23 | 773 109 | 590 744 | 3 146 | 17 / 14 / 12 | пока нет |
| Улица Зорге, 9, корпус 2 | 2023 | 27 | — | — | — | 0 / 0 / 1 | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Сезар Будущее | Беговая | 730 063 | — | — | дешевле на 1,2 %по новым квартирам |
| Прайм Парк | ЦСКА | 852 372 | 991 400 | 4 082 | дороже на 71 %по готовым квартирам |
| Сезар Сити | Беговая | 539 000 | — | — | дешевле на 27 %по новым квартирам |
| INDY TOWERS | Зорге | 633 119 | — | — | дешевле на 14 %по новым квартирам |
| Амбер Сити | Беговая | 610 085 | — | — | дешевле на 17 %по новым квартирам |
| Лайнер | ЦСКА | — | 516 364 | 2 483 | дешевле на 11 %по готовым квартирам |
| Премиальный дом МАСТЕРС | Аэропорт | 789 165 | — | — | дороже на 6,8 %по новым квартирам |
| Династия | Полежаевская | — | 842 620 | 2 858 | дороже на 46 %по готовым квартирам |
| Дом на Беговой | Беговая | — | 456 966 | 1 824 | дешевле на 21 %по готовым квартирам |
| Гранд-парк | ЦСКА | — | 534 461 | 1 885 | дешевле на 7,6 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.