Выбрать застройщика только по рейтингу из интернета нельзя: критерии у такого рейтинга свои и не всегда прозрачны, смену юридического лица он не учитывает, а по небольшим компаниям иногда ошибается. По срокам кое-что даёт рейтинг единого ресурса застройщиков: в нём видно, были ли задержки сроков сдачи, и по нему сортируют застройщиков по скорости строительства. Надёжность видна по документам, по деньгам проекта и по тому, как компания сдавала прошлые дома, и всё это в Москве собрано в системе жилищного строительства.
Жильё в строящемся доме строит частная компания, отношения с ней гражданско-правовые, и решение о покупке остаётся за покупателем. Государство проверяет застройщика, но не выбирает его за вас.
Меня в Казани постоянно спрашивают про застройщиков: стоит ли вообще ввязываться в новостройку, если ипотеку уже платишь, а до сдачи ещё далеко.
Содержание 5 разделов
С чего начать: застройщик, объект и деньги
Найдите объект в ЕИСЖС и откройте документы
Начните с единой информационной системы жилищного строительства: в ней лежат карточки строящихся домов, проектные декларации и разрешительная документация. В сервисе проверки новостроек нужно ввести название дома, адрес или название компании, и в карточке объекта открыть раздел Документы.
Если дома в системе нет, это само по себе сигнал. Официальный портал дольщиков называет пять причин: вы ошиблись в названии, дом уже достроен и квартиры в нём продаются как готовые, у дома нет документов, разрешающих строительство, или они аннулированы, дом строится не по 214-ФЗ и на него не работают механизмы защиты дольщиков, дом попал в реестр проблемных объектов. Последние три причины означают, что сделка опасна.
Внутри карточки смотрите в раздел Разрешительная документация и открывайте проектную декларацию: это объёмный документ, где по застройщику и по проекту указаны сроки, стоимость, этажность, отделки и прочие параметры. Критично, если нет разрешения на строительство или самой проектной декларации: без них стройка незаконна, и покупать в таком доме опасно.
Проверьте и землю: участок должен быть в собственности застройщика или в аренде под строительство, и это видно по документам на участок и в ЕГРН.
Заодно закажите выписку о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве: она покажет, сколько договоров зарегистрировано по объекту.
Весь порядок проверки сводится в одну таблицу.
| Что проверяем | Где искать | На что смотреть |
|---|---|---|
| Разрешение на строительство | Карточка объекта, раздел Документы | Есть ли документ и на какой срок выдан |
| Проектная декларация | Вкладка Проектные декларации, самая свежая | Пункты 18.1 и 19.6: стоимость стройки и одобренные кредиты |
| Деньги проекта | Раздел 19 декларации | Обеспечение обязательств и доля поступлений на эскроу |
| История сдачи | Пункт Соблюдение сроков ввода в эксплуатацию | Доля прошлых объектов с переносом сроков |
| Готовность дома | Пункт Перенос плановых сроков строительства | Задержка нарастает или сокращается |
| Жильё или апартаменты | Пункт 15.1 декларации | Есть ли в здании жилые помещения |
| Права на землю | Выписка ЕГРН на участок | Собственность застройщика или аренда под стройку |
Для масштаба: по данным портала дольщиков, во втором квартале 2026 года в Москве реализуется 415 проектов долевого строительства, а возводится больше 26,4 миллиона квадратных метров. Выбор большой, и именно поэтому по одному объявлению о продаже судить не о чем.
Проверьте, хватает ли проекту денег
Самая частая причина, по которой дом сдаётся позже обещанного, это нехватка у застройщика денег на стройку. Проверить финансирование можно по той же проектной декларации.
Берите самую свежую декларацию. В разделе 18.1 указана планируемая стоимость строительства, в разделе 19.6 стоят одобренные застройщику кредиты, а их может быть несколько. Из стоимости строительства вычтите сумму всех одобренных кредитов: чем ближе результат к нулю, тем устойчивее проект и выше шанс сдать дом в срок. Допустим, стройка стоит 10 миллиардов рублей, а кредитов одобрено на 9 миллиардов. Разница составит 1 миллиард рублей: такую часть расходов одобренные кредиты не покрывают.
Дальше смотрите, во сколько обходится застройщику кредит. В 2026 году банки выдают девелоперам кредиты по схеме ключевая ставка плюс 5–7 процентных пунктов: при ключевой ставке 14 процентов на 21 октября 2026 года это 19–21 процент, а льготная ставка начисляется на сумму, покрытую поступлениями на счета эскроу.
Сами цифры лежат в проектной декларации: там есть сумма уже использованного кредита и средства на эскроу. Сложите суммы на эскроу по квартирам, нежилым помещениям и машино-местам, затем разделите результат на сумму использованного кредита и умножьте на 100. Так вы получите долю кредита, покрытую деньгами покупателей. Если ближе к дате ввода дома она меньше 50–60 процентов, проект испытывает серьёзную финансовую нагрузку.
Как читать сроки сдачи
Соблюдение сроков по прошлым объектам
У застройщика есть история сдачи, и она видна в том же сервисе проверки, в пункте Соблюдение сроков ввода в эксплуатацию. Читать её нужно так.
Если переносов по прошлым новостройкам не было, это хороший знак, хотя стопроцентной гарантии на будущее он не даёт. Если объектов много, а перенос сроков был менее чем у половины, стоит готовиться к тому, что и этот дом сдадут позже плана. Если перенос затронул больше половины объектов, задержки носят системный характер, и на ранних стадиях строительства совершать сделки в новостройках такого застройщика не рекомендуется: длительность задержки на этом этапе трудно прогнозировать.
Про рынок стоит знать вот что: даже крупные федеральные застройщики переносят сроки, и доля таких строек доходит до 20 процентов объёма. История сдачи помогает понять, как часто компания задерживала дома и к чему готовиться покупателю.
При этом смотрите, какое юридическое лицо строило прошлые дома. В рейтинге под одним названием компании могут быть собраны объекты разных юридических лиц.
Готовность вашего дома и график работ
По своему объекту смотрите пункт Перенос плановых сроков строительства и сравнивайте его с готовностью дома. Нет переносов при готовности больше 60 процентов, значит дом, скорее всего, достраивается в правильном темпе.
На ранних стадиях, при готовности от 20 до 40 процентов, сдвиг есть, но по мере роста готовности задержка сокращается, и это хороший знак. Если задержка постоянна, были проблемы в начале проекта, но сейчас стройка идёт нормальными темпами, и придётся принять, что введут дом позже, чем обещали.
А если по мере готовности задержка нарастает, реальный срок сдачи становится непредсказуемым, и тогда лучше подыскать другую новостройку.
Строительство многоэтажного дома занимает от полутора до трёх лет, и если на котловане обещают сдать дом за год, стоит искать объяснение. Есть и ещё один бесплатный способ проверить темп работ: застройщики обязаны ежемесячно выкладывать фотографии хода строительства. Сравните свежие снимки с фотографиями месячной давности.
Что должно быть в договоре и как платить
Пять условий, без которых договор не работает
В договоре участия в долевом строительстве должны быть пять условий. Первое: конкретный объект, который застройщик передаёт, с его описанием. Второе: срок передачи объекта покупателю. Третье: цена договора, сроки и порядок её уплаты. Четвёртое: гарантийный срок на объект. Пятое: условия привлечения застройщиком денежных средств.
Договор заключается в письменной форме, в том числе в виде электронного документа, подлежит регистрации в Росреестре, и с этого момента считается заключённым. Стоит помнить разницу двух форматов: договор по 214-ФЗ даёт покупателю защиту закона о долевом строительстве, а договор с жилищно-строительным кооперативом по 215-ФЗ устроен иначе, и закон о защите прав потребителей к участникам кооператива не применяется.
Эскроу, апартаменты и переуступка
Деньги по договору идут на счёт эскроу: покупатель вносит их сам, и пока идёт строительство, ни застройщик, ни покупатель к этим средствам не имеют доступа, а банк выступает гарантом сделки. Только после ввода объекта в эксплуатацию средства перечисляются застройщику, и покупатель получает ключи. А если застройщик не достроит дом и обанкротится, деньги вернутся покупателю с этого счёта. Проверьте, указано ли в договоре, что оплата идёт через эскроу: если по договору платить напрямую, механизм защиты не работает.
Апартаменты выглядят как жильё, но жильём не являются. Проверяется это по пункту 15.1 проектной декларации: даже если застройщик утверждает, что продаёт квартиры, но там указано, что в здании жилые помещения отсутствуют, то возводится не жилой дом. Закон о долевом строительстве в полной мере права тех, кто покупает апартаменты, не защищает.
А последнее: если квартира покупается по уступке прав требования, то есть продаёт уже дольщик, к проверке застройщика и объекта добавляется проверка продавца, и такие сделки несут свой набор рисков.
Сколько стоит новостройка в Москве
Сколько стоит новостройка в Москве на 12 октября 2026 года
Наши цены и расчёты даны по данным Квадролога на 12 октября 2026 года. Цены взяты из объявлений о продаже; по состоявшимся сделкам данных нет.
| Значение | Москва |
|---|---|
| Цена за метр | 540 713 ₽ |
| Квартира целиком | 27,7 млн ₽ |
| Дешевле 20,4 млн ₽ | четверть объявлений |
| Дороже 41,7 млн ₽ | четверть объявлений |
| Объявлений о продаже | 52 777 |
Половина объявлений о продаже новостроек в Москве укладывается в коридор от 20,4 до 41,7 миллиона рублей, а средняя цена метра держится около 540 тысяч. Эти цифры помогают представить общий уровень цен в городе.
Как сравнивать цену застройщика с рынком
Сравнивайте цену за метр у похожих квартир: в одном районе, в домах одного класса, с близким сроком готовности и одинаковой отделкой. Общая стоимость квартиры зависит ещё и от площади, поэтому по ней одной трудно судить о выгоде. Смотрите и на то, что получаете за свои деньги: тип отделки виден в каталоге новостроек, число парковочных мест указано в проектной декларации, а инфраструктура вокруг дома видна в карточке объекта.
Если цена на 25–35 процентов выше, чем у сопоставимых новостроек, вернитесь к деньгам проекта и истории сдачи. Такая разница может косвенно указывать на медленное наполнение счетов эскроу. Проверьте фактические суммы в декларации: одной высокой цены недостаточно, чтобы признать проект проблемным.
Итого
Проверка застройщика сводится к документам: разрешение на строительство и проектная декларация в карточке объекта, деньги проекта в пунктах 18.1 и 19.6 декларации, история сдачи в пункте о сроках ввода. Переносы больше чем у половины прошлых объектов означают системную задержку. Деньги идут через счёт эскроу, и застройщик получает их после ввода дома. По данным Квадролога на 12 октября 2026 года метр в новостройках Москвы стоит 540 713 ₽, квартира целиком около 27,7 млн ₽.
Частые вопросы
Как быстро проверить застройщика в Москве?
Через сервис проверки новостроек в единой информационной системе жилищного строительства: введите название дома, адрес или имя компании, откройте карточку объекта и раздел Документы, а затем проектную декларацию. Там же смотрите историю сдачи прошлых домов и деньги проекта.
Что делать, если новостройки нет в ЕИСЖС?
Проверьте пять причин: опечатку в названии, уже достроенный дом, отсутствие или аннулирование разрешающих документов, строительство не по 214-ФЗ и попадание в реестр проблемных объектов. Три последние причины означают, что от сделки лучше отказаться.
Можно ли покупать у застройщика, который переносит сроки?
Можно, но с пониманием риска. Если перенос затронул меньше половины прошлых объектов, это повод готовиться к задержке. Если больше половины, задержки системные и на ранней стадии строительства сделки с такой компанией не рекомендуются.
Чем апартаменты отличаются от квартиры?
Это нежилые помещения, которые в маркетинге называют апартаментами, и закон о долевом строительстве их покупателей в полной мере не защищает. Проверять нужно пункт 15.1 проектной декларации: там указывают, есть ли в здании жилые помещения.
Как платить застройщику, чтобы не потерять деньги?
Через счёт эскроу: это специальный счёт, на котором деньги покупателя лежат до ввода дома и уходят застройщику только после ввода. В договоре должно быть прямо сказано, что оплата идёт через этот счёт. При прямом перечислении застройщику защита расчётов через эскроу не действует. Если в договоре указан такой порядок, до оплаты выясните, на каком основании он применяется.
Что должно быть в договоре с застройщиком?
Пять условий: конкретный объект, срок его передачи, цена с порядком уплаты, гарантийный срок и условия привлечения денежных средств. Договор регистрируется в Росреестре и с этого момента считается заключённым.
Как понять, что цена за квартиру нормальная?
Сравните цену за метр у похожих квартир в том же районе, в домах одного класса, с близкой готовностью и одинаковой отделкой. По данным Квадролога на 12 октября 2026 года средняя цена метра в московских новостройках около 540 тысяч рублей, а квартира целиком около 27,7 миллиона. Это ориентиры для города в целом. Если цена выше сопоставимых предложений на 25–35 процентов, проверьте наполнение эскроу по декларации: высокая цена может указывать на медленное поступление денег на эти счета, но сама по себе ещё не доказывает финансовых трудностей.
