Жилой комплекс · Москва
Район Басманный · метро Электрозаводская, 9 минут пешком · дома 2019–2025 годов · 12 корпусов в объявлениях · монолитно-кирпичные дома
Комплекс «Резиденции Архитекторов» стоит в районе Басманный и рядом со станцией метро Электрозаводская. Квартира от застройщика обходится здесь в 481 718 ₽ за метр, готовая квартира — в 626 411 ₽, а сдают жильё в среднем за 2 962 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 17,6 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 87 объявлений о квартирах от застройщика, 22 объявления о готовых квартирах и 18 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | 486 994 | — | — |
| Двухкомнатные | 432 880 | 643 844 | готовая дороже на 49 % |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Басманный | У метро Электрозаводская | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 481 718 | 820 051здесь дешевле на 41 % | 832 152здесь дешевле на 42 % | 533 444здесь дешевле на 9,7 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 626 411 | 630 452здесь дешевле на 0,6 % | 625 660здесь столько же | 475 519здесь дороже на 32 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 2 962 | 2 440здесь дороже на 21 % | 1 874здесь дороже на 58 % | 1 848здесь дороже на 60 % |
| Окупится залет | 17,6 | 21,5здесь быстрее на 18 % | 27,8здесь быстрее на 37 % | 21,4здесь быстрее на 18 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | 100 000 | — | — | — | 1 / 0 / 6 |
| Однокомнатные | 20,9 млн ₽ | — | — | 486 994 | — | — | 67 / 3 / 4 |
| Двухкомнатные | 23,5 млн ₽ | 37,7 млн ₽ | 122 000 | 432 880 | 643 844 | 22,1 | 19 / 12 / 5 |
| Трёхкомнатные | — | — | — | — | — | — | 0 / 4 / 2 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 0 / 3 / 1 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 12. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Большая Почтовая улица, 24 | 2023 | 14 | 450 657 | — | 3 276 | 30 / 3 / 8 | пока нет |
| Большая Почтовая улица, 28, корпус 4 | 2021 | 10 | — | — | — | 0 / 5 / 1 | пока нет |
| Большая Почтовая улица, 32, корпус 2 | 2021 | 11 | — | — | — | 0 / 6 / 0 | пока нет |
| Большая Почтовая улица, 32, корпус 8 | 2021 | 5 | — | — | — | 0 / 2 / 4 | пока нет |
| Большая Почтовая улица, 32, корпус 9 | 2020 | 8 | — | — | — | 0 / 2 / 1 | пока нет |
| Большая Почтовая улица, 30, корпус 11, строение 1 | — | 11 | — | — | — | 0 / 1 / 1 | пока нет |
| Улица Почтовая Б, 28, корпус 6 | 2021 | 12 | — | — | — | 0 / 1 / 1 | пока нет |
| Большая Почтовая улица, 28, корпус 3 | — | 12 | — | — | — | 0 / 1 / 0 | пока нет |
| Большая Почтовая улица, 30, корпус 12, строение 1 | 2019 | 18 | — | — | — | 0 / 0 / 1 | пока нет |
| Большая Почтовая улица, 32 | 2021 | 11 | — | — | — | 0 / 0 / 1 | пока нет |
| Большая Почтовая улица, 32, корпус 1 | 2021 | 11 | — | — | — | 0 / 1 / 0 | пока нет |
| Ещё 1 корпус без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 57 объявлений | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Проверьте написание: адрес корпуса мы показываем так, как его написали авторы объявлений, и у части домов вместо адреса указана очередь строительства.
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Дом Chkalov | Чкаловская | 1 011 174 | 879 353 | 3 667 | дороже на 40 %по готовым квартирам |
| Дом 56 | Бауманская | 788 869 | — | — | дороже на 64 %по новым квартирам |
| Дом на Покровском бульваре | Курская | — | 1 293 054 | 3 397 | дороже на 106 %по готовым квартирам |
| Новая, 11 | Электрозаводская | 842 806 | — | — | дороже на 75 %по новым квартирам |
| Басманный от Гранель | Бауманская | — | 744 980 | 3 208 | дороже на 19 %по готовым квартирам |
| Интеллигент | Электрозаводская | 615 191 | — | — | дороже на 28 %по новым квартирам |
| Дом Соболева | Курская | 2 012 857 | — | — | дороже на 318 %по новым квартирам |
| TriBeCa APARTMENTS | Бауманская | — | 638 474 | 2 649 | дороже на 1,9 %по готовым квартирам |
| KAZAKOV Grand Loft | Курская | — | 712 649 | 3 306 | дороже на 14 %по готовым квартирам |
| Каскад | Бауманская | — | 701 461 | 1 692 | дороже на 12 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.