Инвестиции в недвижимость Москвы обсуждают так, будто в квартире живут деньги. Не живут: в квартире живут арендаторы, деньги приходят по договору, который надо продлевать, и из этих денег ещё надо заплатить налог.
Давайте посчитаем. Сначала берём московские цифры по объявлениям, потом вычитаем из дохода расходы и сравниваем результат с процентами по вкладам.
Содержание 7 разделов
Сколько приносит аренда в Москве
В расчёте используются цены из объявлений о продаже и долгосрочной аренде. Завершённые сделки сюда не попадают.
Цена метра, аренда и доходность по городу
Готовое жильё в Москве стоит 476 564 ₽ за метр, типичная квартира по объявлениям выходит 27 254 941 ₽. Объявлений о продаже 32 674.
Аренда стоит 1 853 ₽ за метр в месяц, или 88 498 ₽ в месяц за квартиру. По цене метра аренда возвращает 4,7 % годовых, окупаемость квартиры по аренде выходит 21,4 года.
| Значение | Москва, готовое жильё |
|---|---|
| Цена метра | 476 564 ₽ |
| Квартира целиком | 27 254 941 ₽ |
| Аренда в месяц | 88 498 ₽ |
| Аренда за метр в месяц | 1 853 ₽ |
| Аренда приносит в год | 4,7 % |
| Окупается за | 21,4 года |
| Объявлений о продаже | 32 674 |
Цифра вместо рассказа: 4,7 % получается, если годовую аренду метра разделить на цену метра. Для выбранной квартиры расчёт нужно повторить с её ценой и ожидаемой арендной платой. Городские значения цены квартиры и месячной аренды описывают разные объявления, поэтому их отношение может отличаться от доходности, рассчитанной по метру.
Полные цифры по городу собраны на странице Москвы.
Что съедает доходность аренды
Четыре позиции уменьшают доход собственника: налог с аренды, простой, ремонт и содержание, комиссия посредника, если её оплачивает собственник.
Налог с аренды: сколько уходит с дохода
НДФЛ. При этом режиме доход от сдачи жилья облагается по прогрессивной шкале: 13 %, 15 %, 18 %, 20 % и 22 %. Для расчёта важны и другие доходы, учитываемые вместе с арендой. Возьмём сценарий, в котором вся арендная плата облагается по ставке 13 %: с годового дохода 1 061 978 ₽ налог составит 138 057 ₽, останется 923 921 ₽ до расходов на квартиру.
НПД. Для сдачи жилой квартиры можно зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход. Ставка составляет 4 % при оплате физлицом и 6 % при оплате организацией или ИП. Годовой лимит доходов на этом режиме составляет 2,4 млн ₽; учитывайте все доходы, облагаемые НПД. При годовой аренде 1 061 978 ₽ от физлица налог по ставке 4 % составит около 42 479 ₽. Применимость режима проверьте до расчёта: ставка 4 % предполагает регистрацию плательщиком НПД и соблюдение его условий.
Простой. Квартира стоит, а деньги не приходят. Каждый простой месяц уменьшает годовой доход и растягивает окупаемость. Сценарии ниже посчитаны по нашим данным: годовая аренда за метр делится на цену метра.
| Сценарий | Доход в год | Срок окупаемости |
|---|---|---|
| Квартира сдаётся 12 месяцев | 4,7 % | 21,4 года |
| Квартира сдаётся 11 месяцев | 4,3 % | 23,4 года |
| Квартира сдаётся 10 месяцев | 3,9 % | 25,7 года |
Ремонт и содержание. Квартиру между жильцами приходится чинить. Заложите эти расходы в расчёт заранее: более высокая арендная плата ещё должна покрыть вложения в ремонт.
Комиссия посредника. В расходы собственника включайте ту комиссию за поиск жильца, которую по договору платите вы.
При НДФЛ 13 % налог отнимает около 0,6 процентного пункта от доходности 4,7 %, рассчитанной до расходов. Остаётся около 4,1 % до простоя, ремонта и комиссии собственника. Ставка 4 % при НПД даёт другой результат, поэтому налоговый режим нужно выбрать до сравнения с вкладом.
Сдавать, продать или подождать: три сценария
Момент выхода из вложения важнее ежемесячной аренды. Здесь счёт короткий: налог, срок владения и вычет.
| Сценарий | Налог с продажи | Условие |
|---|---|---|
| Продать до минимального срока владения | НДФЛ 13 % или 15 % с налоговой базы; доход уменьшают на вычет 1 млн ₽ или подтверждённые расходы на покупку | Нет освобождения по сроку владения |
| Владеть 5 лет и продать | Налога с продажи нет | Обычный случай |
| Владеть 3 года по основаниям закона | Налога с продажи нет | Наследство, дарение от близких, приватизация, рента, единственное жильё |
Когда налог с продажи не берут
Минимальный предельный срок владения жильём составляет 3 года для объектов, полученных по наследству или в дар от близких, в порядке приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже единственного жилья. В остальных случаях срок 5 лет.
С вычетом тоже нужно считать: при продаже жилья вычет составляет 1 млн ₽ за налоговый период, а если доход ниже 70 % кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, для налога берётся 70 % кадастровой стоимости.
Если доход от сдачи или продажи недвижимости нужно декларировать по НДФЛ, декларацию подают не позднее 30 апреля следующего года, а исчисленный по ней налог платят не позднее 15 июля. Эти сроки относятся к расчёту через декларацию 3-НДФЛ.
Аренда против вклада: что показывают проценты
Ориентир Банка России по максимальным процентным ставкам рублёвых вкладов десяти крупнейших банков за вторую декаду октября 2026 года составляет 13,055 % годовых. Доступную вам ставку и срок её действия нужно брать из условий конкретного вклада. Доходность аренды в Москве до расходов составляет 4,7 %.
| Что сравниваем | Значение | Комментарий |
|---|---|---|
| Аренда квартиры в Москве | 4,7 % | До налога, ремонта и простоя |
| Ориентир по максимальным ставкам вкладов | 13,055 % годовых | Десять крупнейших банков, вторая декада октября 2026 года |
| Инфляция в сентябре 2026 года | 6,35 % | Год к году |
| Ключевая ставка | 14,00 % | На 21 октября 2026 года |
Инфляция в сентябре 2026 года составила 6,35 % год к году при цели 4,00 %. За сентябрь цены выросли на 0,35 %, с начала года к концу сентября на 5,04 %. К 19 октября рост с начала года достиг 6,15 %: индекс потребительских цен 106,15 % включает базовые 100 %.
Ключевая ставка на 21 октября 2026 года 14,00 %. Ставки по вкладам держатся рядом с ней, и именно поэтому вклад сегодня выглядит так привлекательно на фоне аренды.
13,055 % примерно в 2,8 раза больше 4,7 %. Это сравнение текущих ставок дохода до налогов и расходов. Ставка вклада действует в пределах его условий, а после окончания срока предложение банка может измениться. Из этих двух процентов нельзя получить срок окупаемости на десятилетия.
Для решения задайте одинаковый срок вложения. По вкладу посчитайте проценты после налога и несколько вариантов ставки при продлении. По квартире сложите аренду после налога и расходов с предполагаемой выручкой от продажи, затем вычтите затраты на покупку и продажу. Проверьте хотя бы два варианта цены жилья к концу срока: она остаётся прежней или снижается. Длинный срок владения сам по себе не делает покупку выгодной.
Что может пойти не так: ликвидность и стройка
Квартиру может не получиться быстро продать по нужной цене. За двадцать с лишним лет расчётной окупаемости рынок успеет измениться, и при срочной продаже собственнику, возможно, придётся уступить в цене.
Город при этом продолжает строить. По данным Комитета по градостроительной политике Москвы, с января по сентябрь 2026 года в столице выдано 417 разрешений на ввод объектов капитального строительства и реконструкции общей площадью 10,1 млн кв. м, а за девять месяцев построено и сдано в эксплуатацию 60 домов для программы реновации общей жилой площадью более 1,2 млн кв. м.
Новое предложение в городе есть, и это стоит закладывать в расчёт: срок продажи квартиры по такой цене остаётся риском, который берёт на себя собственник.
Общий ориентир для финансовой подушки составляет 3–6 месяцев расходов. Для квартиры с ипотекой я закладываю больший запас: год платежей плюс резерв на ремонт. Такой запас снижает риск вынужденной продажи во время простоя. Для резерва важна доступность денег: проценты полезны, но нужную сумму должно быть возможно снять к сроку платежа.
Что проверить до покупки жилья под сдачу
Три числа и один вопрос. Числа: цена метра, аренда за метр в месяц и налог с аренды. Вопрос: как долго вы готовы держать квартиру, если сдача сорвётся.
- Цена и аренда по одному адресу. Сравнивать надо метр и метр, в одном районе и одном типе дома. Сравнение цены квартиры из одного объявления с арендой из другого ничего не показывает.
- Налоговый режим. Для НДФЛ учтите остальные доходы, влияющие на ставку. Если выбираете НПД, проверьте право на режим, годовой лимит 2,4 млн ₽ и то, кто будет платить аренду: физлицо либо организация или ИП.
- Срок владения. Если в плане есть продажа раньше пяти лет, налог с продажи нужно посчитать заранее. После продажи считать поздно.
- Подушка. При покупке с ипотекой я закладываю год платежей и резерв на ремонт. Посчитайте запас до сделки.
- Ликвидность. Посмотрите, за сколько дней в районе уходят объявления о продаже: разброс по районам Москвы большой.
Покупка квартиры под сдачу требует работы: нужно искать жильё, сдавать, ремонтировать и платить налоги. Добавьте к расчёту собственное время. Вклад требует меньше участия, а финансовый результат обоих вариантов сравнивайте на выбранном сроке.
Итого
Инвестиции в недвижимость Москвы в цифрах выглядят так: готовое жильё стоит 476 564 ₽ за метр, аренда 1 853 ₽ за метр в месяц, аренда приносит 4,7 % годовых до налога, ремонта и простоя, а окупаемость квартиры выходит 21,4 года. Месяц простоя растягивает её до 23,4 года, два месяца до 25,7 года.
При аренде около 88 498 ₽ в месяц годовой доход составляет примерно 1 061 978 ₽. В сценарии НДФЛ 13 % налог равен 138 057 ₽; расчёт предполагает, что другие учитываемые доходы не повышают ставку. При НПД 4 % с оплаты физлица налог составляет около 42 479 ₽, если соблюдены условия режима.
Ориентир по максимальным ставкам вкладов десяти крупнейших банков за вторую декаду октября 2026 года составляет 13,055 % годовых. Он выше текущей доходности аренды до расходов, но для решения нужны одинаковый срок сравнения, налоги, расходы и предполагаемая цена продажи квартиры. После истечения минимального срока владения налог с продажи жилья не берут: обычно это 5 лет, по перечисленным в статье основаниям 3 года. Простой уменьшает арендный доход при любом сроке владения.
Частые вопросы
Сколько приносит аренда квартиры в Москве
По объявлениям на 12 октября 2026 года готовое жильё стоит 476 564 ₽ за метр, аренда 1 853 ₽ за метр в месяц или 88 498 ₽ в месяц за квартиру. Годовая аренда даёт 4,7 % от цены метра, а вложенные в квартиру деньги возвращаются за 21,4 года. Это доход до налога, ремонта и простоя.
Что съедает доходность от сдачи квартиры
Налог, простой, ремонт, содержание и комиссия посредника, если её платит собственник. При годовой аренде 1 061 978 ₽ НДФЛ по ставке 13 % равен 138 057 ₽, если другие учитываемые доходы не повышают ставку. Плательщик НПД платит 4 % с аренды от физлица или 6 % с оплаты организации либо ИП; лимит всех доходов на этом режиме составляет 2,4 млн ₽ в год. При ставке 4 % налог с той же суммы аренды составляет около 42 479 ₽.
Выгоднее вклад или квартира под сдачу
По текущим ставкам до налогов и расходов вклад выглядит привлекательнее: ориентир по максимальным ставкам десяти крупнейших банков за вторую декаду октября 2026 года составляет 13,055 % годовых против 4,7 % от аренды в Москве. Итог зависит от срока. Для вклада учтите налог с процентов и ставку при продлении, для квартиры аренду после расходов и сумму, которую рассчитываете получить при продаже. Сравните оба варианта за одинаковое число лет.
Когда можно продать квартиру без налога
После истечения минимального срока владения налог с продажи не берут. Срок составляет 3 года для жилья, полученного по наследству или в дар от близких, по приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также для единственного жилья. В остальных случаях срок 5 лет. Если продаёте раньше, посчитайте налог с учётом вычета или подтверждённых расходов на покупку. Когда доход нужно декларировать, декларацию подают не позднее 30 апреля следующего года, налог по ней платят не позднее 15 июля.
Что будет, если купить новостройку под сдачу
Для новостройки нужно заново посчитать доходность по цене покупки, расходам на подготовку квартиры и ожидаемой аренде. Если до сдачи придётся ждать, заложите этот период без арендных поступлений. Приведённые здесь 4,7 % относятся к готовому жилью в Москве; переносить их на выбранную новостройку нельзя.
Какой резерв держать на чёрный день
Общий ориентир составляет 3–6 месяцев расходов. Для покупки с ипотекой я закладываю год платежей плюс резерв на ремонт. Посчитайте запас до сделки и храните его так, чтобы деньги были доступны к сроку платежа даже при простое квартиры.
