Жилой комплекс · Москва
Район Нижегородский · метро Волгоградский проспект, 14 минут пешком · дома 2023–2025 годов · 5 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «N’ICE LOFT» стоит в районе Нижегородский и рядом со станцией метро Волгоградский проспект. Квартира от застройщика обходится здесь в 399 324 ₽ за метр, готовая квартира — в 439 331 ₽, а сдают жильё в среднем за 2 592 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 14,1 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 306 объявлений о квартирах от застройщика, 129 объявлений о готовых квартирах и 55 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 425 378 | 476 403 | готовая дороже на 12 % |
| Однокомнатные | 418 820 | 461 449 | готовая дороже на 10 % |
| Двухкомнатные | 361 360 | 337 074 | готовая дешевле на 6,7 % |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Нижегородский | У метро Волгоградский проспект | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 399 324 | 461 693здесь дешевле на 14 % | 531 679здесь дешевле на 25 % | 533 444здесь дешевле на 25 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 439 331 | 463 244здесь дешевле на 5,2 % | 550 066здесь дешевле на 20 % | 475 519здесь дешевле на 7,6 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 2 592 | 2 056здесь дороже на 26 % | 2 515здесь дороже на 3,1 % | 1 848здесь дороже на 40 % |
| Окупится залет | 14,1 | 18,8здесь быстрее на 25 % | 18,2здесь быстрее на 23 % | 21,4здесь быстрее на 34 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 10,5 млн ₽ | 10,2 млн ₽ | 61 692 | 425 378 | 476 403 | 14,3 | 120 / 80 / 37 |
| Однокомнатные | 16,4 млн ₽ | 14,6 млн ₽ | 100 000 | 418 820 | 461 449 | 16,0 | 46 / 17 / 5 |
| Двухкомнатные | 18,3 млн ₽ | 16,1 млн ₽ | 105 000 | 361 360 | 337 074 | 12,3 | 133 / 21 / 10 |
| Трёхкомнатные | — | — | — | — | — | — | 7 / 6 / 1 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 5. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Автомобильный проезд, 4 | 2025 | 21 | 369 732 | 424 658 | 2 563 | 121 / 75 / 35 | пока нет |
| Автомобильный проезд, 4, корпус 7 | 2025 | 21 | 419 229 | — | 2 504 | 56 / 8 / 6 | пока нет |
| Автомобильный проезд, 4, корпус 6 | 2025 | 21 | 407 147 | 504 416 | — | 51 / 14 / 4 | пока нет |
| Автомобильный проезд, 4, корпус 5 | 2024 | 21 | 417 321 | 462 532 | 2 330 | 46 / 11 / 8 | пока нет |
| Автомобильный проезд, 4, корпус 4 | 2025 | 21 | 389 390 | 455 325 | — | 32 / 21 / 2 | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Квартал Издание | Нижегородская | 385 032 | — | — | дешевле на 3,6 %по новым квартирам |
| Аквилон Бисайд 2.0 | Нижегородская | 541 531 | — | — | дороже на 36 %по новым квартирам |
| Нижегородская от Гранель | Стахановская | 492 699 | — | — | дороже на 23 %по новым квартирам |
| Profit | Нижегородская | — | 531 143 | 2 179 | дороже на 21 %по готовым квартирам |
| Новохохловская 15 | Новохохловская | — | 505 179 | 1 937 | дороже на 15 %по готовым квартирам |
| Левел Нижегородская | Нижегородская | 476 164 | — | — | дороже на 19 %по новым квартирам |
| Бестселлер | Андроновка | 477 502 | — | — | дороже на 20 %по новым квартирам |
| Фрезер ш., д. 17 | Нижегородская | 403 469 | — | — | дороже на 1 %по новым квартирам |
| SREDA | Нижегородская | — | 471 792 | 2 003 | дороже на 7,4 %по готовым квартирам |
| Перовское 2 | Нижегородская | — | 555 262 | 2 524 | дороже на 26 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.