Жилой комплекс · Москва
Район Москворечье-Сабурово · метро Варшавская, 10 минут пешком · дома 2021–2024 годов · 14 корпусов в объявлениях · монолитно-кирпичные дома
Комплекс «ЛАЙФ Варшавская» стоит в районе Москворечье-Сабурово и рядом со станцией метро Варшавская. Квартира от застройщика обходится здесь в 580 938 ₽ за метр, готовая квартира — в 525 456 ₽, а сдают жильё в среднем за 2 038 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 21,5 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 51 объявление о квартирах от застройщика, 23 объявления о готовых квартирах и 18 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | 628 163 | — | — |
| Двухкомнатные | 518 391 | 549 098 | готовая дороже на 5,9 % |
| Трёхкомнатные | 550 260 | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Москворечье-Сабурово | У метро Варшавская | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 580 938 | 529 546здесь дороже на 9,7 % | 578 536здесь столько же | 533 444здесь дороже на 8,9 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 525 456 | 422 725здесь дороже на 24 % | 444 764здесь дороже на 18 % | 475 519здесь дороже на 11 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 2 038 | 1 476здесь дороже на 38 % | 1 702здесь дороже на 20 % | 1 848здесь дороже на 10 % |
| Окупится залет | 21,5 | 23,9здесь быстрее на 10 % | 21,8здесь быстрее на 1,4 % | 21,4здесь столько же |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — | — | — | — | 3 / 1 / 0 |
| Однокомнатные | 25,3 млн ₽ | — | — | 628 163 | — | — | 21 / 1 / 3 |
| Двухкомнатные | 34,7 млн ₽ | 29,5 млн ₽ | 106 250 | 518 391 | 549 098 | 23,6 | 17 / 12 / 11 |
| Трёхкомнатные | 41,6 млн ₽ | — | — | 550 260 | — | — | 10 / 8 / 4 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 0 / 1 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 14. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Переулок Котляковский 1-й, 6 | — | 9 | 592 652 | — | — | 44 / 0 / 0 | пока нет |
| 1-й Котляковский переулок, 2А, корпус 3 | 2022 | 6 | — | — | 2 250 | 0 / 7 / 7 | пока нет |
| 1-й Котляковский переулок, 4, корпус 3 | 2024 | 11 | — | — | — | 0 / 4 / 0 | пока нет |
| 1-й Котляковский переулок, 4, корпус 4 | 2024 | 10 | — | — | — | 0 / 2 / 2 | пока нет |
| 2-й Котляковский переулок, 1А | — | 9 | — | — | — | 4 / 0 / 0 | пока нет |
| Каширский проезд, 25, корпус 2 | 2022 | 28 | — | — | — | 0 / 3 / 1 | пока нет |
| 1-й Котляковский переулок, 2А, корпус 2 | 2021 | 24 | — | — | — | 2 / 1 / 0 | пока нет |
| Каширский проезд, 25, корпус 1 | 2021 | 24 | — | — | — | 0 / 3 / 0 | пока нет |
| Каширский проезд, 25, корпус 5 | 2023 | 24 | — | — | — | 0 / 0 / 3 | пока нет |
| 1-й Котляковский переулок, 4, корпус 1 | 2023 | 23 | — | — | — | 0 / 2 / 0 | пока нет |
| 1-й Котляковский переулок, 4, корпус 2 | 2023 | 23 | — | — | — | 0 / 0 / 2 | пока нет |
| Каширский проезд, 25, корпус 4 | 2021 | 23 | — | — | — | 0 / 1 / 1 | пока нет |
| Каширский проезд, 23, строение 14 | — | 25 | — | — | — | 1 / 0 / 0 | пока нет |
| Ещё 1 корпус без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 2 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Проверьте написание: адрес корпуса мы показываем так, как его написали авторы объявлений, и у части домов вместо адреса указана очередь строительства.
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| ВЕЙВ | Москворечье | 526 529 | 571 586 | — | дороже на 8,8 %по готовым квартирам |
| Москворечье | Каширская | 526 691 | — | — | дешевле на 9,3 %по новым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.