Жилой комплекс · Москва
Район Головинский · метро Водный стадион, 7 минут пешком · дома 2023–2026 годов · 5 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Михалковский» стоит в районе Головинский и рядом со станцией метро Водный стадион. Квартира от застройщика обходится здесь в 490 934 ₽ за метр, готовая квартира — в 520 578 ₽, а сдают жильё в среднем за 2 323 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 18,7 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 295 объявлений о квартирах от застройщика, 20 объявлений о готовых квартирах и 19 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 563 469 | — | — |
| Однокомнатные | — | — | — |
| Двухкомнатные | 491 807 | 496 395 | готовая дороже на 0,9 % |
| Трёхкомнатные | 477 704 | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | 445 760 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Головинский | У метро Водный стадион | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 490 934 | 511 980здесь дешевле на 4,1 % | 515 774здесь дешевле на 4,8 % | 533 444здесь дешевле на 8 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 520 578 | 457 395здесь дороже на 14 % | 508 211здесь дороже на 2,4 % | 475 519здесь дороже на 9,5 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 2 323 | 1 893здесь дороже на 23 % | 2 063здесь дороже на 13 % | 1 848здесь дороже на 26 % |
| Окупится залет | 18,7 | 20,1здесь быстрее на 7 % | 20,5здесь быстрее на 8,8 % | 21,4здесь быстрее на 13 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 16,4 млн ₽ | — | 72 000 | 563 469 | — | — | 13 / 4 / 7 |
| Однокомнатные | — | — | 90 000 | — | — | — | 9 / 3 / 10 |
| Двухкомнатные | 23,6 млн ₽ | 28,2 млн ₽ | — | 491 807 | 496 395 | — | 138 / 12 / 1 |
| Трёхкомнатные | 31 млн ₽ | — | — | 477 704 | — | — | 106 / 1 / 1 |
| Четырёхкомнатные и больше | 38,6 млн ₽ | — | — | 445 760 | — | — | 29 / 0 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 5. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Михалковская улица, 48, строение 4 | — | 20 | 486 327 | — | — | 65 / 0 / 0 | пока нет |
| Михалковская улица, 48, корпус 4 | 2026 | 20 | 503 240 | — | — | 23 / 9 / 0 | пока нет |
| Михалковская улица, 48, корпус 1 | 2024 | 20 | — | — | 2 342 | 3 / 3 / 13 | пока нет |
| Михалковская улица, 48, корпус 2 | 2023 | 18 | — | — | 2 465 | 1 / 8 / 6 | пока нет |
| Ещё 1 корпус без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 203 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Нарвин | Водный стадион | 532 948 | — | — | дороже на 8,6 %по новым квартирам |
| Кронштадтский 9 | Водный стадион | 539 081 | 622 260 | 2 289 | дороже на 20 %по готовым квартирам |
| Водный | Водный стадион | — | 424 872 | 1 996 | дешевле на 18 %по готовым квартирам |
| ЛЕНИНГРАDКА 58 | Водный стадион | — | 524 750 | 2 252 | дороже на 0,8 %по готовым квартирам |
| Кронштадтский 14 | Водный стадион | — | — | 2 442 | — |
| UNO.Головинские пруды | Водный стадион | — | 543 624 | 2 539 | дороже на 4,4 %по готовым квартирам |
| Апарт-комплекс Monodom Lake | Коптево | — | — | 2 384 | — |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.