Жилой комплекс · Москва
Район Филевский парк · метро Фили, 4 минуты пешком · дома 2024–2026 годов · 2 корпуса в объявлениях · монолитно-кирпичные дома
Комплекс «Береговой-2» стоит в районе Филевский парк и рядом со станцией метро Фили. Квартира от застройщика обходится здесь в 667 603 ₽ за метр, а готовая квартира — в 630 171 ₽. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 117 объявлений о квартирах от застройщика и 29 объявлений о готовых квартирах. Объявлений немного, поэтому цифра приблизительная B
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Однокомнатные | 710 626 | — | — |
| Двухкомнатные | 724 011 | — | — |
| Трёхкомнатные | 629 187 | 601 602 | готовая дешевле на 4,4 % |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Филевский парк | У метро Фили | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 667 603 | 739 771здесь дешевле на 9,8 % | 906 166здесь дешевле на 26 % | 533 444здесь дороже на 25 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 630 171 | 598 759здесь дороже на 5,2 % | 657 158здесь дешевле на 4,1 % | 475 519здесь дороже на 33 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | — | 2 464 | 2 584 | 1 848 |
| Окупится залет | — | 20,2 | 21,2 | 21,4 |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Однокомнатные | 30,4 млн ₽ | — | — | 710 626 | — | — | 10 / 1 / 0 |
| Двухкомнатные | 42,6 млн ₽ | — | — | 724 011 | — | — | 17 / 7 / 0 |
| Трёхкомнатные | 62,1 млн ₽ | 53,3 млн ₽ | — | 629 187 | 601 602 | — | 85 / 16 / 0 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 5 / 5 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 2. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Проезд Береговой, 2 | 2025 | 26 | 667 603 | 627 898 | — | 117 / 28 / 0 | пока нет |
| Филёвский Парк район, Проезд Береговой, 2 | — | 20 | — | — | — | 0 / 1 / 0 | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Фили Град | Фили | — | 560 211 | 2 380 | дешевле на 11 %по готовым квартирам |
| Квартал апартаментов Match Point | Парк Победы | — | 590 938 | 2 730 | дешевле на 6,2 %по готовым квартирам |
| Феймос | Фили | 691 435 | 714 147 | — | дороже на 13 %по готовым квартирам |
| Западный порт | Фили | — | 648 439 | 2 976 | дороже на 2,9 %по готовым квартирам |
| Filicity | Фили | — | 724 120 | 3 054 | дороже на 15 %по готовым квартирам |
| Гранд Фили | Шелепиха | 813 549 | — | — | дороже на 22 %по новым квартирам |
| Барклая 6 | Багратионовская | — | 561 539 | 2 882 | дешевле на 11 %по готовым квартирам |
| Береговой | Фили | — | 678 046 | 2 711 | дороже на 7,6 %по готовым квартирам |
| Береговой пр-д, д. 1А, 1Б | Фили | — | 610 174 | 2 303 | дешевле на 3,2 %по готовым квартирам |
| Only | Фили | — | — | 2 352 | — |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.