Жилой комплекс · Ростов-на-Дону
Район Пролетарский · дома 2023–2024 годов · 1 корпус в объявлениях · кирпичные дома
Комплекс «Театрал» стоит в районе Пролетарский. Квартира от застройщика обходится здесь в 233 429 ₽ за метр, а готовая квартира — в 307 800 ₽. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 18 объявлений о квартирах от застройщика, 10 объявлений о готовых квартирах и 2 объявления об аренде. Объявлений немного, поэтому цифра приблизительная B
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | — | — | — |
| Двухкомнатные | — | — | — |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Пролетарский | Весь Ростов-на-Дону |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 233 429 | 143 233здесь дороже на 63 % | 181 350здесь дороже на 29 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 307 800 | 158 368здесь дороже на 94 % | 133 957здесь дороже на 130 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | — | 853 | 739 |
| Окупится залет | — | 15,5 | 15,1 |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — | — | — | — | 0 / 2 / 2 |
| Однокомнатные | — | — | — | — | — | — | 0 / 6 / 0 |
| Двухкомнатные | — | — | — | — | — | — | 4 / 2 / 0 |
| Трёхкомнатные | — | — | — | — | — | — | 6 / 0 / 0 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 8 / 0 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 1. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Улица Максима Горького, 297 | 2024 | 17 | 233 429 | 307 800 | — | 18 / 10 / 2 | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Панорама на Театральном | 139 133 | — | — | дешевле на 40 %по новым квартирам |
| Город у реки | 179 863 | 141 996 | — | дешевле на 54 %по готовым квартирам |
| Державинский | — | 161 899 | 1 000 | дешевле на 47 %по готовым квартирам |
| Красный Аксай | — | 165 062 | 798 | дешевле на 46 %по готовым квартирам |
| Локация 9-11 | 165 637 | — | — | дешевле на 29 %по новым квартирам |
| Клубный дом «Проявление» | 230 939 | — | — | дешевле на 1,1 %по новым квартирам |
| Тихий Дон | — | 199 851 | 857 | дешевле на 35 %по готовым квартирам |
| Персона | — | 183 600 | — | дешевле на 40 %по готовым квартирам |
| Текучев | — | 155 934 | — | дешевле на 49 %по готовым квартирам |
| Красные Ворота | — | 134 445 | 722 | дешевле на 56 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.