Жилой комплекс · Ростов-на-Дону
Район Пролетарский · дома 2022–2025 годов · 4 корпуса в объявлениях · монолитно-кирпичные дома
Комплекс «Город у реки» стоит в районе Пролетарский. Квартира от застройщика обходится здесь в 179 863 ₽ за метр, а готовая квартира — в 141 996 ₽. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 94 объявления о квартирах от застройщика, 55 объявлений о готовых квартирах и 3 объявления об аренде. Объявлений немного, поэтому цифра приблизительная B
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 161 000 | 151 086 | готовая дешевле на 6,2 % |
| Однокомнатные | 186 000 | 140 830 | готовая дешевле на 24 % |
| Двухкомнатные | 130 000 | 123 984 | готовая дешевле на 4,6 % |
| Трёхкомнатные | 115 000 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Пролетарский | Весь Ростов-на-Дону |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 179 863 | 143 233здесь дороже на 26 % | 181 350здесь дешевле на 0,8 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 141 996 | 158 368здесь дешевле на 10 % | 133 957здесь дороже на 6 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | — | 853 | 739 |
| Окупится залет | — | 15,5 | 15,1 |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 4,9 млн ₽ | 4,3 млн ₽ | — | 161 000 | 151 086 | — | 12 / 16 / 0 |
| Однокомнатные | 7,3 млн ₽ | 5,3 млн ₽ | — | 186 000 | 140 830 | — | 42 / 26 / 3 |
| Двухкомнатные | 7,9 млн ₽ | 6,8 млн ₽ | — | 130 000 | 123 984 | — | 11 / 11 / 0 |
| Трёхкомнатные | 8,8 млн ₽ | — | — | 115 000 | — | — | 29 / 2 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Ни в одном объявлении этого комплекса не написали точный адрес дома: авторы указывали только район, улицу или название комплекса. Таких домов 4, и объявлений по ним 152.
Поэтому отдельной страницы у этих домов нет, а цены и аренда на этой странице посчитаны сразу по всем квартирам комплекса.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Панорама на Театральном | 139 133 | — | — | дешевле на 23 %по новым квартирам |
| Державинский | — | 161 899 | 1 000 | дороже на 14 %по готовым квартирам |
| Красный Аксай | — | 165 062 | 798 | дороже на 16 %по готовым квартирам |
| Локация 9-11 | 165 637 | — | — | дешевле на 7,9 %по новым квартирам |
| Клубный дом «Проявление» | 230 939 | — | — | дороже на 28 %по новым квартирам |
| Тихий Дон | — | 199 851 | 857 | дороже на 41 %по готовым квартирам |
| Театрал | 233 429 | 307 800 | — | дороже на 117 %по готовым квартирам |
| Персона | — | 183 600 | — | дороже на 29 %по готовым квартирам |
| Текучев | — | 155 934 | — | дороже на 9,8 %по готовым квартирам |
| Красные Ворота | — | 134 445 | 722 | дешевле на 5,3 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.