Жилой комплекс · Новосибирск
Район Железнодорожный · метро Площадь Гарина-Михайловского, 15 минут пешком · дома 2021–2025 годов · 7 корпусов в объявлениях · монолитно-кирпичные дома
Комплекс «Чернышевский» стоит в районе Железнодорожный и рядом со станцией метро Площадь Гарина-Михайловского. Квартира от застройщика обходится здесь в 213 627 ₽ за метр, готовая квартира — в 226 385 ₽, а сдают жильё в среднем за 1 304 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 14,5 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 137 объявлений о квартирах от застройщика, 45 объявлений о готовых квартирах и 42 объявления об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 241 630 | — | — |
| Однокомнатные | 213 434 | 230 782 | готовая дороже на 8,1 % |
| Двухкомнатные | 205 848 | 228 351 | готовая дороже на 11 % |
| Трёхкомнатные | — | 217 531 | — |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Железнодорожный | Весь Новосибирск |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 213 627 | 236 600здесь дешевле на 9,7 % | 175 933здесь дороже на 21 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 226 385 | 201 117здесь дороже на 13 % | 143 407здесь дороже на 58 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 1 304 | 1 111здесь дороже на 17 % | 855здесь дороже на 53 % |
| Окупится залет | 14,5 | 15,1здесь быстрее на 4 % | 14,0здесь дольше на 3,6 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 7,4 млн ₽ | — | — | 241 630 | — | — | 19 / 2 / 0 |
| Однокомнатные | 7,4 млн ₽ | 7,9 млн ₽ | 44 250 | 213 434 | 230 782 | 14,6 | 55 / 14 / 25 |
| Двухкомнатные | 12,1 млн ₽ | 10,5 млн ₽ | 56 667 | 205 848 | 228 351 | 14,3 | 59 / 11 / 13 |
| Трёхкомнатные | — | 15,1 млн ₽ | — | — | 217 531 | — | 4 / 17 / 3 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 0 / 1 / 1 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 7. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Фабричная улица, 65/4 | 2024 | 29 | — | 224 561 | 1 406 | 0 / 10 / 10 | пока нет |
| Фабричная улица, 65 | 2022 | 20 | — | — | 1 134 | 0 / 9 / 10 | пока нет |
| Фабричная улица, 65/1 | 2023 | 29 | — | — | 1 332 | 0 / 8 / 10 | пока нет |
| Фабричная улица, 65/3 | 2023 | 22 | — | 229 604 | — | 0 / 11 / 4 | пока нет |
| Фабричная улица, 65/2 | 2023 | 23 | — | — | 1 374 | 0 / 4 / 6 | пока нет |
| Фабричная улица, 65/5 | 2023 | 17 | — | — | — | 0 / 3 / 2 | пока нет |
| Ещё 1 корпус без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 137 объявлений | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Беринг | Площадь Гарина-Михайловского | 195 101 | 214 834 | 1 481 | дешевле на 5,1 %по готовым квартирам |
| Первый бизнес-квартал ГК Расцветай | Площадь Ленина | 317 263 | — | — | дороже на 49 %по новым квартирам |
| Комсомольский проспект | Площадь Гарина-Михайловского | 250 727 | — | — | дороже на 17 %по новым квартирам |
| Прованс | Гагаринская | 259 487 | 243 635 | 1 674 | дороже на 7,6 %по готовым квартирам |
| ЛЕМОНТ | Гагаринская | 266 317 | — | — | дороже на 25 %по новым квартирам |
| Зенит | Гагаринская | — | 206 162 | 951 | дешевле на 8,9 %по готовым квартирам |
| Сибирская 42 | Площадь Гарина-Михайловского | — | — | 1 069 | — |
| Prime House | Красный Проспект | — | — | 1 517 | — |
| Джет | Гагаринская | — | — | 1 231 | — |
| Клевер | Красный Проспект | — | — | 1 432 | — |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.