Жилой комплекс · Москва
Район Марфино · метро Фонвизинская, 20 минут пешком · дома 2023–2025 годов · 4 корпуса в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «ВЭРИ на Ботанической» стоит в районе Марфино и рядом со станцией метро Фонвизинская. Квартира от застройщика обходится здесь в 585 942 ₽ за метр, готовая квартира — в 701 708 ₽, а сдают жильё в среднем за 3 068 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 19,1 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 128 объявлений о квартирах от застройщика, 18 объявлений о готовых квартирах и 22 объявления об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 668 200 | — | — |
| Однокомнатные | — | — | — |
| Двухкомнатные | 576 000 | — | — |
| Трёхкомнатные | 580 818 | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | 599 250 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Марфино | У метро Фонвизинская | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 585 942 | 585 942здесь столько же | 590 421здесь дешевле на 0,8 % | 533 444здесь дороже на 9,8 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 701 708 | 586 345здесь дороже на 20 % | 486 856здесь дороже на 44 % | 475 519здесь дороже на 48 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 3 068 | 2 145здесь дороже на 43 % | 1 787здесь дороже на 72 % | 1 848здесь дороже на 66 % |
| Окупится залет | 19,1 | 22,8здесь быстрее на 16 % | 22,7здесь быстрее на 16 % | 21,4здесь быстрее на 11 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 17,6 млн ₽ | — | 100 000 | 668 200 | — | — | 17 / 1 / 7 |
| Однокомнатные | — | — | 100 000 | — | — | — | 1 / 4 / 5 |
| Двухкомнатные | 27,7 млн ₽ | — | 135 000 | 576 000 | — | — | 59 / 4 / 6 |
| Трёхкомнатные | 41,3 млн ₽ | — | — | 580 818 | — | — | 39 / 9 / 4 |
| Четырёхкомнатные и больше | 67,1 млн ₽ | — | — | 599 250 | — | — | 12 / 0 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 4. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ботаническая улица, 29 | — | 32 | 583 640 | — | — | 53 / 0 / 0 | пока нет |
| Ботаническая улица, 29А, корпус 3 | 2024 | 31 | — | 730 196 | 3 034 | 2 / 16 / 20 | пока нет |
| Ещё 2 корпуса без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 77 объявлений | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Дом Достижение | Бутырская | — | 723 646 | 3 089 | дороже на 3,1 %по готовым квартирам |
| Апартаменты Алтай | Окружная | — | 437 124 | 2 538 | дешевле на 38 %по готовым квартирам |
| Марфино | Фонвизинская | — | 512 754 | — | дешевле на 27 %по готовым квартирам |
| Апарт-комплекс Cleverland | Окружная | — | — | 2 500 | — |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.