Квартира по завещанию досталась вам, но жить в ней вправе другой человек. Или вы присматриваете унаследованное жильё, где такой человек уже проживает. Не торопимся строить планы на квартиру: сначала прочитаем, кому досталась собственность и кому предоставлено пользование.
Завещательный отказ, также называемый легатом, возлагает на наследника имущественную обязанность в пользу названного лица. Этот человек, отказополучатель, вправе требовать её исполнения за счёт наследства. Здесь разберём предоставление квартиры или определённой её части для проживания.
Содержание 7 разделов
Что получает отказополучатель и кому принадлежит квартира
В завещании нужно различить две роли: кому переходит квартира и в чью пользу установлено право пользования. Собственником и человеком, которому предоставлено право проживания, могут оказаться разные люди.
Обязанность наследника и право отказополучателя
Слово отказ здесь обозначает имущественную обязанность, которую завещатель возложил на одного или нескольких наследников. С решением не принимать наследство этот термин не связан. Отказополучатель вправе требовать исполнения этой обязанности: в нашем случае ему должны предоставить возможность пользоваться жильём.
| Участник | Какое право получает | Что проверяет в завещании | Обязанность или требование |
|---|---|---|---|
| Наследник, которому переходит квартира | Собственность | Возложена ли на него обязанность предоставить пользование | Исполняет отказ, если обязанность возложена на него |
| Отказополучатель | Пользование без приобретения собственности | Какое жильё предоставлено и на какой срок | Вправе требовать исполнения |
Предположим, квартиру завещали дочери, а другому человеку предоставили пожизненное пользование. Дочь становится собственницей, второй человек получает право проживания. Из условия о пожизненном пользовании нельзя сделать вывод, что ему передали долю квартиры.
Пользование всей квартирой или её частью
Отказополучатель пользуется предоставленным жильём наравне с собственником. Поэтому при обсуждении доступа к квартире приходится учитывать условия завещания, даже если у наследника другие пожелания.
Посмотрите, предоставлено ли право пользования всей квартирой или определённой её частью. Если из формулировки это непонятно, я бы не оставляла вопрос до вселения или подписания договора покупки.
Вопросы формы документа разобраны в статье про закрытое завещание и свидетелей.
Три года на получение отказа и срок проживания в квартире
Срок получения отказа и срок пользования отвечают на разные вопросы: в какой срок человек должен воспользоваться предоставленным правом и сколько он вправе жить в квартире. Когда эти сроки смешивают, получатель откладывает обращение, а собственник преждевременно требует выехать.
От какого события отсчитываются три года
Право на получение отказа действует три года со дня открытия наследства. В обычном случае наследство открывается со смертью завещателя. Ожидание свидетельства о праве на наследство не переносит начало этого срока.
Если вы отказополучатель, не откладывайте требование к обязанному наследнику до завершения оформления наследства. Сохраните документы и переписку, подтверждающие, когда и как вы воспользовались правом: при споре о сроке одного условия о пожизненном проживании недостаточно.
Пожизненное пользование и другой срок по завещанию
Завещатель может предоставить право проживания пожизненно или на иной период. Если пользование предоставлено пожизненно и право на получение отказа своевременно реализовано, окончание трёх лет со дня открытия наследства не делает дальнейшее проживание незаконным.
| К чему относится срок | Как определяется | Что означает его истечение |
|---|---|---|
| Получение завещательного отказа | Три года со дня открытия наследства | Неиспользование права освобождает наследника от исполнения, если не подназначен другой получатель |
| Пользование предоставленным жильём | Пожизненно или на иной срок из завещания | По окончании установленного срока проверяют, есть ли другое законное основание проживания |
Подназначение другого отказополучателя в завещании
Право на получение отказа не переходит к другим лицам, в том числе автоматически к детям получателя. Но завещатель может заранее назвать другого отказополучателя на случай, если первоначальный:
- умер до открытия наследства или одновременно с завещателем;
- отказался от получения завещательного отказа;
- не воспользовался правом на его получение в течение трёх лет со дня открытия наследства;
- лишился права на получение отказа по предусмотренным законом основаниям.
Назначение такой замены называется подназначением. Основанием права нового получателя служит условие завещания. Наследования права первого отказополучателя здесь не происходит.
Перечисленные обстоятельства освобождают обязанного наследника от исполнения, если другого отказополучателя не подназначили. При этом отсутствие человека в квартире ещё не доказывает, что он своим правом не воспользовался.
В каких пределах наследник обязан исполнить завещательный отказ
Обязанность наследника ограничена полученным наследством. Прежде чем требовать исполнения за счёт его личного имущества, нужно установить эти пределы.
Стоимость наследства, долги и обязательная доля
Предел исполнения составляет стоимость перешедшего наследства за вычетом приходящихся на наследника долгов завещателя. Поэтому считать придётся и имущество, и долги. По одной стоимости квартиры нельзя определить, в каких пределах отвечает конкретный наследник.
Обязательная доля представляет собой часть наследства, которую закон сохраняет за определёнными наследниками независимо от содержания завещания. Если обязанный исполнить отказ наследник имеет право на такую долю, его обязанность ограничена стоимостью полученного наследства сверх этой доли.
Наличие обязательной доли ещё не освобождает квартиру от предоставленного пользования. Нужно установить размер обязательной доли и состав полученного наследства: без этого преждевременно обещать как полное исполнение, так и полное освобождение от обязанности.
Если обязанных наследников несколько
Если отказ возложен на нескольких наследников, по общему правилу он обременяет право каждого соразмерно его доле в наследстве. Завещатель вправе установить другое распределение. Чтобы определить обязанности, прочитайте, кого именно он назвал обязанным и что поручил каждому.
По одним лишь долям в наследстве нельзя определить, какими комнатами вправе пользоваться отказополучатели. Какой частью квартиры человек вправе пользоваться, определяет условие завещания о помещении.
Если вы наследник и ещё оформляете имущество, пригодится разбор документов для вступления в наследство на квартиру. Требования к оформлению наследства нельзя автоматически переносить на человека, которому предоставлено только пользование.
Какие обязанности есть у проживающего по завещательному отказу
Право жить в квартире не гарантирует бесплатного содержания жилья. Поэтому стоит выяснить, кто отвечает по обязательствам, связанным с пользованием квартирой, и меняет ли этот порядок соглашение с собственником.
Кого касается солидарная ответственность
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, которые проживают в квартире по завещательному отказу, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жильём, если их соглашение не устанавливает иное.
При солидарной ответственности требование по такому обязательству может быть обращено к собственнику и проживающему совместно или к любому из них, в том числе в полном объёме. Автоматического деления каждой квитанции пополам это правило не предусматривает.
Нельзя без проверки распространять правило солидарной ответственности на всех несовершеннолетних и недееспособных граждан.
Что может изменить соглашение с собственником
Собственник и проживающий отказополучатель могут предусмотреть соглашением иной порядок ответственности.
Чтобы разобраться с требованием об оплате, выясните:
- какие обязательства связаны именно с пользованием жильём;
- что соглашение говорит об ответственности собственника и проживающего;
- какими документами подтверждаются предъявленные к оплате суммы.
Спор о счёте не даёт собственнику права по своему усмотрению отменить завещанное пользование.
Что проверить при продаже квартиры с завещательным отказом
Покупателю нужно оценивать квартиру с учётом предоставленного пользования. Если вы рассчитываете получить жильё без сохраняющегося права другого человека, проясните этот вопрос до решения о покупке.
Сохранение права пользования после продажи
Предоставленное по завещательному отказу пользование сохраняется при смене собственника. Продажей убрать условие о проживании, которое наследник считает неудобным, не получится.
Предположим, наследник продаёт квартиру, в которой отказополучателю уже предоставлено пользование. Покупатель становится собственником, а право этого жильца сохраняет силу. Даже если продавец обещает, что после сделки всё решит новый хозяин, условия и срок проживания всё равно нужно проверить.
До покупки выясните:
- кому завещание предоставляет пользование и на кого возлагает обязанность;
- названа ли вся квартира или определённая её часть;
- на какой срок предоставлено пользование и какие документы подтверждают его получение;
- кто фактически живёт в квартире и на каком основании.
Регистрация права пользования и проверка ЕГРН
ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости, содержит сведения о зарегистрированных правах и обременениях. Обременение ограничивает права собственника, в том числе в пользу других лиц. Подробнее об этой проверке читайте в разборе обременений квартиры.
Проживающий по завещательному отказу гражданин вправе потребовать государственной регистрации своего права пользования. Такая возможность предусмотрена пунктом 3 статьи 33 Жилищного кодекса.
Когда заканчивается право пользования и как освободить квартиру
Если предусмотренный завещанием срок истёк, право пользования по этому основанию прекращается. Перед требованием освободить квартиру нужно выяснить, возникло ли у проживающего другое законное основание пользоваться жильём.
Попросите назвать основание и показать подтверждающие документы: неясного устного объяснения для решения об освобождении квартиры недостаточно.
Когда для выселения требуется решение суда
Когда право прекратилось и сохраняющегося основания пользоваться квартирой нет, гражданин обязан освободить помещение. Если он не освобождает его в срок, установленный собственником, выселение по требованию собственника производится на основании решения суда.
Не меняйте замки и не выносите вещи в попытке самостоятельно выселить человека. Назначенный собственником срок освобождения квартиры не заменяет судебного решения.
Итого
До вселения, продажи или требования выехать запишите, что подтверждено документами и что ещё предстоит выяснить:
- Наследник: кому и какое пользование обязан предоставить, в каких пределах отвечает.
- Отказополучатель: как подтверждено получение отказа, какое жильё и на какой срок предоставлено.
- Покупатель: чьё право сохранится после сделки и каковы условия проживания этого человека.
Частые вопросы
Становится ли отказополучатель собственником квартиры?
Если ему предоставлено именно пользование, собственность из этого условия не возникает. Квартира принадлежит наследнику, к которому она перешла, а отказополучатель вправе пользоваться ею или указанной частью на условиях завещания.
Можно ли жить в квартире по завещательному отказу дольше трёх лет?
Да, если такой срок предусмотрен завещанием, в том числе при пожизненном пользовании. Три года со дня открытия наследства отведены на получение отказа. Как долго человек вправе пользоваться предоставленным ему жильём, определяет завещание.
Прекратится ли право пользования после продажи квартиры?
Предоставленное по завещательному отказу право пользования сохраняется при переходе собственности к другому лицу. Покупателю нужно выяснить срок и условия этого права до сделки.
Регистрируется ли право пользования по завещательному отказу в ЕГРН автоматически?
Проживающий отказополучатель вправе потребовать государственной регистрации своего права пользования. Автоматического внесения записи это правило не предусматривает. Условия проживания нужно проверять по документам, не ограничиваясь одной выпиской.
Должен ли отказополучатель оплачивать пользование квартирой?
Не следует автоматически считать, что он обязан платить собственнику за проживание или нести все расходы на квартиру. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности проживающие отказополучатели отвечают солидарно с собственником по обязательствам, вытекающим из пользования жильём, если соглашением не предусмотрено иное.
Можно ли выселить отказополучателя после окончания срока пользования квартирой?
Сначала выясняют, возникло ли у человека другое законное основание проживания. Если право прекратилось и другого основания нет, он обязан освободить жильё. Если человек не освобождает жильё в установленный собственником срок, выселение по требованию собственника производится на основании решения суда.
