Жилой комплекс · Москва
Район Нагатино-Садовники · метро Нагатинская, 6 минут пешком · дома 2024–2026 годов · 3 корпуса в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Роттердам» стоит в районе Нагатино-Садовники и рядом со станцией метро Нагатинская. Квартира от застройщика обходится здесь в 649 668 ₽ за метр, готовая квартира — в 596 882 ₽, а сдают жильё в среднем за 2 745 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 18,1 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 21 объявление о квартирах от застройщика, 42 объявления о готовых квартирах и 16 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | — | 647 654 | — |
| Двухкомнатные | — | — | — |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Нагатино-Садовники | У метро Нагатинская | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 649 668 | 502 349здесь дороже на 29 % | 495 737здесь дороже на 31 % | 533 444здесь дороже на 22 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 596 882 | 484 493здесь дороже на 23 % | 547 192здесь дороже на 9,1 % | 475 519здесь дороже на 26 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 2 745 | 2 108здесь дороже на 30 % | 2 365здесь дороже на 16 % | 1 848здесь дороже на 49 % |
| Окупится залет | 18,1 | 19,2здесь быстрее на 5,7 % | 19,3здесь быстрее на 6,2 % | 21,4здесь быстрее на 15 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — | — | — | — | 1 / 6 / 4 |
| Однокомнатные | — | 24,5 млн ₽ | 118 333 | — | 647 654 | 19,7 | 1 / 12 / 6 |
| Двухкомнатные | — | — | 115 000 | — | — | — | 6 / 7 / 5 |
| Трёхкомнатные | — | — | — | — | — | — | 5 / 9 / 1 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 8 / 5 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 3. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Нагатинская набережная, 4Б, корпус 2 | 2025 | 29 | 649 668 | 603 306 | 2 711 | 21 / 30 / 13 | пока нет |
| Нагатинская набережная, 4Б, корпус 1 | 2025 | 20 | — | 543 370 | — | 0 / 10 / 3 | пока нет |
| Ещё 1 корпус без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 2 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Второй Нагатинский | Коломенская | — | 543 988 | 2 303 | дешевле на 8,9 %по готовым квартирам |
| Левел Нагатинская | Нагатинская | — | 614 488 | 2 891 | дороже на 2,9 %по готовым квартирам |
| Гранель Коломенское | Нагатинская | 444 238 | — | — | дешевле на 32 %по новым квартирам |
| Первый Нагатинский | Нагатинская | 560 690 | — | — | дешевле на 14 %по новым квартирам |
| Скай Форт | Нагатинская | — | 416 528 | 1 488 | дешевле на 30 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.