Жилой комплекс · Москва
Район Западное Дегунино · метро Грачёвская, 15 минут пешком · дома 2022–2024 годов · 14 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Бусиновский парк» стоит в районе Западное Дегунино и рядом со станцией метро Грачёвская. Квартира от застройщика обходится здесь в 482 274 ₽ за метр, готовая квартира — в 429 946 ₽, а сдают жильё в среднем за 2 167 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 16,5 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 116 объявлений о квартирах от застройщика, 21 объявление о готовых квартирах и 27 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 647 625 | — | — |
| Однокомнатные | 544 630 | — | — |
| Двухкомнатные | 448 591 | — | — |
| Трёхкомнатные | 417 380 | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Западное Дегунино | Вся Москва |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 482 274 | 495 403здесь дешевле на 2,7 % | 533 444здесь дешевле на 9,6 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 429 946 | 498 715здесь дешевле на 14 % | 475 519здесь дешевле на 9,6 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 2 167 | 2 143здесь дороже на 1,1 % | 1 848здесь дороже на 17 % |
| Окупится залет | 16,5 | 19,4здесь быстрее на 15 % | 21,4здесь быстрее на 23 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 14,9 млн ₽ | — | 50 000 | 647 625 | — | — | 16 / 5 / 11 |
| Однокомнатные | 19,7 млн ₽ | — | 70 000 | 544 630 | — | — | 34 / 4 / 5 |
| Двухкомнатные | 24,5 млн ₽ | — | 90 000 | 448 591 | — | — | 51 / 7 / 7 |
| Трёхкомнатные | 30,2 млн ₽ | — | — | 417 380 | — | — | 15 / 5 / 3 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 0 / 0 / 1 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 14. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ижорская улица, 4/1 | — | 32 | 471 105 | — | — | 25 / 0 / 0 | пока нет |
| Ижорская улица, 6, корпус 7 | — | 32 | 458 992 | — | — | 22 / 0 / 0 | пока нет |
| Корпус 22.3 | — | 32 | 521 446 | — | — | 19 / 0 / 0 | пока нет |
| Корпус 22.2 | — | 24 | 513 150 | — | — | 16 / 0 / 0 | пока нет |
| Ижорская улица, 6, корпус 6 | 2022 | 17 | — | — | 2 393 | 0 / 9 / 6 | пока нет |
| Корпус 22.4 | — | 24 | 499 725 | — | — | 14 / 0 / 0 | пока нет |
| Ижорская улица, 6, корпус 1 | 2022 | 33 | — | — | 2 056 | 0 / 5 / 8 | пока нет |
| Базовская улица, 15Б, корпус 3 | 2023 | 33 | — | — | — | 0 / 1 / 4 | пока нет |
| Ижорская улица, 6, корпус 2 | 2022 | 17 | — | — | — | 0 / 1 / 2 | пока нет |
| Ещё 5 корпусов без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 32 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Проверьте написание: адрес корпуса мы показываем так, как его написали авторы объявлений, и у части домов вместо адреса указана очередь строительства.
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Дмитровское небо | Верхние Лихоборы | 543 722 | 541 346 | 2 439 | дороже на 26 %по готовым квартирам |
| Гранель Тринити | Верхние Лихоборы | 483 349 | 567 804 | 2 241 | дороже на 32 %по готовым квартирам |
| Онежский вал | Селигерская | 535 715 | — | — | дороже на 11 %по новым квартирам |
| СВЕТ | Селигерская | 477 903 | — | — | дешевле на 0,9 %по новым квартирам |
| Левел Селигерская | Верхние Лихоборы | 451 837 | 536 958 | 2 681 | дороже на 25 %по готовым квартирам |
| Селигер Сити | Селигерская | 499 520 | 610 229 | 2 346 | дороже на 42 %по готовым квартирам |
| Кинетик. Резиденции на Дмитровском | Верхние Лихоборы | 515 610 | — | — | дороже на 6,9 %по новым квартирам |
| Талисман на Дмитровском | Верхние Лихоборы | — | — | 2 124 | — |
| Kinetik | Верхние Лихоборы | — | 597 198 | 2 464 | дороже на 39 %по готовым квартирам |
| Ильменский 17 | Селигерская | — | — | 1 841 | — |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.