Жилой комплекс · Краснодар
Район Черемушки · дома 2023–2025 годов · 11 корпусов в объявлениях · монолитно-кирпичные дома
Комплекс «Гарантия на Обрывной» стоит в районе Черемушки. Квартира от застройщика обходится здесь в 276 711 ₽ за метр, а готовая квартира — в 230 182 ₽. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 1 105 объявлений о квартирах от застройщика, 43 объявления о готовых квартирах и 4 объявления об аренде. Объявлений немного, поэтому цифра приблизительная B
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 316 504 | 239 274 | готовая дешевле на 24 % |
| Однокомнатные | 289 093 | 243 445 | готовая дешевле на 16 % |
| Двухкомнатные | 270 884 | — | — |
| Трёхкомнатные | 266 009 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Черемушки | Весь Краснодар |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 276 711 | 263 730здесь дороже на 4,9 % | 181 912здесь дороже на 52 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 230 182 | 154 194здесь дороже на 49 % | 128 969здесь дороже на 78 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | — | 706 | 660 |
| Окупится залет | — | 18,2 | 16,3 |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 7,2 млн ₽ | 5,6 млн ₽ | — | 316 504 | 239 274 | — | 30 / 14 / 1 |
| Однокомнатные | 11,7 млн ₽ | 9,2 млн ₽ | — | 289 093 | 243 445 | — | 391 / 17 / 1 |
| Двухкомнатные | 18,1 млн ₽ | — | — | 270 884 | — | — | 523 / 8 / 2 |
| Трёхкомнатные | 22,8 млн ₽ | — | — | 266 009 | — | — | 161 / 4 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 11. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Обрывная улица, 132/1 | 2024 | 24 | 271 329 | — | — | 462 / 8 / 2 | пока нет |
| Обрывная улица, 132/1, корпус 27 | 2025 | 24 | 292 945 | — | — | 225 / 4 / 0 | пока нет |
| Обрывная улица, 132/1, корпус 5 | 2023 | 24 | 281 182 | — | — | 219 / 5 / 0 | пока нет |
| Обрывная улица, 132/1, корпус 1 | 2023 | 24 | 269 648 | — | — | 106 / 9 / 0 | пока нет |
| Обрывная улица, 22/1 | 2024 | 21 | 259 840 | — | — | 70 / 9 / 0 | пока нет |
| Обрывная улица, 132/1, корпус 3 | 2023 | 24 | 275 288 | — | — | 23 / 2 / 2 | пока нет |
| Обрывная улица, 132/1, корпус 22 | 2024 | 24 | — | — | — | 0 / 2 / 0 | пока нет |
| Корпус 12 | 2025 | 16 | — | — | — | 0 / 1 / 0 | пока нет |
| Обрывная улица, 132/1, корпус 8 | — | 16 | — | — | — | 0 / 1 / 0 | пока нет |
| Обрывная улица, 132/1, корпус 9 | — | 24 | — | — | — | 0 / 1 / 0 | пока нет |
| Ещё 1 корпус без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 1 объявление | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Проверьте написание: адрес корпуса мы показываем так, как его написали авторы объявлений, и у части домов вместо адреса указана очередь строительства.
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Рекорд | 238 846 | 190 256 | — | дешевле на 17 %по готовым квартирам |
| Фонтаны | 263 658 | 168 516 | 844 | дешевле на 27 %по готовым квартирам |
| Дом у озера | 126 517 | 152 860 | — | дешевле на 34 %по готовым квартирам |
| Привилегия | — | 165 536 | 678 | дешевле на 28 %по готовым квартирам |
| Ставропольский | — | — | 692 | — |
| Большая Таманская | — | 205 326 | — | дешевле на 11 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.