Жилой комплекс · Краснодар
Район Черемушки · дома 2017–2024 годов · 14 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Фонтаны» стоит в районе Черемушки. Квартира от застройщика обходится здесь в 263 658 ₽ за метр, готовая квартира — в 168 516 ₽, а сдают жильё в среднем за 844 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 16,6 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 139 объявлений о квартирах от застройщика, 74 объявления о готовых квартирах и 14 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | 310 300 | 171 259 | готовая дешевле на 45 % |
| Двухкомнатные | 256 650 | 180 140 | готовая дешевле на 30 % |
| Трёхкомнатные | 224 750 | 146 894 | готовая дешевле на 35 % |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Черемушки | Весь Краснодар |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 263 658 | 263 730здесь столько же | 181 912здесь дороже на 45 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 168 516 | 154 194здесь дороже на 9,3 % | 128 969здесь дороже на 31 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 844 | 706здесь дороже на 20 % | 660здесь дороже на 28 % |
| Окупится залет | 16,6 | 18,2здесь быстрее на 8,8 % | 16,3здесь дольше на 1,8 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — | — | — | — | 0 / 1 / 0 |
| Однокомнатные | 13,2 млн ₽ | 6,4 млн ₽ | 34 500 | 310 300 | 171 259 | 16,3 | 37 / 47 / 12 |
| Двухкомнатные | 16,1 млн ₽ | 10,5 млн ₽ | — | 256 650 | 180 140 | — | 81 / 12 / 0 |
| Трёхкомнатные | 17,7 млн ₽ | 12,3 млн ₽ | — | 224 750 | 146 894 | — | 21 / 14 / 2 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 14. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Воронежская улица, 47/14 | 2023 | 24 | 224 750 | 180 341 | 837 | 10 / 14 / 6 | пока нет |
| Воронежская улица, 47/10 | 2024 | 24 | 217 500 | 155 949 | — | 11 / 13 / 0 | пока нет |
| Воронежская улица, 47Д | 2021 | 24 | — | 168 612 | — | 0 / 14 / 2 | пока нет |
| Воронежская улица, 47/11 | 2021 | 24 | — | 168 968 | — | 0 / 12 / 0 | пока нет |
| Старокубанская улица, 2/23, корпус 1 | 2017 | 16 | — | — | — | 0 / 6 / 1 | пока нет |
| Воронежская улица, 47Б | 2024 | 24 | — | — | — | 0 / 4 / 2 | пока нет |
| Воронежская улица, 47/35 | 2023 | 24 | — | — | — | 0 / 2 / 3 | пока нет |
| Старокубанская улица, 2/23, корпус 2 | 2017 | 16 | — | — | — | 0 / 4 / 0 | пока нет |
| Ещё 6 корпусов без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 123 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Проверьте написание: адрес корпуса мы показываем так, как его написали авторы объявлений, и у части домов вместо адреса указана очередь строительства.
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Гарантия на Обрывной | 276 711 | 230 182 | — | дороже на 37 %по готовым квартирам |
| Рекорд | 238 846 | 190 256 | — | дороже на 13 %по готовым квартирам |
| Дом у озера | 126 517 | 152 860 | — | дешевле на 9,3 %по готовым квартирам |
| Привилегия | — | 165 536 | 678 | дешевле на 1,8 %по готовым квартирам |
| Ставропольский | — | — | 692 | — |
| Большая Таманская | — | 205 326 | — | дороже на 22 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.