Жилой комплекс · Ростов-на-Дону
Район РИИЖТ · дома 2023–2026 годов · 8 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Гринсайд» стоит в районе РИИЖТ. Квартира от застройщика обходится здесь в 204 783 ₽ за метр, готовая квартира — в 187 376 ₽, а сдают жильё в среднем за 1 067 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 14,6 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 311 объявлений о квартирах от застройщика, 55 объявлений о готовых квартирах и 19 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 207 706 | 204 315 | готовая дешевле на 1,6 % |
| Однокомнатные | 220 626 | 171 460 | готовая дешевле на 22 % |
| Двухкомнатные | 203 717 | — | — |
| Трёхкомнатные | 208 828 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район РИИЖТ | Весь Ростов-на-Дону |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 204 783 | 202 834здесь дороже на 1 % | 181 350здесь дороже на 13 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 187 376 | 167 166здесь дороже на 12 % | 133 957здесь дороже на 40 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 1 067 | 970здесь дороже на 10 % | 739здесь дороже на 44 % |
| Окупится залет | 14,6 | 14,4здесь дольше на 1,4 % | 15,1здесь быстрее на 3,3 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 6,6 млн ₽ | 5,8 млн ₽ | 35 000 | 207 706 | 204 315 | 14,7 | 115 / 22 / 11 |
| Однокомнатные | 8,3 млн ₽ | 6,2 млн ₽ | 35 000 | 220 626 | 171 460 | 15,3 | 17 / 19 / 6 |
| Двухкомнатные | 9,1 млн ₽ | — | — | 203 717 | — | — | 162 / 6 / 2 |
| Трёхкомнатные | 15,9 млн ₽ | — | — | 208 828 | — | — | 17 / 7 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 8. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Улица Нансена, 109/4 | 2026 | 25 | — | 164 817 | — | 9 / 12 / 4 | пока нет |
| Улица Нансена, 109/2 | 2024 | 25 | — | 168 623 | 1 088 | 1 / 13 / 9 | пока нет |
| Улица Нансена, 109/6 | 2023 | 25 | — | 209 647 | — | 1 / 16 / 2 | пока нет |
| Улица Нансена, 109/5 | 2023 | 26 | — | 208 062 | — | 0 / 10 / 4 | пока нет |
| Улица Нансена, 109/3 | 2024 | 25 | — | — | — | 0 / 3 / 0 | пока нет |
| Корпус 2 | — | 25 | — | — | — | 0 / 1 / 0 | пока нет |
| Ещё 2 корпуса без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 300 объявлений | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Звезда Столицы 2 | 202 618 | — | — | дешевле на 1,1 %по новым квартирам |
| Звезда Столицы | — | 184 866 | 956 | дешевле на 1,3 %по готовым квартирам |
| Ленина 46 | — | 220 172 | 1 163 | дороже на 18 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.