Жилой комплекс · Ростов-на-Дону
Район Западный · дома 2024–2026 годов · 5 корпусов в объявлениях · монолитно-кирпичные дома
Комплекс «Фрэйм» стоит в районе Западный. Квартира от застройщика обходится здесь в 176 000 ₽ за метр, готовая квартира — в 161 156 ₽, а сдают жильё в среднем за 1 120 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 12,0 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 354 объявления о квартирах от застройщика, 18 объявлений о готовых квартирах и 7 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | 169 500 | 148 458 | готовая дешевле на 12 % |
| Двухкомнатные | 176 000 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Западный | Весь Ростов-на-Дону |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 176 000 | 175 483здесь столько же | 181 350здесь дешевле на 3 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 161 156 | 118 183здесь дороже на 36 % | 133 957здесь дороже на 20 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 1 120 | 628здесь дороже на 78 % | 739здесь дороже на 52 % |
| Окупится залет | 12,0 | 15,7здесь быстрее на 24 % | 15,1здесь быстрее на 21 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — | — | — | — | 6 / 4 / 3 |
| Однокомнатные | 6,4 млн ₽ | 5,6 млн ₽ | — | 169 500 | 148 458 | — | 195 / 12 / 4 |
| Двухкомнатные | 10,5 млн ₽ | — | — | 176 000 | — | — | 153 / 2 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 5. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Улица Зорге, 11/1 | — | 24 | 176 000 | — | — | 299 / 0 / 0 | пока нет |
| Улица Зорге, 11Б | 2025 | 22 | 178 500 | — | — | 50 / 5 / 3 | пока нет |
| Улица Зорге, 11В | 2024 | 20 | — | 153 348 | — | 3 / 12 / 4 | пока нет |
| Ещё 2 корпуса без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 3 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| АКАДЕМИЯ | 185 503 | — | — | дороже на 5,4 %по новым квартирам |
| West Side | — | 163 742 | 831 | дороже на 1,6 %по готовым квартирам |
| Состояние | 187 170 | — | — | дороже на 6,3 %по новым квартирам |
| Вместе | — | 169 834 | — | дороже на 5,4 %по готовым квартирам |
| Извилистая 7/2 | — | 119 186 | — | дешевле на 26 %по готовым квартирам |
| Парк Плевен | — | 162 873 | — | дороже на 1,1 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.