Жилой комплекс · Москва
Район Южнопортовый · метро Дубровка, 4 минуты пешком · дома 1972–2026 годов · 3 корпуса в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Дубровка от Гранель» стоит в районе Южнопортовый и рядом со станцией метро Дубровка. Квартира от застройщика обходится здесь в 471 684 ₽ за метр, готовая квартира — в 501 317 ₽, а сдают жильё в среднем за 2 534 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 16,5 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 31 объявление о квартирах от застройщика, 34 объявления о готовых квартирах и 21 объявление об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | 476 224 | — | — |
| Двухкомнатные | — | — | — |
| Трёхкомнатные | — | 437 235 | — |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Южнопортовый | У метро Дубровка | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 471 684 | 514 371здесь дешевле на 8,3 % | 508 701здесь дешевле на 7,3 % | 533 444здесь дешевле на 12 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 501 317 | 504 641здесь дешевле на 0,7 % | 492 025здесь дороже на 1,9 % | 475 519здесь дороже на 5,4 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 2 534 | 2 336здесь дороже на 8,5 % | 2 091здесь дороже на 21 % | 1 848здесь дороже на 37 % |
| Окупится залет | 16,5 | 18,0здесь быстрее на 8,3 % | 19,6здесь быстрее на 16 % | 21,4здесь быстрее на 23 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | 81 500 | — | — | — | 1 / 5 / 6 |
| Однокомнатные | 20 млн ₽ | — | 90 000 | 476 224 | — | — | 21 / 6 / 7 |
| Двухкомнатные | — | — | 98 000 | — | — | — | 4 / 6 / 8 |
| Трёхкомнатные | — | 29,3 млн ₽ | — | — | 437 235 | — | 0 / 13 / 0 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 5 / 4 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 3. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Новоостаповская улица, 16, корпус 1 | 2025 | 30 | — | 501 317 | 2 534 | 9 / 34 / 21 | пока нет |
| Ещё 2 корпуса без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 22 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Метрополия | Волгоградский проспект | 478 991 | 575 195 | 2 576 | дороже на 15 %по готовым квартирам |
| HighWay | Волгоградский проспект | — | 459 386 | 2 547 | дешевле на 8,4 %по готовым квартирам |
| Первый Дубровский | Волгоградский проспект | — | 590 467 | 2 540 | дороже на 18 %по готовым квартирам |
| Симоновский Вал | Дубровка | 568 093 | — | — | дороже на 20 %по новым квартирам |
| Дубровская Слобода | Дубровка | — | 515 877 | 2 037 | дороже на 2,9 %по готовым квартирам |
| На ул. Мельникова | Волгоградский проспект | — | 431 001 | 1 748 | дешевле на 14 %по готовым квартирам |
| Champine | Волгоградский проспект | 441 832 | — | — | дешевле на 6,3 %по новым квартирам |
| Клубный дом Vitality | Дубровка | — | — | 2 630 | — |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.