Итого
Среди восьми сравниваемых городов Москва дороже всех по жилью: по данным Квадролога, метр стоит 476 564 ₽ против 121 053 ₽ в Омске, аренда 88 498 ₽ против 30 627 ₽. Считаем, сколько дополнительного дохода потребуется на жильё при переезде и как проверить прибавку к своему бюджету.
Содержание 7 разделов
Москва стоит дороже всех: метр, аренда, платёж
В таблице приведены цены готового жилья и долгосрочной аренды из объявлений. Это ориентиры для сравнения городов: стоимость квартиры и арендная плата рассчитаны по разным объявлениям, поэтому строку нельзя читать как условия покупки и сдачи одной квартиры.
Восемь городов в одной таблице
| Город | Цена метра | Квартира целиком | Аренда в месяц | Доходность до расходов | Расчётная окупаемость | Платёж по ипотеке |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Москва | 476 564 ₽ | 27 254 941 ₽ | 88 498 ₽ | 4,7 % | 21,4 года | 232 704 ₽ |
| Санкт-Петербург | 279 475 ₽ | 15 247 343 ₽ | 46 540 ₽ | 4,9 % | 20,4 лет | 130 183 ₽ |
| Екатеринбург | 151 701 ₽ | 7 644 678 ₽ | 36 314 ₽ | 6,6 % | 15,2 лет | 65 271 ₽ |
| Нижний Новгород | 178 922 ₽ | 8 989 224 ₽ | 41 405 ₽ | 5,9 % | 17,1 лет | 76 751 ₽ |
| Казань | 215 692 ₽ | 10 868 888 ₽ | 36 839 ₽ | 4,6 % | 21,8 лет | 92 799 ₽ |
| Омск | 121 053 ₽ | 6 233 668 ₽ | 30 627 ₽ | 6,4 % | 15,6 лет | 53 223 ₽ |
| Пермь | 132 523 ₽ | 6 594 160 ₽ | 30 984 ₽ | 6,4 % | 15,6 лет | 56 301 ₽ |
| Сочи | 294 385 ₽ | 12 514 806 ₽ | 43 953 ₽ | 4,6 % | 21,6 лет | 106 852 ₽ |
Доходность и окупаемость здесь сопоставляют стоимость покупки и аренды квадратного метра. Они рассчитаны до налогов, ремонта, коммунальных платежей и простоя. Для выбранной квартиры считайте заново по её цене и ожидаемой арендной плате.
Московский метр дороже омского почти в четыре раза, а аренда почти в три. Для переезжающего это существенная разница: переход от съёма к покупке сильнее увеличивает бюджет. Петербург и Сочи тоже дороги для покупателя, но по аренде стоят гораздо ближе к Нижнему Новгороду, чем к Москве.
На новостройках порядок городов по цене метра тот же: Москва 540 713 ₽, Сочи 480 058 ₽, Петербург 334 954 ₽, Казань 253 108 ₽, Нижний Новгород 213 243 ₽, Екатеринбург 175 443 ₽, Пермь 168 075 ₽ и Омск 167 425 ₽. При этом разрыв меняется: московский метр дороже сочинского в 1,62 раза на готовом жилье и в 1,13 раза на новостройках.
Ипотечный платёж вместо аренды
Считаем платёж по цене квартиры целиком
При одинаковых условиях кредита разницу в платеже определяет цена квартиры. Считаем по кассе: взнос 20 %, срок 30 лет, ставка 12,5 % годовых. В кредит берём оставшиеся 80 % цены квартиры из таблицы.
Августовская отчётность Банка России: на рынке готового жилья средневзвешенная ипотечная ставка в августе 12,5 %, в июле 12,8 %, на рыночных условиях в июле 17,8 %, в августе 18,0 %. На 21 октября 2026 года ставка Банка России составляет 14,00 % годовых.
В Москве платёж выходит 232 704 ₽ в месяц, в Петербурге 130 183 ₽, в Нижнем Новгороде 76 751 ₽, в Екатеринбурге 65 271 ₽. Разница между московским и екатеринбургским платежом 167 433 ₽ каждый месяц, и за десять лет это 20 091 960 ₽.
Банк России предупреждает: если платежи превысят половину годового дохода, риск брать кредит велик. Для московского платежа 232 704 ₽ это доход от 465 408 ₽ в месяц, вдвое больше платежа.
Чтобы один ипотечный платёж занимал не больше половины дохода, в Москве нужно 465 408 ₽ в месяц, в Петербурге 260 366 ₽, в Нижнем Новгороде 153 502 ₽, в Екатеринбурге 130 542 ₽, в Перми 112 602 ₽, в Омске 106 446 ₽, в Сочи 213 704 ₽, в Казани 185 598 ₽. Остальные кредиты и расходы семьи тоже придётся покрывать из этого дохода.
Доходность: почему в Москве она ниже
Отдача от сдачи в Москве скромная даже до вычета расходов: 4,7 % годовых против 6,6 % в Екатеринбурге, 6,4 % в Омске и Перми и 5,9 % в Нижнем Новгороде. Доходность зависит от соотношения аренды и цены покупки: чем меньше годовая арендная плата относительно цены жилья, тем дольше расчётная окупаемость. В Москве это 21,4 года, в Екатеринбурге 15,2 года, в Перми 15,6 года. Расходы собственника удлинят эти сроки.
Высокая цена входа сочетается в Москве с невысокой арендной отдачей. Однако в двух городах таблицы окупаемость ещё длиннее: в Казани 21,8 года, в Сочи 21,6 года. Дешевле купить ещё не значит получить большую доходность. На быструю и выгодную перепродажу по этим цифрам рассчитывать нельзя.
Льготная ипотека при переезде: что доступно в Москве
Отдельная строка расходов при переезде с семьёй: льготная ставка по программе Семейная ипотека. Кредит идёт на жильё, которое застройщик продаёт по ДДУ или ДКП, а условия считаются по числу детей и по региону.
Для столичных регионов редакция Минфина от 1 октября 2026 года, которая действует для новых договоров, даёт: 12 % и до 12 млн ₽ при одном ребёнке, 10 % и до 15 млн ₽ при двух детях, 8 % и до 18 млн ₽ при трёх, 6 % и до 18 млн ₽ при четырёх и 4 % и до 18 млн ₽ при пяти и более детях. При этом хотя бы одному ребёнку не исполнилось 7 лет на момент заключения договора, а срок субсидии ограничен 15 годами.
Страница условий Минфина и пресс-релиз от 1 октября 2026 года расходятся: на странице условий, сохранённой 21 октября, в перечне всё ещё 35 регионов, а пресс-релиз даёт для столичных регионов свою шкалу. Для новых договоров считаем по октябрьской шкале.
Налоги при переезде: аренда и срок владения
Что происходит с налогами
Сдача жилья облагается по шкале ставок 13 %, 15 %, 18 %, 20 % и 22 %, а продажа по шкале 13 и 15 %. Для тех, кто в России меньше 183 дней, применяется ставка 30 %.
Минимальный срок владения для освобождения дохода от продажи от НДФЛ составляет три года или пять лет. Единственное жильё даёт одно из оснований для трёхлетнего срока; другие основания связаны, в частности, с наследованием и дарением от члена семьи или близкого родственника. Поэтому перед продажей нужно проверить и состав своей недвижимости, и основание приобретения квартиры. Переезд уже прошедший срок владения не обнуляет.
Имущественный вычет на жильё действует и в Москве: вычет по жилью считают в пределах 2 000 000 ₽, проценты по ипотеке до 3 000 000 ₽.
Какая прибавка к зарплате покроет переезд
Первым идёт доход, метр считается следом. Для переезда из Нижнего Новгорода в Москву разница в аренде составляет 47 093 ₽ в месяц. За десять лет при неизменной плате наберётся 5 651 160 ₽. Только чтобы покрыть более дорогой съём, прибавка к зарплате на руки должна составить те же 47 093 ₽ в месяц.
Дальше считаем ежемесячный результат: прибавка к доходу после налогов минус прибавка к расходам на жильё минус прибавка к остальным обязательным расходам. Например, при условной прибавке к зарплате 80 000 ₽ и росте остальных расходов на 10 000 ₽ после московской аренды останется дополнительно 22 907 ₽ в месяц: 80 000 − 47 093 − 10 000. Из этой суммы ещё нужно возместить разовые затраты на переезд.
Если сравниваете покупку в кредит, подставьте в расчёт платежи. По нашим условиям московский платёж выше нижегородского на 155 953 ₽ в месяц. Первоначальный взнос считайте отдельно: он понадобится до первого ежемесячного платежа.
При сравнимом доходе в родном городе более дешёвое жильё оставляет больше денег на другие цели. Для денежной выгоды от переезда новая работа должна покрывать рост расходов и оставлять прибавку в семейном бюджете.
Три проверки перед переездом
- Сравните зарплату на руки и аренду подходящих вам квартир в двух городах.
- Если планируете покупку, посчитайте первоначальный взнос и ежемесячный платёж в обоих городах.
- Вычтите из прибавки к доходу рост расходов на жильё и остальные обязательные траты. Положительный остаток покажет, сколько денег переезд добавит к бюджету каждый месяц.
Частые вопросы
Почему тогда в Москву переезжают, если жильё там дороже?
Более высокая зарплата может покрыть дорогое жильё и оставить больше денег после обязательных трат. При переезде из Нижнего Новгорода разница в аренде по таблице составляет 47 093 ₽ в месяц. Вычтите эту сумму и рост остальных расходов из прибавки к зарплате на руки: положительный остаток покажет денежную выгоду. Карьерные и личные причины переезда оцениваются отдельно.
Где в этих городах дешевле всего жильё?
По метру дешевле всего Омск 121 053 ₽, Пермь 132 523 ₽ и Екатеринбург 151 701 ₽. По аренде тот же порядок: 30 627 ₽, 30 984 ₽ и 36 314 ₽ в месяц. Москва на том же фоне стоит 476 564 ₽ за метр и 88 498 ₽ за аренду.
Сколько стоит ипотека в Москве по сравнению с другими городами?
По цене квартиры целиком, взносе 20 % и сроке 30 лет под 12,5 % платёж в Москве 232 704 ₽, в Петербурге 130 183 ₽, в Нижнем Новгороде 76 751 ₽, в Екатеринбурге 65 271 ₽, в Перми 56 301 ₽ и в Омске 53 223 ₽ в месяц.
Где выше доходность от аренды?
В Екатеринбурге 6,6 % годовых, в Омске и Перми по 6,4 %, в Нижнем Новгороде 5,9 %. В Москве 4,7 %, в Петербурге 4,9 %, в Казани и Сочи по 4,6 %. Доходность рассчитана до налогов, ремонта, коммунальных платежей и простоя. Она зависит от соотношения аренды и цены покупки: более дешёвое жильё не обязательно даёт большую отдачу.
Есть ли в Москве льготная ипотека?
Льготная программа в Москве работает для семей с ребёнком младше 7 лет: жильё, которое застройщик продаёт по ДДУ или ДКП, под 12 % годовых с лимитом 12 млн ₽ и сроком субсидии до 15 лет. По редакции Минфина от 1 октября 2026 года, которая действует для новых договоров, в столичных регионах программа работает и для семей с двумя детьми и больше: 10 % и до 15 млн ₽ при двух детях, 8 % и до 18 млн ₽ при трёх.
Что с налогами при переезде?
При переезде между городами России общие правила сохраняются: доход от сдачи жилья облагается по шкале ставок 13 %, 15 %, 18 %, 20 % и 22 %, от продажи по ставкам 13 и 15 %. Минимальный срок владения для освобождения дохода от продажи от НДФЛ составляет три года или пять лет. Единственное жильё служит одним из оснований для трёхлетнего срока; он предусмотрен также, в частности, при наследовании или дарении от члена семьи либо близкого родственника. Перед продажей проверьте основание приобретения квартиры и наличие другого жилья в собственности.
