Жилой комплекс · Москва
Район Обручевский · метро Калужская, 13 минут пешком · дома 1980–2025 годов · 1 корпус в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Архитектор» стоит в районе Обручевский и рядом со станцией метро Калужская. Квартира от застройщика обходится здесь в 524 899 ₽ за метр, готовая квартира — в 546 898 ₽, а сдают жильё в среднем за 2 818 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 16,2 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 28 объявлений о квартирах от застройщика, 69 объявлений о готовых квартирах и 21 объявление об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | — | 583 160 | — |
| Двухкомнатные | 531 518 | 570 455 | готовая дороже на 7,3 % |
| Трёхкомнатные | — | 522 180 | — |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Обручевский | У метро Калужская | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 524 899 | 625 591здесь дешевле на 16 % | 623 797здесь дешевле на 16 % | 533 444здесь дешевле на 1,6 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 546 898 | 536 265здесь дороже на 2 % | 546 252здесь столько же | 475 519здесь дороже на 15 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 2 818 | 1 894здесь дороже на 49 % | 2 505здесь дороже на 12 % | 1 848здесь дороже на 52 % |
| Окупится залет | 16,2 | 23,6здесь быстрее на 31 % | 18,2здесь быстрее на 11 % | 21,4здесь быстрее на 24 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — | — | — | — | 0 / 0 / 4 |
| Однокомнатные | — | 27,5 млн ₽ | 120 000 | — | 583 160 | 17,0 | 5 / 12 / 7 |
| Двухкомнатные | 35,6 млн ₽ | 34,9 млн ₽ | 150 000 | 531 518 | 570 455 | 19,6 | 12 / 22 / 10 |
| Трёхкомнатные | — | 46 млн ₽ | — | — | 522 180 | — | 7 / 25 / 0 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 3 / 9 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 1. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Улица Академика Волгина, 2 | 2024 | 47 | 524 899 | 546 898 | 2 818 | 28 / 69 / 21 | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| СТОУН Грэйн | Калужская | 618 272 | — | — | дороже на 18 %по новым квартирам |
| Сикрет Гарден | Калужская | 599 375 | — | — | дороже на 14 %по новым квартирам |
| ТАТУМ | Калужская | 676 721 | — | — | дороже на 29 %по новым квартирам |
| Ever | Воронцовская | 678 007 | 584 113 | 2 889 | дороже на 6,8 %по готовым квартирам |
| ВЭРИ на Миклухо-Маклая | Университет Дружбы Народов | 640 804 | — | — | дороже на 22 %по новым квартирам |
| AFI Park «Воронцовский» | Воронцовская | — | 736 693 | 2 798 | дороже на 35 %по готовым квартирам |
| Well House на Ленинском | Новаторская | — | 448 613 | — | дешевле на 18 %по готовым квартирам |
| Квартал 38А | Новаторская | — | 665 387 | 2 228 | дороже на 22 %по готовым квартирам |
| Дирижабль | Новые Черёмушки | — | 584 313 | 2 046 | дороже на 6,8 %по готовым квартирам |
| Родной город. Воронцовский парк | Новые Черёмушки | — | 619 187 | — | дороже на 13 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Комплексы района Обручевский, о которых на 25 сентября 2026 года объявлений слишком мало или нет вовсе, поэтому средних цен у них на эту дату нет.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.