Жилой комплекс · Москва
Район Метрогородок · метро Бульвар Рокоссовского, 9 минут пешком · дома 2023–2024 годов · 7 корпусов в объявлениях · панельные дома
Комплекс «Лосиноостровский парк» стоит в районе Метрогородок и рядом со станцией метро Бульвар Рокоссовского. Квартира от застройщика обходится здесь в 442 935 ₽ за метр, готовая квартира — в 470 292 ₽, а сдают жильё в среднем за 2 032 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 19,3 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 31 объявление о квартирах от застройщика, 18 объявлений о готовых квартирах и 30 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | 506 667 | — | — |
| Двухкомнатные | — | — | — |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Метрогородок | У метро Бульвар Рокоссовского | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 442 935 | 439 703здесь дороже на 0,7 % | 484 904здесь дешевле на 8,7 % | 533 444здесь дешевле на 17 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 470 292 | 420 876здесь дороже на 12 % | 426 165здесь дороже на 10 % | 475 519здесь дешевле на 1,1 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 2 032 | 1 881здесь дороже на 8 % | 1 808здесь дороже на 12 % | 1 848здесь дороже на 10 % |
| Окупится залет | 19,3 | 18,6здесь дольше на 3,8 % | 19,6здесь быстрее на 1,5 % | 21,4здесь быстрее на 9,8 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | 55 000 | — | — | — | 2 / 2 / 7 |
| Однокомнатные | 17,4 млн ₽ | — | — | 506 667 | — | — | 13 / 3 / 4 |
| Двухкомнатные | — | — | 88 100 | — | — | — | 9 / 4 / 13 |
| Трёхкомнатные | — | — | — | — | — | — | 7 / 8 / 4 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 0 / 1 / 2 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 7. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Открытое шоссе, 18А, корпус 3 | 2023 | 33 | — | — | — | 0 / 9 / 4 | пока нет |
| Открытое шоссе, 18А, корпус 1 | 2023 | 33 | — | — | 1 747 | 0 / 2 / 8 | пока нет |
| Открытое шоссе, 18А | 2024 | 33 | — | — | 2 222 | 0 / 2 / 5 | пока нет |
| Открытое шоссе, 18А, корпус 4 | 2023 | 33 | — | — | — | 0 / 4 / 3 | пока нет |
| Ещё 3 корпуса без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 42 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Сиреневый парк | Бульвар Рокоссовского | 439 261 | 463 392 | 1 869 | дешевле на 1,5 %по готовым квартирам |
| Квартал Метроном | Бульвар Рокоссовского | 434 748 | — | — | дешевле на 1,8 %по новым квартирам |
| Открытый парк | Бульвар Рокоссовского | — | — | 2 064 | — |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.