Жилой комплекс · Ростов-на-Дону
Район Левенцовский · дома 2023–2026 годов · 5 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Грэй» стоит в районе Левенцовский. Квартира от застройщика обходится здесь в 137 000 ₽ за метр, а готовая квартира — в 134 851 ₽. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 88 объявлений о квартирах от застройщика, 25 объявлений о готовых квартирах и 1 объявление об аренде. Объявлений немного, поэтому цифра приблизительная B
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | 164 500 | — | — |
| Двухкомнатные | 137 000 | — | — |
| Трёхкомнатные | 106 000 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Левенцовский | Весь Ростов-на-Дону |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 137 000 | 122 702здесь дороже на 12 % | 181 350здесь дешевле на 24 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 134 851 | 138 940здесь дешевле на 2,9 % | 133 957здесь дороже на 0,7 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | — | 704 | 739 |
| Окупится залет | — | 16,5 | 15,1 |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — | — | — | — | 0 / 7 / 1 |
| Однокомнатные | 6,9 млн ₽ | — | — | 164 500 | — | — | 21 / 9 / 0 |
| Двухкомнатные | 7,2 млн ₽ | — | — | 137 000 | — | — | 36 / 9 / 0 |
| Трёхкомнатные | 8,5 млн ₽ | — | — | 106 000 | — | — | 31 / 0 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 5. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Улица Ткачёва, 1/27 | 2026 | 16 | 137 000 | — | — | 59 / 6 / 0 | пока нет |
| Проспект Маршала Жукова, 18/1 | 2025 | 15 | 137 000 | — | — | 29 / 2 / 0 | пока нет |
| Проспект Маршала Жукова, 18 | 2023 | 9 | — | 143 342 | — | 0 / 14 / 1 | пока нет |
| Улица Ткачёва, 3 | — | 10 | — | — | — | 0 / 2 / 0 | пока нет |
| Ещё 1 корпус без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 1 объявление | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Сокольники | 116 742 | — | — | дешевле на 15 %по новым квартирам |
| Малина парк | 142 889 | 156 179 | 924 | дороже на 16 %по готовым квартирам |
| Притяжение | 117 811 | — | — | дешевле на 14 %по новым квартирам |
| Концепт-проект Левенцовка Парк | 144 971 | 133 635 | — | дешевле на 0,9 %по готовым квартирам |
| 5 элемент-монолит | — | 131 760 | 736 | дешевле на 2,3 %по готовым квартирам |
| 5 элемент Аске | 142 245 | 168 311 | — | дороже на 25 %по готовым квартирам |
| Западные Аллеи | 175 831 | 164 415 | 910 | дороже на 22 %по готовым квартирам |
| Французский квартал | — | 131 606 | 666 | дешевле на 2,4 %по готовым квартирам |
| Левенцовка Парк | — | 141 490 | 804 | дороже на 4,9 %по готовым квартирам |
| Итальянский квартал | — | 146 375 | 723 | дороже на 8,5 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.