Жилой комплекс · Ростов-на-Дону
Район Левенцовский · дома 2023–2026 годов · 15 корпусов в объявлениях · панельные дома
Комплекс «Концепт-проект Левенцовка Парк» стоит в районе Левенцовский. Квартира от застройщика обходится здесь в 144 971 ₽ за метр, а готовая квартира — в 133 635 ₽. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 486 объявлений о квартирах от застройщика, 12 объявлений о готовых квартирах и 2 объявления об аренде. Объявлений немного, поэтому цифра приблизительная B
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 156 080 | — | — |
| Однокомнатные | 148 313 | — | — |
| Двухкомнатные | 138 926 | — | — |
| Трёхкомнатные | 126 943 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Левенцовский | Весь Ростов-на-Дону |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 144 971 | 122 702здесь дороже на 18 % | 181 350здесь дешевле на 20 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 133 635 | 138 940здесь дешевле на 3,8 % | 133 957здесь столько же |
| Аренда₽ за метр в месяц | — | 704 | 739 |
| Окупится залет | — | 16,5 | 15,1 |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 3,7 млн ₽ | — | — | 156 080 | — | — | 89 / 1 / 2 |
| Однокомнатные | 5,1 млн ₽ | — | — | 148 313 | — | — | 191 / 1 / 0 |
| Двухкомнатные | 7 млн ₽ | — | — | 138 926 | — | — | 174 / 9 / 0 |
| Трёхкомнатные | 8,8 млн ₽ | — | — | 126 943 | — | — | 32 / 1 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 15. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Проспект Маршала Жукова, 11 | — | 12 | 139 153 | — | — | 77 / 0 / 0 | пока нет |
| Улица Еляна, 38 | — | 12 | 143 146 | — | — | 61 / 0 / 0 | пока нет |
| Проспект Маршала Жукова, 7 | — | 12 | 150 156 | — | — | 58 / 0 / 0 | пока нет |
| Улица Ткачёва, 21/1 | — | 12 | 135 093 | — | — | 49 / 0 / 0 | пока нет |
| Улица Еляна, 36 | — | 12 | 156 347 | — | — | 48 / 0 / 0 | пока нет |
| Улица Еляна, 38/1 | — | 12 | 152 023 | — | — | 47 / 0 / 0 | пока нет |
| Проспект Маршала Жукова, 3 | — | 9 | 146 787 | — | — | 46 / 0 / 0 | пока нет |
| Улица Ткачёва, 21/2 | — | 12 | 158 115 | — | — | 43 / 0 / 0 | пока нет |
| Улица Еляна, 36/1 | — | 12 | 136 993 | — | — | 39 / 0 / 0 | пока нет |
| Проспект Маршала Жукова, 9 | — | 10 | 128 357 | — | — | 15 / 0 / 0 | пока нет |
| Улица Ткачёва, 11 | 2024 | 21 | — | — | — | 0 / 5 / 2 | пока нет |
| Улица Ткачёва, 9, строение 2 | 2025 | 12 | — | — | — | 0 / 4 / 0 | пока нет |
| Проспект Маршала Жукова, 13/1 | 2025 | 12 | — | — | — | 2 / 1 / 0 | пока нет |
| Проспект Маршала Жукова, 13 | — | 12 | — | — | — | 1 / 0 / 0 | пока нет |
| Ещё 1 корпус без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 2 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Проверьте написание: адрес корпуса мы показываем так, как его написали авторы объявлений, и у части домов вместо адреса указана очередь строительства.
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Сокольники | 116 742 | — | — | дешевле на 19 %по новым квартирам |
| Малина парк | 142 889 | 156 179 | 924 | дороже на 17 %по готовым квартирам |
| Притяжение | 117 811 | — | — | дешевле на 19 %по новым квартирам |
| 5 элемент-монолит | — | 131 760 | 736 | дешевле на 1,4 %по готовым квартирам |
| 5 элемент Аске | 142 245 | 168 311 | — | дороже на 26 %по готовым квартирам |
| Грэй | 137 000 | 134 851 | — | дороже на 0,9 %по готовым квартирам |
| Западные Аллеи | 175 831 | 164 415 | 910 | дороже на 23 %по готовым квартирам |
| Французский квартал | — | 131 606 | 666 | дешевле на 1,5 %по готовым квартирам |
| Левенцовка Парк | — | 141 490 | 804 | дороже на 5,9 %по готовым квартирам |
| Итальянский квартал | — | 146 375 | 723 | дороже на 9,5 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.