Жилой комплекс · Москва
Район Митино · метро Пятницкое шоссе, 5 минут пешком · дома 2019–2025 годов · 6 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Митинский лес» стоит в районе Митино и рядом со станцией метро Пятницкое шоссе. Квартира от застройщика обходится здесь в 397 779 ₽ за метр, готовая квартира — в 356 014 ₽, а сдают жильё в среднем за 1 815 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 16,3 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 260 объявлений о квартирах от застройщика, 11 объявлений о готовых квартирах и 39 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 508 112 | — | — |
| Однокомнатные | 437 578 | — | — |
| Двухкомнатные | 349 821 | — | — |
| Трёхкомнатные | 304 600 | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Митино | У метро Пятницкое шоссе | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 397 779 | 380 780здесь дороже на 4,5 % | 380 682здесь дороже на 4,5 % | 533 444здесь дешевле на 25 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 356 014 | 363 443здесь дешевле на 2 % | 361 094здесь дешевле на 1,4 % | 475 519здесь дешевле на 25 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 1 815 | 1 403здесь дороже на 29 % | 1 587здесь дороже на 14 % | 1 848здесь дешевле на 1,8 % |
| Окупится залет | 16,3 | 21,6здесь быстрее на 25 % | 19,0здесь быстрее на 14 % | 21,4здесь быстрее на 24 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 11,3 млн ₽ | — | 45 333 | 508 112 | — | — | 31 / 3 / 11 |
| Однокомнатные | 14,9 млн ₽ | — | 65 000 | 437 578 | — | — | 93 / 2 / 15 |
| Двухкомнатные | 19,2 млн ₽ | — | 70 000 | 349 821 | — | — | 97 / 1 / 7 |
| Трёхкомнатные | 22,7 млн ₽ | — | 95 000 | 304 600 | — | — | 38 / 5 / 6 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 1 / 0 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 6. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Корпус 14 | — | 27 | 410 091 | — | — | 233 / 0 / 0 | пока нет |
| Муравская улица, 38Б, корпус 2 | 2019 | 19 | — | — | 1 931 | 1 / 1 / 20 | пока нет |
| Муравская улица, 44, корпус 2 | 2022 | 24 | 303 367 | — | 1 333 | 13 / 4 / 5 | пока нет |
| Муравская улица, 44, корпус 3 | 2022 | 24 | 245 633 | — | — | 13 / 3 / 2 | пока нет |
| Муравская улица, 38Б, корпус 4 | 2024 | 32 | — | — | 1 750 | 0 / 2 / 7 | пока нет |
| Муравская улица, 38Б, корпус 3 | 2024 | 19 | — | — | 2 100 | 0 / 1 / 5 | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Квартал Мит | Пятницкое шоссе | 370 504 | — | — | дешевле на 6,9 %по новым квартирам |
| Мир Митино | Пятницкое шоссе | — | 339 926 | 1 531 | дешевле на 4,5 %по готовым квартирам |
| Пятницкое 58 | Пятницкое шоссе | — | 360 880 | 2 078 | дороже на 1,4 %по готовым квартирам |
| Эко-квартал Аквилон Митино | Пятницкое шоссе | — | 486 002 | 1 705 | дороже на 37 %по готовым квартирам |
| Апарт-отель YE’S | Митино | — | — | 2 382 | — |
| Митинский парк | Волоколамская | — | — | 1 364 | — |
| Парковая ул., д. 20 | Митино | — | 353 485 | — | дешевле на 0,7 %по готовым квартирам |
| Life-Митинская Ecopark | Митино | — | — | 1 447 | — |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.