Жилой комплекс · Москва
Район Бирюлево Восточное · метро Каспийская, 5 минут пешком · дома 2020–2024 годов · 1 корпус в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «6-я Радиальная ул., д. 7/1, к. 2» стоит в районе Бирюлево Восточное и рядом со станцией метро Каспийская. Квартира от застройщика обходится здесь в 319 194 ₽ за метр, готовая квартира — в 378 537 ₽, а сдают жильё в среднем за 1 388 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 22,7 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 69 объявлений о квартирах от застройщика, 35 объявлений о готовых квартирах и 14 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | — | 424 924 | — |
| Двухкомнатные | 325 990 | — | — |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | 308 816 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Бирюлево Восточное | Вся Москва |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 319 194 | 365 183здесь дешевле на 13 % | 533 444здесь дешевле на 40 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 378 537 | 344 059здесь дороже на 10 % | 475 519здесь дешевле на 20 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 1 388 | 1 256здесь дороже на 11 % | 1 848здесь дешевле на 25 % |
| Окупится залет | 22,7 | 22,8здесь столько же | 21,4здесь дольше на 6,1 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — | — | — | — | 0 / 2 / 0 |
| Однокомнатные | — | 16,5 млн ₽ | 73 333 | — | 424 924 | 19,3 | 2 / 16 / 6 |
| Двухкомнатные | 20,5 млн ₽ | — | 85 000 | 325 990 | — | — | 33 / 9 / 5 |
| Трёхкомнатные | — | — | — | — | — | — | 0 / 7 / 1 |
| Четырёхкомнатные и больше | 31,6 млн ₽ | — | — | 308 816 | — | — | 34 / 1 / 2 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 1. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6-я Радиальная улица, 7/1, корпус 2 | 2023 | 24 | 319 194 | 378 537 | 1 388 | 69 / 35 / 14 | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Квартал Герцена | Домодедовская | 402 320 | — | — | дороже на 26 %по новым квартирам |
| Царицыно | Царицыно | — | 381 946 | 1 294 | дороже на 0,9 %по готовым квартирам |
| 6-я Радиальная ул., д. 7/1, к. 1 | Царицыно | — | 366 599 | 1 580 | дешевле на 3,2 %по готовым квартирам |
| Загорье | Лебедянская | — | 335 398 | 1 351 | дешевле на 11 %по готовым квартирам |
| Царицыно-2 | Царицыно | — | 398 567 | 1 250 | дороже на 5,3 %по готовым квартирам |
| 6-я Радиальная ул., д. 7/6, к. 3 | Каспийская | — | 368 726 | 1 082 | дешевле на 2,6 %по готовым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.