Жилой комплекс · Москва
Район Южное Бутово · метро Бульвар Адмирала Ушакова, 4 минуты пешком · дома 2021–2025 годов · 5 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Южные сады» стоит в районе Южное Бутово и рядом со станцией метро Бульвар Адмирала Ушакова. Квартира от застройщика обходится здесь в 334 897 ₽ за метр, готовая квартира — в 414 046 ₽, а сдают жильё в среднем за 1 715 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 20,1 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 373 объявления о квартирах от застройщика, 24 объявления о готовых квартирах и 20 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | 406 224 | — | — |
| Двухкомнатные | 325 338 | — | — |
| Трёхкомнатные | 292 484 | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Южное Бутово | У метро Бульвар Адмирала Ушакова | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 334 897 | 336 928здесь дешевле на 0,6 % | 366 422здесь дешевле на 8,6 % | 533 444здесь дешевле на 37 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 414 046 | 335 114здесь дороже на 24 % | 329 490здесь дороже на 26 % | 475 519здесь дешевле на 13 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 1 715 | 1 238здесь дороже на 39 % | 1 317здесь дороже на 30 % | 1 848здесь дешевле на 7,2 % |
| Окупится залет | 20,1 | 22,6здесь быстрее на 11 % | 20,8здесь быстрее на 3,4 % | 21,4здесь быстрее на 6,1 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | 49 333 | — | — | — | 2 / 9 / 9 |
| Однокомнатные | 15,7 млн ₽ | — | — | 406 224 | — | — | 99 / 4 / 3 |
| Двухкомнатные | 19,4 млн ₽ | — | 75 000 | 325 338 | — | — | 138 / 3 / 6 |
| Трёхкомнатные | 22,5 млн ₽ | — | — | 292 484 | — | — | 125 / 6 / 2 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 9 / 2 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 5. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Бартеневская улица, 18, корпус 2 | 2023 | 23 | — | 510 356 | 1 863 | 0 / 14 / 13 | пока нет |
| Бартеневская улица, 18, корпус 1 | 2025 | 30 | — | 360 867 | 1 605 | 0 / 10 / 7 | пока нет |
| Ещё 3 корпуса без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 373 объявления | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Столичные поляны | Улица Скобелевская | — | 377 105 | 1 606 | дешевле на 8,9 %по готовым квартирам |
| Никольские луга | Щербинка | 381 825 | — | 1 703 | дороже на 14 %по новым квартирам |
| Эталон-Сити | Улица Скобелевская | — | 396 422 | 1 276 | дешевле на 4,3 %по готовым квартирам |
| LIFE-Лазаревское | Бунинская аллея | — | — | 1 331 | — |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.