Жилой комплекс · Москва
ЖК «Никольские луга»
Район Южное Бутово · метро Щербинка, 15 минут пешком · дома 2023–2025 годов · 9 корпусов в объявлениях · панельные дома
Комплекс «Никольские луга» стоит в районе Южное Бутово и рядом со станцией метро Щербинка. Квартира от застройщика обходится здесь в 381 825 ₽ за метр, а сдают жильё в среднем за 1 703 ₽ за метр в месяц. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
- Новые квартиры381 825 ₽за метр, от застройщика
- Готовые квартиры—за метр, от хозяев
- Аренда1 703 ₽за метр в месяц
- Окупится за—нужны и готовые квартиры, и аренда
В расчёте — 14 объявлений о квартирах от застройщика, 5 объявлений о готовых квартирах и 24 объявления об аренде. Объявлений немного, поэтому цифра приблизительная B
Новая или готовая?
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
По числу комнат
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | — | — | — |
| Однокомнатные | — | — | — |
| Двухкомнатные | — | — | — |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
Второй рынок в этом комплексе представлен слишком малым числом объявлений, поэтому цену по нему мы не считаем и сравнивать не с чем: подставлять цены соседних домов мы не станем.
Как это выглядит на фоне района и города
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Южное Бутово | Вся Москва |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 381 825 | 336 928здесь дороже на 13 % | 533 444здесь дешевле на 28 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | — | 335 114 | 475 519 |
| Аренда₽ за метр в месяц | 1 703 | 1 238здесь дороже на 38 % | 1 848здесь дешевле на 7,8 % |
| Окупится залет | — | 22,6 | 21,4 |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Сколько стоит квартира целиком
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
- Новая квартира целиком19,5 млн ₽столько просят за типичную квартиру от застройщика
- Аренда в месяц48 667 ₽столько просят за типичную квартиру в аренду
По числу комнат
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | — | — | 45 000 | — | — | — | 1 / 2 / 10 |
| Однокомнатные | — | — | 53 800 | — | — | — | 5 / 1 / 8 |
| Двухкомнатные | — | — | — | — | — | — | 5 / 2 / 4 |
| Трёхкомнатные | — | — | — | — | — | — | 3 / 0 / 2 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Корпуса
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 9. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Варшавское шоссе, 280, корпус 2 | — | 17 | 383 033 | — | — | 13 / 0 / 0 | пока нет |
| Варшавское шоссе, 280, корпус 1 | 2025 | 17 | — | — | 1 222 | 1 / 0 / 5 | пока нет |
| Варшавское шоссе, 282, корпус 1 | 2023 | 17 | — | — | 1 648 | 0 / 0 / 6 | пока нет |
| Варшавское шоссе, 280, корпус 3 | 2025 | 17 | — | — | — | 0 / 0 / 4 | пока нет |
| Варшавское шоссе, 282, корпус 2 | 2023 | 17 | — | — | — | 0 / 2 / 2 | пока нет |
| Варшавское шоссе, 284, корпус 1 | 2024 | 9 | — | — | — | 0 / 1 / 3 | пока нет |
| Варшавское шоссе, 284, корпус 4 | 2023 | 9 | — | — | — | 0 / 2 / 1 | пока нет |
| Варшавское шоссе, 284, корпус 3 | 2024 | 10 | — | — | — | 0 / 0 / 2 | пока нет |
| Варшавское шоссе, 282, корпус 3 | 2023 | 9 | — | — | — | 0 / 0 / 1 | пока нет |
Такого корпуса не нашлось
Проверьте написание: адрес корпуса мы показываем так, как его написали авторы объявлений, и у части домов вместо адреса указана очередь строительства.
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Что рядом
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Южные сады | Бульвар Адмирала Ушакова | 334 897 | 414 046 | 1 715 | дешевле на 12 %по новым квартирам |
| Столичные поляны | Улица Скобелевская | — | 377 105 | 1 606 | — |
| Эталон-Сити | Улица Скобелевская | — | 396 422 | 1 276 | — |
| LIFE-Лазаревское | Бунинская аллея | — | — | 1 331 | — |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Куда ещё посмотреть
Как читать эти цифры
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.
- Как мы считаемЧто именно стоит за каждой цифрой и что мы отбрасываем
- Откуда данныеСколько объявлений собрали, по каким городам и чего не хватает
- Жилые комплексы МосквыВсе комплексы города с ценами и окупаемостью