Жилой комплекс · Москва
Район Новогиреево · метро Перово, 11 минут пешком · дома 2024–2026 годов · 1 корпус в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Кусковская ул., д. 12/1» стоит в районе Новогиреево и рядом со станцией метро Перово. Квартира от застройщика обходится здесь в 469 644 ₽ за метр, готовая квартира — в 438 753 ₽, а сдают жильё в среднем за 1 660 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 22,0 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 24 объявления о квартирах от застройщика, 15 объявлений о готовых квартирах и 12 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Однокомнатные | — | — | — |
| Двухкомнатные | 482 720 | — | — |
| Трёхкомнатные | 437 958 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Новогиреево | У метро Перово | Вся Москва |
|---|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 469 644 | 469 644здесь столько же | — | 533 444здесь дешевле на 12 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 438 753 | 386 869здесь дороже на 13 % | 344 300здесь дороже на 27 % | 475 519здесь дешевле на 7,7 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 1 660 | 1 430здесь дороже на 16 % | 1 367здесь дороже на 21 % | 1 848здесь дешевле на 10 % |
| Окупится залет | 22,0 | 22,5здесь быстрее на 2,2 % | 21,0здесь дольше на 4,8 % | 21,4здесь дольше на 2,8 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Однокомнатные | — | — | 71 000 | — | — | — | 0 / 9 / 8 |
| Двухкомнатные | 27,9 млн ₽ | — | — | 482 720 | — | — | 14 / 5 / 4 |
| Трёхкомнатные | 31,7 млн ₽ | — | — | 437 958 | — | — | 10 / 1 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 1. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Кусковская улица, 12/1 | 2025 | 16 | 469 644 | 438 753 | 1 660 | 24 / 15 / 12 | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Метро | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|---|
| Большое Кусково | Кусково | — | — | 1 335 | — |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.