Жилой комплекс · Краснодар
Район Табачная фабрика · дома 2021–2025 годов · 6 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Все свои Vip» стоит в районе Табачная фабрика. Квартира от застройщика обходится здесь в 278 842 ₽ за метр, готовая квартира — в 240 876 ₽, а сдают жильё в среднем за 1 154 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 17,4 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 69 объявлений о квартирах от застройщика, 52 объявления о готовых квартирах и 5 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 293 367 | — | — |
| Однокомнатные | 283 413 | 242 048 | готовая дешевле на 15 % |
| Двухкомнатные | 270 003 | 234 883 | готовая дешевле на 13 % |
| Трёхкомнатные | — | — | — |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Табачная фабрика | Весь Краснодар |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 278 842 | 278 842здесь столько же | 181 912здесь дороже на 53 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 240 876 | 209 269здесь дороже на 15 % | 128 969здесь дороже на 87 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 1 154 | 1 037здесь дороже на 11 % | 660здесь дороже на 75 % |
| Окупится залет | 17,4 | 16,8здесь дольше на 3,6 % | 16,3здесь дольше на 6,7 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 7,8 млн ₽ | — | — | 293 367 | — | — | 14 / 2 / 1 |
| Однокомнатные | 11,2 млн ₽ | 9,2 млн ₽ | — | 283 413 | 242 048 | — | 15 / 24 / 1 |
| Двухкомнатные | 15,7 млн ₽ | 13,4 млн ₽ | — | 270 003 | 234 883 | — | 26 / 22 / 3 |
| Трёхкомнатные | — | — | — | — | — | — | 9 / 4 / 0 |
| Четырёхкомнатные и больше | — | — | — | — | — | — | 5 / 0 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 6. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Колхозная улица, 5, корпус 7 | 2021 | 24 | 278 842 | — | — | 69 / 3 / 0 | пока нет |
| Колхозная улица, 5/2 | 2024 | 24 | — | 241 263 | — | 0 / 15 / 4 | пока нет |
| Колхозная улица, 5 | 2021 | 24 | — | 243 641 | — | 0 / 16 / 1 | пока нет |
| Колхозная улица, 5/1 | 2021 | 18 | — | — | — | 0 / 8 / 0 | пока нет |
| Колхозная улица, 5/2, корпус 4 | 2021 | 22 | — | — | — | 0 / 7 / 0 | пока нет |
| Колхозная улица, 5/2, корпус 3 | 2024 | 24 | — | — | — | 0 / 3 / 0 | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.